一線城市樓市：掛牌增交易減冷暖各不同 下半年商品房市場將保持平穩

隨著疫情影響減弱，二手房交易量在上半年呈現出先抑后揚的特點，但同比有所下降。記者在北京、上海、廣州等地走訪了解到，今年上半年，二手房房價整體仍呈平穩態勢。業內人士普遍預計，下半年商品住宅交易料將保持平穩。

改善需求支撐6月成交反彈

保利投顧研究院監測顯示，上半年全國22個城市二手住宅成交超61萬套，同比下降16%，低于往年同期水平。但隨著疫情影響趨弱，在供應增多、學區房交易旺季等因素帶動下，6月份各地二手房成交量同比出現增長，達到近年來同期高位。其中，一線城市和部分核心二線城市成交量均創階段性峰值，體現出三大特征：

一是逐步走出疫情影響，二季度復蘇勢頭明顯。記者走訪了上海多個市郊區發現，二手房掛牌價格雖然節節上漲，但成交價格普遍保持平穩。據中原地產數據，上海5月份成交攀升到2.8萬套，為2016年10月份以來的新高。6月份雖有所降溫，但交易量仍達到2.6萬套。仲量聯行分析認為，二季度，因疫情延遲的購房需求逐步得到釋放，同時大量新增供應為購房者提供了更多選擇，因而出現上海商品住宅成交量顯著回升。

隨著北京突發公共衛生事件應急響應級別降至三級，房產經紀人也開始活躍起來。鏈家雙橋門店經紀人張鐵強表示，其所在的轄區上半年房價變化不大，剔除“疫情影響看房，導致前一段成交下降”的因素，整個二季度的交易在好轉。

貝殼研究院數據顯示，5月份北京二手房成交均價為6.2萬元/平方米，環比上漲8%。據諸葛找房數據，北京6月份二手住宅價格出現負增長，市場均價為5.8萬元/平方米，環比下降0.51%。諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙說，北京疫情再次暴發導致部分中介暫停營業，購房者入市步伐延后。

二是改善需求釋放，買方議價空間增加。廣州德誠行地產公司中介人員李繼英最近每天都要把房源信息在朋友圈發一遍。他表示，現在放盤的人很多，市場價成交很難，想迅速脫手只能放低價。近期剛換房的廣州市民王先生介紹，其所購買的二手房掛出來有大半年，成交價比掛牌時低了100萬元。

同樣的情況也出現在北京。張鐵強說，現在買方的議價空間在增大，他負責的朝陽區雙惠苑小區一套房子年前掛牌價為450萬元，現在已降至420萬元，客戶準備出400萬元，基本與房東達成一致了。

而在上海，隨著市場復蘇，改善型需求的釋放，許多中介業務員的普遍感受是，總價在300萬元內的剛需房源，議價空間在縮小。5月份后，500萬元左右的房源開始活躍，千萬元以上二手房議價空間則在5%以上，和年前差別不大。

三是學區房托底，帶動量價齊增。盡管市場對購房的預期有所分化，但學區房交易旺季的到來，帶動了二手房交易量的增長。據中原地產統計，受北京西城區學區房新政影響，西城區5月份的成交量翻了3倍，達到1500套。

事實上，在北京“317”調控以來，擁有用優質學區資源的西城支撐著北京二手房市場的成交。貝殼研究院的最新數據顯示，當下北京置換型購房占比約50%，換房動機由家庭結構變化而產生的居住空間需求所激發。

“由于高單價的西城區成交占比大幅提升，西城區成交量在全市的比重從7%增長到12%，帶動成交均價明顯上漲。”貝殼研究院許小樂說，剔除西城區因素，5月北京二手房成交均價上漲3%左右。

上海今年小學和初中入學實行“公民同招”，且民辦學校采取搖號入學，增加了入學的不確定性。一些家長為確保子女能進好的學校選擇優質公辦學校的學區房。因此，公辦學校的學區房價格出現較大漲幅。不少中介表示，今年學區房價格上漲了10%-20%。

下半年住宅成交勢頭或有所放緩

據國家統計局初步測算，6月份，4個一線城市二手住宅銷售價格環比上漲1.0%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州分別上漲0.7%、0.4%、0.8%。從同比來看，6月份，一線城市二手住宅銷售價格同比上漲5.2%，漲幅比上月擴大1.1個百分點。

招商證券認為，一季度多地政府為對沖疫情帶來的風險出臺各類房地產支持政策，在短期提振了樓市交易，這在一線城市率先體現。

記者梳理發現，在供給端，支持政策主要包括允許房企延期或分期繳納土地出讓金、辦理開竣工延期、調整商品房預售條件和預售資金監管、調整土地出讓競買保證金比例、加大對企業的信貸支持、對企業實施稅費支持政策以及加大土地供應等。

