長三角多地調控出臺 “躁動”樓市將何從

繼深圳樓市調控新政落地后，長三角多地也相繼跟上了收緊的步伐。

7月23日凌晨，南京七部門聯合發布9項收緊樓市的措施，既照顧了剛性購房需求群體，保障了無住房家庭的購房需求，又堵住了離婚買房漏洞。就在前一日，寧波也有所動作。

記者注意到，寧波此次出臺的新政和南京有所類似，也對無房家庭進行了傾斜。不過，相較于南京要求商品住宅項目向本市戶籍無房家庭提供每批次不低于30%比例的房源，寧波的傾斜力度更大，所要求比例達到50%。

在業內人士看來，深圳、寧波、南京等地接連出臺調控新政，是市場過熱的必然結果，各項政策直指當下樓市過熱、投機性需求增長等問題。

南京：堵住“假離婚”漏洞

“寧九條”對樓市影響很大，每條都有針對性，屬于對前段時間市場熱度升高的一種撞擊式反射，也是給過去的一些正常打補丁。

和深圳一樣，此次南京新政出臺前市場已有相關傳言。

7月23日凌晨，南京七部門聯合印發《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》(下稱“通知”)。

根據上述通知：七部門為落實“房住不炒”、“穩預期”，從土地、剛需、限購、熱點樓盤、精裝房、房產中介、購房資格、房地產媒體以及相關部門等9個方面出發，聯合發布9項收緊樓市的措施。

在南京房地產學會會長吳翔華看來，“寧九條”對樓市影響很大，每條都有針對性，屬于對前段時間市場熱度升高的一種撞擊式反射，也是給過去的一些正常打補丁。

具體來看，土地市場嚴格執行“限房價、競地價”的出讓模式。依據土地市場狀況，加大住宅用地供應力度，合理有序安排上市，優先滿足剛需，穩定市場預期。提高土地市場準入條件，建立熱點區域住宅用地報名單位資格篩查機制。此舉意在改變多家開發商哄搶優質地塊的局面，避免造成土地市場過熱。

和杭州新政傾斜無房家庭一樣，南京也要求優先保障本市戶籍無房家庭的剛性購房需求，商品住宅項目向本市戶籍無房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。吳翔華認為，這是避免搖號誤傷剛需，向無房者定向配售。其認為，這條規定對改善類尤其是高端改善項目不會有太多影響，主要影響在于剛需類項目，有房家庭搖到此類項目的概率會進一步降低。

不同于很多城市為堵離婚買房而采取金融方面限制，此次南京規定夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

這也意味著，自離婚之日起2年內，若家庭名下無房，夫妻雙方離婚后都可購買“首套房”;若家庭名下有一套房，夫妻離婚后名下無房的一方，可以購買“首套房”;如果家庭名下有2套房，則夫妻雙方離婚后都沒有購房資格。

不同于上面政策對剛需類項目的影響，吳翔華表示，“假離婚”取得購房資格的漏洞被堵上，對于改善類尤其是高端改善類項目的影響巨大，投資客比例高的板塊也會有沉重打擊。

對于購房者曾遇到的“線下售樓處說售罄，網上房地產卻顯示有房可售”的情況，新政也予以了規范，要求加強熱點樓盤銷售管理，對社會關注度高、預計購房人數多的熱點樓盤，開發企業制定針對性銷售方案，嚴格按照審核公示方案開盤銷售。選房結果在現場公示，確保銷售進度與南京網上房地產公示同步。在吳翔華看來，該項規定主要是針對開發商，降低熱點板塊和價格倒掛的項目的熱度，但其預判即便有前幾條約束，定價倒掛明顯的項目市場熱度依然會較高。

寧波：50%新房傾斜無房家庭

寧波新政是對前期樓市調控政策的完善和細化，提高了購房和轉讓門檻，進一步堵住了借人才引進等通道投機炒房的漏洞。

緊隨深圳調控步伐的不僅有南京，寧波也祭出樓市新政。7月22日，寧波市住房和城鄉建設局、自然資源和規劃局發布《關于進一步完善商品住房銷售行為切實保障居民自住需求的通知》(下稱“《通知》”)。

