朗詩綠色生活赴港上市，最高募集金額為4.16億港元

近期，物管行業上市潮仍在繼續，而在已上市公司中，中小型物管公司表現亮眼。

據統計，過去1個月股價漲幅最高的10家上市物業管理公司中，7家市值在100億港元以下，平均市值為24.6億港元。放到更長的時間維度下，港股市場今年以來漲幅最高的十家物業公司中，100億市值港元以下的達到了6家。

(來源：富途，截至6月22日)

市場資金緣何將贊成票紛紛投予這些“小而美”的物管公司?筆者認為至少可以從如下兩個方面來解讀。

一方面，物業服務差異化程度較高，適合精耕細作，因此具備品牌特色和高美譽度的中小物管企業更易脫穎而出，憑借服務優勢占據消費者心智，斬獲市場份額;另一方面，中小物管企業往往具有高成長性特征，對于追求高投資收益比的市場資金而言，也更熱衷于分享這些企業成長帶來的紅利，基于此市場估值的彈性也更大。尤其是在一些決定企業成長速度關鍵的時間節點，資金的參與熱情也更旺盛。以上市為例，物管企業借助上市帶來的資金實力的增強，得以支撐起并購及投資等戰略，實現規模的擴張，在這樣一條清晰的成長路徑下也使其在資本市場的確定性和值博率更高。

沿著這一邏輯線，朗詩綠色生活上市后，或將在資本競技場中突圍而出。據資料所示，朗詩綠色生活股份代碼為“1965”，擬發行股份100,000,000股，其中國際發售90,000,000股，香港公開發售10,000,000股，發行價區間為2.86-4.16港元，每手1000股，最高募集金額約4.16億港元，招股期為6月25日至6月30日，計劃將于7月8日正式掛牌上市，海通國際為其獨家保薦人。

一·豐富且成熟的綠色建筑管理經驗構筑高競爭壁壘

朗詩綠色生活是一家深耕長江三角洲的物業管理公司，旗下三大業務包括物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。公司定位于全生命周期綠色生活服務商，其在提供綠色建筑管理服務方面具有豐富且成熟的經驗。在2020年，朗詩綠色生活在兩星或以上認證綠色建筑在管面積占在管建筑面積比例于中國百強物業企業中排名第三位、綠色建筑總管理面積占比排名第四位，綠色建筑在管面積排名第七位。

近年來，公司保持良好的業務發展勢頭，物業管理收入持續增加，在管面積不斷擴大。2018-2020年，公司在管建筑面積三年復合增長達到38.3%，來自物業管理服務的收入三年復合增長達到43.9%。此外，截至2020年，公司在管建筑面積約為1735萬平方米，合約建筑面積約為2366萬平方米，對應在管面積/合約面積為73.3%，這反映出其在行業內仍然繼續保持著良好的業績釋放能力。再考慮到公司此次成功上市后可預期的規模擴張，其在市場規模與品牌影響力雙提升的支持下，成長空間有望進一步被打開。

往深一層的考慮，朗詩綠色生活蓬勃的發展勢頭，這或許也正是得益于朗詩綠色生活在提供綠色建筑管理服務方面積累了豐富經驗、建立深厚實力和競爭力。適逢新時代下綠色風尚盛行，國家提出到2022年綠色建筑占新建建筑面積70%比例要求，同時人民群眾對綠色生活理念的踐行蔚然成風，朗詩綠色生活的市場布局無疑完美地貼合了這一市場需求，這也為其在行業中的發展帶來了巨大的市場機遇和想象空間。

公司在綠色建筑管理服務方面的表現廣受業內外認可。招股書顯示，公司的上海朗詩虹橋綠郡項目為全球首個獲得BREEAM In-Use V6認證的住宅項目。相關資料顯示，BREEAM In-Use V6 是全球廣泛使用的綠色可持續建筑運營評估體系之一。朗詩綠色生活能夠率先獲得該項認證，足見其在提供綠色建筑物業管理服務上展現的領先實力。據悉，朗詩綠色生活還在計劃透過增加合資格獲得BREEAM In-Use V6住宅類項目認證的項目數量，繼續強化其在行業中的核心競爭力并以此不斷提升品牌知名度。

由上不難看出，朗詩綠色生活透過不斷提供高品質的綠色建筑物業管理服務，其與大型物管企業形成了錯位競爭，最大限度地發揮比較優勢。資料顯示，朗詩綠色生活的綠色建筑項目占在管物業總建筑面積的34.4%，遠高于物業百強的平均水平4.3%，足以反映其在行業中具有顯著的特色和差異化競爭實力。

二·發展路徑清晰明確，增長支撐穩固

朗詩綠色生活處在快速發展階段，此時進入資本市場，對公司自身發展具有絕對重要的意義。聚焦公司上市后的發展路徑，顯現出清晰而明確的成長要點，分別是強大的業務外擴能力、高品質的社區增值服務以及持續優化的財務結構。這既是朗詩綠色生活未來積蓄價值的核心邏輯，也是長期維持公司估值水平在較高位置之上的重要支撐。

