《北京市物業管理條例》實施3個月 有效解決居民問題 發生可喜變化

物業管理涉及廣大群眾切身利益，被稱為城市治理的“關鍵小事”。它既是群眾關注的熱點問題，也是當前基層社會治理中矛盾比較集中的領域之一。

5月1日起，《北京市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)正式施行。該條例從完善城市治理體系和治理能力的角度創新制度設計，破解業主大會和業委會成立難、物業服務費調價難、公共收益收支不透明等一系列現實難題，創設了物業管理委員會、物業服務費適時調整和公共收益收支情況公示等一系列制度，推動物業管理在規范化、制度化、法治化的軌道上運行。實施3個多月來，許多小區發生了可喜變化，讓居民看在眼里，樂在心里。

成立僅僅10天，這個物管會解決了三大難題

7月23日，海淀區北太平莊街道薊門里社區會議室正在舉行“解決沿街晾曬問題協商會”，出席人員有社區物業管理委員會成員、居民代表、物業公司代表和街道綜合行政執法隊代表。

按照《北京市市容環境衛生條例》，禁止在城市道路及其他公共場所的護欄、電線桿、樹木、綠籬等處晾曬衣物。“禁止沿街晾曬是對的，但對于一些住在沒有陽臺的老樓的住戶，應該給他們一個晾衣服的地方。”物管會成員張洪民說。

“這個提議好，難題是公共晾衣架安裝在哪里?如何管理和使用?”“如果大家同時都有使用需求，會不會引發新的矛盾?”20多分鐘的討論，大家就公共晾衣架要不要設、怎么設、設在哪、怎么管等問題暢所欲言，并投票確定解決沿街晾曬問題的方案。

作為上世紀80年代建成的一個老舊小區，薊門里小區建筑物類型復雜，產權單位多達15家，35棟居民樓居住著上萬居民，物業管理難度較大。

這種情況并不少見。一些小區門禁損壞不維修、電梯壞了沒人管……根源在于小區缺少對物業公司的監督力量。遇到物業矛盾糾紛時，業主往往只能自己想辦法，很難形成合力保障自己的權益。成立業主大會及業委會使得業主在與物業公司的溝通協商中處于平等地位，對物業服務也可形成長期有效的監督制約。

然而，數據顯示，北京現有住宅小區總數10213個，其中已經實施了專業化物業管理的4772個，成立業主委員會的1216個，這也意味著超過80%的小區仍然沒有成立業主大會和業主委員會。

為此，《條例》明確提出，對不具備成立業主大會條件或者具備成立業主大會條件但是確有困難未成立以及業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會的，可以組建物業管理委員會。

“從降低業主大會申請成立的門檻，到創設物管會這一臨時機構，都旨在進一步推動業主組織建設，最大程度地保護業主合法權益。” 北京市人大常委會城建環保辦主任郝志蘭表示。

7月6日，薊門里社區物管會正式成立，物管會由居民委員會代表、業主代表等11人組成，全是黨員。成立僅僅10天，薊門里社區物管會就相繼為居民解決了樓頂漏雨防水維修、道路破損維修、殘疾人代步車停放等三大難題，贏得了居民對物管會這一社區治理新生力量的初步認可。

《條例》一大亮點是以黨建引領為主線，強化屬地管理職責，推動物業管理工作從行業管理向社會治理轉變，最大程度把黨的政治優勢、組織優勢轉化為城市治理優勢。

比如疫情防控期間，北太平莊街道錦秋知春社區通過黨建引領，聯合物業等多方力量開展“敲門行動”，進行人員排查，確保不漏一戶，不落一人。

“要堅持黨建引領，依法規范開展工作。” 北京市人大常委會主任李偉表示。根據北京市《加強物業管理工作提升物業服務水平(2020—2022年)三年行動計劃》， 今年底前，全市新成立業委會(物管會)2000個以上，實現業委會(物管會)組建率、黨的組織覆蓋率均達到30%以上，物業服務覆蓋率超過60%。2021年度，“三率”均達到70%以上;2022年度，“三率”均達到90%以上。