上海市發展改革委一級巡視員王扣柱表示，上海將出臺政策減輕房企入市成本壓力、提振企業投資信心。如今年開工建設的住宅項目可延期繳納城市基礎設施配套費，符合條件的房企還可延期繳納土地增值稅。

在需求端，支持政策主要聚焦于加大住房公積金支持力度、發放購房補貼、放寬公積金貸款條件、支持人才購房和降低人才落戶門檻等方面。3月份開始，多地人才政策密集出臺：天津技能型人才落戶放寬、廣州、蘇州降低人才落戶門檻等。張大偉認為，城市引才力度不斷加大，在一定程度上提振了房地產市場交易。

由于部分城市房價上漲態勢顯著，一些熱門樓盤再現“搶房”現象，推升了房價上漲預期。7月份以來，深圳、杭州、寧波東莞等熱點城市相繼收緊出臺房地產調控政策。如深圳將落戶購房年限延長到3年，并提高二套房的首付比例，并加大征收交易稅費等。

“收緊調控政策的城市，共同點是市場熱度高、房價明顯上漲，出現了炒作氛圍。”張大偉認為，過熱城市的樓市調控政策加碼說明，隨著市場升溫，上半年以來維持樓市穩定的政策取向可能在7月份開始轉變，抑制房價過快上漲的限制性政策將逐漸增加。

中國指數研究院常務副院長黃瑜認為，短期來看，房地產行業仍面臨一定壓力，未來或將有更多地區優化調控政策，限購、限貸等主體政策難現放松，以穩定市場預期。58安居客房產研究院分院院長張波表示，2020年樓市整體穩定不會受到太大影響，房價和地價的穩定依然可期。

仲量聯行認為，由于受疫情延遲的購房需求已在大量新增供應集中入市時釋放，且下半年需求端政策可能不會有實質松動，加上宏觀經濟的不確定性依然存在，預計2020年下半年住宅成交勢頭可能有所放緩。

業內人士預計，2020年下半年，房地產市場的走勢主要看信貸政策變化，房價過快上漲城市調控力度將持續加強，監管部門維持市場穩定的趨勢不改。

宏觀經濟影響預期 剛需人群壓力大

從二手房價格漲跌的城市數量來看，國家統計局數據顯示，6月份房價上漲的城市數量為50個，相比5月份的41個呈現增加的態勢。

業內人士認為，雖然二手房漲價的城市數量開始增多，但是不同的市場主體的預期也開始產生變化：中國指數研究院分析稱，中產階層因為疫情預期收入不確定性增大以及短期購買力受損，賣房的風險偏好有所降低;改善需求人群由于受到疫情的影響較小，同時有資產避險需求，因而出現購房意愿提升的現象。

記者走訪發現，北京和廣州均出現剛需觀望、二手房放盤量增，但資產價格不降反增的現象。業內人士認為，從剛需的角度來看，疫情影響使企業收入不穩定，進而影響員工收入。這導致目前的豪宅市場“一房難求”，而剛需房的銷售情況則較為一般，這種結構性行情或延續到下半年。

“廣州樓市目前存在一定購買力不足的因素，也有不少房東是因經濟壓力被迫拋售的。”有市場分析人士指出，由于出現資金周轉問題的群體持續增加，二手房放盤量將進一步增加、并維持高位。同時，高凈值人群由于融資更為暢通，該群體將繼續以房地產作為保值渠道，進一步購入不動產資產。

中原地產數據顯示，廣州二手放盤數量從去年初的4萬多套，攀升到今年上半年的約8.7萬套。地產分析人士鄧志浩表示，經濟下行和資產價格上漲的現象同時存在，房價上漲和低價拋盤的情況也可能同時發生，這與經濟下滑影響了就業和收入有關。

多名受訪房地產專家認為，以北上廣為代表，下半年國內重點城市的二手房成交量將在房價趨穩的主基調下、在供應增加的基礎上，成交量有所放大。但需求在新房供應的市場環境下難現萎縮。“當前經濟形勢下，附著教育等稀缺資源且投資回報相對穩定的投資標的，仍將吸納市場資金，市場熱度還將延續。”中原地產首席分析師張大偉認為。

基于疫情對經濟影響存在不確定性，尤其是國外經濟復蘇的不確定性，可能會影響消費信心。“我們只能靜觀其變，看后續經濟和企業的復蘇情況，才能判斷得更清楚一點。”同策集團首席分析師張宏偉說。(記者 荊淮橋 鄭鈞天 張超)