上半年火熱的土地市場終于落下帷幕，哪些房企是贏家？

日歷翻至七月，上半年火熱的土地市場終于落下帷幕。

中國指數研究院統計顯示，2020年1-6月全國300城市土地出讓總金額為23716億元，同比增長3%。其中，杭州上半年收金1564億元，連續三年居年中榜首，上海以1313億元緊隨其后。

和整體大環境相似，上半年，上海土拍市場也呈現出先抑后揚的基調。受疫情影響，3月份僅成交2地塊，4月逐漸恢復至6塊，5、6月更是持續走高至11、18塊地。

163宗地，1313億

縱觀上半年申城土地市場，量價齊升和百花齊放是其中最為顯著的兩大特征。

一季度受疫情影響，全國300城土地交易同比減少。二季度，各地政府開始明顯加大土地供應力度。4月，上海祭出“組合拳”支持土地市場，明確加快經營性用地出讓節奏，適當增加年度土地供應量。

各區域開始積極推介，去年因人才新政而站上風口的臨港在推介會上宣布，全年臨港新片區將出讓152幅地塊，其中住宅43幅，商業地塊58幅，152幅地塊中上半年計劃出讓81幅，主要集中在5、6月份。隨后，嘉定、寶山、浦東、靜安四區也一次性推介50幅地塊。

開倉放糧的效果顯而易見。上半年，上?？傆嫵鲎?63宗地塊，其中涉宅用地47宗。對比來看，2019年上海共出讓62幅(涉)宅地，2018年僅34幅。這也意味著上海土地市場連續三年在持續放量。今年上半年出讓的(涉)宅地塊已達去年全年75%，超過前年全年總量。

成交金額方面，中國指數研究院統計顯示，2020年1-6月，上海土地出讓收入為1313億元，近乎為去年同期(687億元)的2倍。

除了量價齊升外，上半年，上海的土地市場更呈現出熱鬧的百花齊放。相較于往年國有背景開發商和規模性龍頭房企成大贏家，今年地塊的出讓結果更加分散。47塊涉宅地塊被33家不同的房企瓜分。除了常見的萬科、保利、金地等，還有許久未在上海有公開斬獲的寶華、上海大家、象嶼、紅星、正榮等。

上述現象主要是由于虹口地塊圍標事件后，上海土拍規則發生了改變。此前，上海市土地出讓的有效申請人普遍是以“3人”為分界線，即參與報名的房企超過3家時，通過綜合評分選出總分排名前3的房企，進入最后的招標出讓環節。而國企和龍頭房企通常在“評分制”中占據優勢，很多中小房企甚至沒有機會進入競價環節。

4月后這一政策有所松動，名額由“3人”變為“6人”，有些地塊甚至提高至“10人”，很多中小房企由此拿到競價環節的入場券，而渴望在申城開疆拓土的它們也通過一擲千金拿下了期望中的地塊。

賣地大戶是遠郊

雖然上半年上海放出了47幅涉宅地塊，但位于配套成熟、寸土寸金市中心的依然屈指可數，遠郊區域仍然是交易主力。

具體來看，浦東新區以11幅成為賣地大戶，其中8幅位于臨港，另外3幅分別位于唐鎮、高橋等遠郊地區。根據臨港計劃開啟的“大批發”模式——全年出讓152幅地塊，住宅43幅，下半年臨港仍將有逾30幅宅地出讓。

放出9幅地塊的青浦區域和7幅地塊的寶山區緊隨浦東之后。嘉定、奉賢、松江分別出讓了6幅、4幅、3幅地塊，金山和閔行各出讓2幅。長寧和黃浦無地可放，崇明、靜安、普陀、徐匯均放出1幅。

然而，即便浦東、青浦成為“賣地大戶”，但由于地塊所處位置較為偏遠，價值較市區依然有不小的差距。從收金結果來看，徐匯區以310.5億元位居榜首，其2月拍出的黃浦江南延伸段WS3單元組團地塊，共有28個分地塊構成，成交總價高達310.5億元，一舉刷新了上海土地交易的總價紀錄。僅此一幅地塊的收入便超過浦東、青浦的19幅地塊的總和。