對于購房資格，《通知》稱，寧波市海曙區、江北區、鎮海區、北侖區、鄞州區、奉化區行政區域內的無房家庭可在市六區優先認購1套商品住房，該套住房要求在取得不動產權屬證書滿5年后方可轉讓。

無房家庭還需要滿足家庭成員之一具有市六區戶籍;或近三年內在市六區已連續繳納24個月及以上社會保險;或本人或配偶屬于本市引進的頂尖人才、特優人才、領軍人才、拔尖人才、高級人才的。

相較南京，寧波要求房源對無房家庭傾斜的力度更大。

根據《通知》，市六區符合銷售條件的住宅項目或批次，開發商要在公證機構監督下隨機抽取不少于50%的可銷售住宅房源(按套數計)供無房家庭優先認購，并通過市房產交易信息服務網公示擬銷售項目情況，本項目或批次推出套數、可供無房家庭選購的套數，購房意向登記的條件、途徑等信息，購房意向登記原則上不少于3日。

該政策是對7月6日出臺的《關于進一步保持和促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》(甬建發〔2020〕56號)的補充，主要是重點保障居民自住需求，向符合條件的無房家庭傾斜。

上海中原地產首席分析師盧文曦指出，寧波樓市新政從總體上看是對前期樓市調控政策的完善和細化，新政對購房資格、轉手出讓條件等方面都提高了門檻，進一步堵住了借人才引進等通道投機炒房的漏洞。

易居智庫研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時表示，此次寧波政策至少說明了一點，限購只是一種方式，而優購才是更深的更重點考慮的內容。此前寧波限購政策有效地打擊了各類炒房需求，而此次優先購房的政策，實際上保障了各類剛需的購房權益。當然，類似優先購房的政策，也防范了炒房的風險，包括限售政策的引入。應該說，寧波此類政策對于一些庫存去化過快的城市是有借鑒意義的，至少有助于減少剛需購房的壓力。通過“限購+優購”政策的組合拳模式，有助于落實“房住不炒”和支持合理住房需求的政策導向。

樓市“躁動”引調控

市場躁動是調控出臺的一大因素，此次出臺調控的南京和寧波都是今年以來樓市升溫顯著的城市。

中國指數研究院數據顯示，百城房價榜單中，今年6月份，寧波新建住宅平均價格為17781元/平方米，環比漲幅1.33%，超越上海、杭州、嘉興、南京等城市，漲幅位居全國第一。

上半年，寧波土拍市場火熱，118宗經營性用地出讓，總出讓建面930.4萬平方米，出讓金640.3億元，樓面均價6883元/平方米，平均溢價率30.84%。其中，出讓宅地(含商住)77宗，總出讓建面718.2萬平方米，出讓金598.1億元，樓面均價8328元/平方米，樓面均價同比上漲37.2%，平均溢價率32.31%。

6月綠城拿下的鄞州區JD07-05-08(明樓地段)地塊，樓面價更是高達32520元/平方米。

有寧波當地地產人士對《國際金融報》記者表示，寧波樓市的火爆并不意外，房價走勢素來有“短期看政策，中期看土地，長期看人口”的說法。

去年寧波實現GDP11985億元，排名全國第十二，僅次于南京。同年，寧波常駐人口更是增長至34萬人，在全國主要城市常住人口增量排行榜上位居第四，僅次于杭州、深圳和廣州。加上去年底寧波放寬了落戶條件，5月初寧波給予“舟山戶籍同城化待遇”，這也意味著，更多的人口拿到了寧波戶口。大量外來人口流入，也會衍生出龐大的置業需求，進一步催熱房地產市場。