(1)“內延+外拓”支撐業務規模擴大

規?；俏锕芷髽I首要考慮的重要戰略，持續擴展的業務版圖不僅能夠鞏固公司既有的競爭優勢和行業地位，也是公司上市后不斷提升投資價值的重要引擎。

對朗詩綠色生活而言，其與朗詩綠色地產在地產開發端的緊密合作，疊加自身強大的獨立業務擴展實力，為后續的規模發展打下了堅實的基礎。特別是從更體現市場競爭力的外拓層面來看，公司在管面積中來自獨立第三方的管理比例由2018年的16.6%提升至2020年的42.3%，來自獨立第三方的收入從2018年的2.3億元大幅提升至2020年的4.5億元，占公司總收入約75.0%，增長勢頭表現優異。

可以預見的是，朗詩綠色生活在上市后還將憑借自身的豐富資源，以及強大的獨立業務擴展能力，在深耕長三角的同時不斷將業務邊界延伸到全國各地，為自身業績帶來更大的確定性增長。

(2)品質社區增值服務優化客戶體驗

朗詩綠色生活致力于打造及營運溫情社區，通過豐富多元的社區增值服務形成連接業主的情感紐帶，全面提升了社區治理的溫度與厚度。物質生活層面，朗詩綠色生活積極探索“物業服務+生活服務”模式，以滿足住戶多樣化、多層次的生活需求;精神生活層面，朗詩綠色生活則著力打造“詩友公社”這一社群品牌，作為滿足客戶精神文化生活的文化服務平臺，通過為各年齡層的業主及住戶組織及提供親子活動、比賽、不同興趣小組及工作坊等各種主題活動及節目，為在管社區營造溫馨友好的氛圍，提升社區文化、體育、娛樂、精神生活氛圍。

目前，高品質的社區增值服務已經為朗詩綠色生活贏得了業內良好的口碑。據中國指數研究院資料，2020年朗詩綠色生活獲得客戶滿意度平均分為88分，高于79分的業界平均水平。公司也在2020年獲評為“中國物業服務特色品牌企業-有溫度的社區”。

再深一層的考慮，增值服務對于公司和業主來說，是典型的“雙贏”業務。

站在業主角度，通過支付一定費用可以享受更優質的服務，同時增值服務的付費也有利于激勵公司提高服務質量。對公司而言，增值服務不僅是新的收入貢獻來源，同時可以提升對客戶的服務品質、豐富服務業態，增強客群粘性，對公司品牌和口碑的累計具有正向效果。

結合公司當前社區增值服務業務板塊的占比來看，2020年該收入占總收入比為8.4%，而目前行業內該比例最高可達30%，朗詩綠色生活有望憑借當前積累的業務優勢與經驗，繼續挖掘社區增值業務線的增長空間，成為公司收入的新增長極。

(3)財務結構改善釋放成長潛力

聚焦財務方面，上市后公司的財務結構亦將得以全面優化。此番進入資本市場，擴寬了公司的融資渠道，將在推動降低資本負債比率、財務成本和財務風險的基礎上，增強公司的資金實力。

從中長期來看，隨著后續戰略性收購及投資項目落地，收入、利潤等指標將隨同規模增長，再與市場規模擴張形成協同效應，實現良性循環。屆時朗詩綠色生活的財務杠桿還將進一步改善，企業活力和競爭力實現不斷釋放。

三·結語

在國家持續發力“30·60”雙碳目標及發展綠色建筑之時，生態友好的居住時代已然到來。中國政府已頒布政策、法律及法規，鼓勵物業管理公司制定自身的產品組合以更好地達成環保價值觀。而據中指院報告，越來越多的物業管理公司在提供物管服務時注重節約資源及環境保護的需要。由此可見，綠色建筑管理或將成物管行業發展的趨勢之一。

資本市場上，當前港股的物業板塊總市值即將破萬億，高景氣度助力估值抬升，多家券商對物管行業發表積極看法。華泰證券表示，我國物管行業正處于政策紅利釋放的成長期，會持續看好物業管理板塊投資機遇。中信證券認為，物管行業整體蛋糕還在迅速擴大，各大公司潛在發展空間極大，預計未來3-5年仍將延續很快的收入和利潤增速。

值此之際，全生命周期綠色生活服務商——朗詩綠色生活，似乎恰如其分地站上了風口，其或將承接這一好時節的紅利。

最后，從當前招股的情況來看，據捷利交易寶提供最新數據，朗詩綠色生活的公開發售部分已獲足額認購，這意味著招股期結束后，公司IPO取得超購已是“板上釘釘”的事，市場認購熱情可見一斑。因此，朗詩綠色生活的上市表現也將值得期待。