除徐匯、浦東、青浦外，寶山、嘉定兩區上半年土地收入也超百億，普陀區和崇明區以9.1億元和6.6億元排名末端。

哪些房企是贏家

從交易數量來看，大名城成為最終贏家。6個月時間里，大名城積極補倉，除了浦東2幅地塊外，在松江、青浦、奉賢均有收獲，以5幅的數量位居房企榜首。

上半年，大名城在上海拿地超過45億元，而其2019年全年凈利潤不過7.44億元，如此出血式的“補倉”是因為當前大名城在上海的土儲已幾乎耗盡，三個在售項目——大名城名郡、大名悅華庭和大名城紫金軒已近售罄狀態。這也意味著，大名城在其營收重要貢獻城市上海的余糧已不多，如不及時補倉或將被動退出。其在2019年年報中透露的戰略方向是“2020年要繼續聚焦發展一、二線城市，大力發展以上海為核心的長三角一體化城市群項目的獲取……”加大馬力深耕上海無疑是這一戰略下的一大動作。

雖然大名城拿下5幅地塊，但交易金額僅排在第五名，高居榜首的是斥資近311億元拿下徐匯區黃浦江南延伸段的香港置地。該地塊為超大型綜合體，可售商品住宅占比僅約2.5%。這一交易作價也是上半年全國住宅用地成交總價第一，高于第二名龍光在深圳所拿地塊近200億元。

上半年，上海第二高價地塊由央視主持人董卿丈夫密春雷的覽?？毓梢缘變r60億元摘得，該地塊是靜安區一宗商地，樓面價達50846元/平方米。

除了大名城之外，港城開發、金地、萬科也馬不停蹄拿下了3幅地塊。其中，金地斥資93億元奪下嘉定2幅地塊和青浦1地塊，溢價率在20%-35%左右。

萬科則在寶山楊行連奪3個舊改項目，且均為0溢價拿地，成本較低，項目后期聯動性較強。

去年以38.81億元的總價拿下青浦區徐涇板塊四幅宅地后，瑞安上半年再度于青浦奪下2幅地塊。其自2010年開始已經在“大虹橋”投資，瑞安房地產主席羅瑞康曾表示，一直堅定看好長三角貿易及虹橋商業樞紐的前景。

今年以來對規模訴求愈發強烈的建發除了在大本營廈門加大拿地力度外，也在發力上海，寶山拿地后不久又在閔行落子，總計金額35.32億元。

臨港啟動“大批發”后，萬達也成為常客。6月11日，萬達以總價12.39億元拿下臨港一地塊后，13天后再以8.1億元競得臨港重裝備產業區一宗商住用地。其中一宅地溢價率高達53.13%，為上半年在上海拍出的宅地中溢價率最高。

此外，大家地產、光明、紅星、景瑞、新城、徐匯、陽光城、豫園商城、正榮等也成功完成補倉。

通過收購華僑城曲線進入上海市場的祥源控股，今年上半年終于在一級市場拿下地塊。6月16日，祥源控股以10.74億元摘得嘉定南翔一宅地，這也是南翔在經歷了近6年的長期“斷供”后再出宅地。

上海中原地產首席分析師盧文曦在接受記者采訪時表示，隨著大量房企重心聚焦一二線城市，且不少將總部遷至上海，上海土地市場的競爭會愈發激烈?？紤]到維持市場活躍度，預計下半年還會有不少沒有自持要求的土地入市，此類土地往往會產生20%到30%的溢價。

盧文曦判斷，今年上半年部分龍頭房企在上海土地市場的補倉動作并不明顯，不排除下半年有加大投入的可能。而臨港片區作為上海大力發展的地區，匯集了諸多優惠政策，預計今后臨港的土地交易將持續占據上海土地市場的較大比重。