因此，上半年寧波樓市的量價齊高，一片火熱的景象。

南京樓市上半年的升溫絲毫不遜于寧波。

國家統計局披露數據顯示，4-6月，南京新房價格環比漲幅分別為1.8%、1.2%、1.0%，其中4月環比漲幅居70個大中城市之首;同一區間，同比漲幅分別為4.5%、5.0%、6.1%，逐漸呈走高之勢。

南京網上房地產數據顯示，即便受到疫情影響，今年上半年南京新房(含六合、溧水、高淳)成交量達35269套，認購41360套，同比成交量上漲3.5%，認購量上漲8.4%。成交價格方面，南京一二季度整體成交均價企穩在25641元/平方米的高位。其中，6月份南京新房認購量達11306套，成交7918套，環比認購上漲19.6%。

與此同時，南京更出現了“萬人搖”的火爆場景。

5月底，位于江北核心區的江畔都會上城項目搖號清冊出爐，共計收獲11890組有效報名，其中992組參與67套人才優選房搖號，中簽率約6.8%;10898組參與156套普通房源搖號，中簽率只有1.4%。

甚至有消息稱，江畔都會上城的報名系統由于報名人數過多曾一度癱瘓，“萬人搖號盤”的名號也不脛而走。

據了解，江畔都會上城上一次加推是去年12月份，共計推出492套房源，均價為30500元/平方米，超5000人陪跑，中簽率僅8.5%，開盤當天所有房源全部售罄。

雖然此次價格相比前期均價上漲約807元/平方米，但仍有近1.2萬人報名參與搖號。這也是南京今年的首個“萬人搖”的項目。

不僅如此，南京溧水萬達廣場的價格也倒掛超3000元/平方米，同樣引來大批購房者報名搖號，中簽率低至16.6%，系統也一度不能提交。

有望抑制房價過快上漲

上述新政均落實了“房住不炒”的政策導向，對于保護剛性需求，打擊炒房現象有著重要意義，有利于促進房地產市場穩定健康發展。

如此嚴厲的調控政策，是否會對當地的房價產生影響?

在58安居客房產研究院首席分析師張波看來，上述兩市的新政對于中短期房價穩定將起到一定作用。同時在深圳、南京、寧波多地樓市政策接連升級的情況下，張波預判，三季度會有更多城市跟進，尤其是有“萬人搖”和房價上漲過快表現的城市。

諸葛找房數據研究中心高級分析師王小嬙也表示，從政策的要點可以看出，本次南京新政大力支持剛需性購房需求，完善了住房限購政策，并且嚴格限制了未來房價;寧波的政策亮點則在于在原有限購升級的基礎上保障了無房家庭的購房需求，結合5年限售和房企供應房源不少于50%，在供需兩端皆有發力。

王小嬙認為，上述兩則新政均落實了“房住不炒”的政策導向，對于保護剛性需求，打擊炒房現象有著重要意義，有利于推動市場轉穩，抑制當地樓市投資性需求，促進房地產市場從當前的過熱回歸平穩理性，穩定健康發展。

盧文曦則認為，南京、寧波的新政主要傾向于規范市場秩序，類似“假離婚”等其實對于市場正常交易存在干擾成分。從效果來看，價格短期內很難降下來，主要還是先把成交量控制下來，讓房價上漲速度減緩。

值得注意的是，除了南京、寧波和深圳，7月以來，杭州、東莞、鄭州、內蒙古等地早已接連出臺樓市新政，調控收緊已然成為趨勢。

那么，繼深圳、寧波、南京之后，下一個跟進的又會是誰?

對此，嚴躍進指出，部分城市房價上漲過快，違背了穩房價的導向，也違背了“房住不炒”的政策導向，后續其他房價不穩定、房價上漲過快的城市依然會有政策出臺。不過，他也指出，調控收緊其實還是少部分，更多的后續還是需要積極去庫存。政策走向方面，也不會盲目收緊，依然是要確保市場交易的活躍。(記者 孫婉秋)