北京朝陽區消防救援支隊執法人員對電動車充電站進行檢查。郭宇靖攝

物業費漲了，服務跟上了，居民“買賬”了

“物業服務收費實行市場調節價并適時調整。”《條例》簡單的一句話，也是業主最關心的一句話。

想要得到較高水準的服務，物業費也應隨市場變化有所調整，這是很多業主的共識。但是多年來，成功調整物業費的小區并不多，北京多數小區物業費十幾年未見調整，隨之而來的則是物業服務水平下降、業主繳納物業費積極性降低、小區設備設施毀壞無人修理、小區環境每況愈下，如此陷入惡性循環。

望京地區的嘉潤花園小區，前一陣貼出了公示，7月1日起將由新物業公司進場為小區業主提供服務。同時，物業費也從2.3元/平方米漲至2.8元/平方米。此前，嘉潤花園小區召開了業主大會，并對物業費調整方案進行投票。最終，近七成業主同意并委托業委會與招投標第一名的物業公司簽訂合同，按照合同約定，將小區物業費調整至2.8元/平方米。

郝志蘭表示，此次立法也凸顯了利益協調的原則，《條例》在規范業委會和物業服務企業的運作、保障業主權益的同時，明確提出全社會應當共同遵守權責一致、質價相符、公平公開的物業服務市場規則，建立健全物業服務付費和調價機制，保障物業服務企業作為市場主體的權益， 實現各方利益的平衡和協調。

中國社科院法學所副研究員董文勇認為，對物業費多年未變的老小區確實需要適度“松綁”，但市場定價、適時調整不是坐地起價、單方決定，物業費調整須與業主協商，物業公司更須按時“曬”賬單，證明確需調價。

賬單該怎么“曬”?《條例》明確，物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置如實、及時公示以下信息：物業服務內容和標準、收費標準和方式;上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算;上一年度公共水電費用分攤情況、物業費、公共收益收支與專項維修資金使用情況。

同時，根據《條例》，物業服務人利用共用部分從事經營活動的，應當將公共收益單獨列賬。公共收益歸全體業主所有。

公共收益單獨列賬是此前一些小區的試點嘗試，這次將先行先試的經驗正式立法，作為制度固定下來。不久前，戀日綠島小區業委會開始向轄區的房管局、街道辦事處、社區居委會提交相關材料，希望可以通過此種方式拿回公共收益。因為《條例》明確規定，對于挪用、侵占公共收益的行為，可以由住建等主管部門責令退還。“過去要通過訴訟的方式，才能把收益要回來。”該小區業委會一名委員表示，但是扣除律師代理費、強制執行等費用后，賬戶上還剩下的資金只有幾萬元。“很大一部分收益都支付了各種費用，這樣的維權成本確實太高。”

隨著《條例》賦予區住建部門或者房屋主管部門處罰權限，今后業主不用走到對簿公堂那一步，業主對公共收益的所有權便能得到保障。

北京市南鑼鼓巷片區雨兒胡同。新華社記者 張漫子攝

執法關口前移，補齊了執法存在的短板

因“飛線”充電且拒不改正，5月1日，村民魏某被處以500元的罰款。這也是《條例》正式施行后，北京開出的首張違反《條例》罰單。

當天，北京朝陽區消防救援支隊防火監督二處執法人員前往十八里店鄉開展檢查。檢查人員在十里河村一處房屋的疏散通道上，發現存在電動自行車“飛線”充電違規行為。執法人員當場警告后，魏某將充電板收起。然而，30分鐘后，執法人員再次返回時，發現魏某又繼續為電動自行車充電，屬于拒不整改情形，執法人員當即對既有違規事實進行了確認。根據《條例》，違規私拉電線、電纜為電動汽車、電動自行車、電動摩托車和電動三輪車等充電，由消防救援機構責令改正，拒不改正的，處五百元以上五千元以下的罰款。

不少居民都對身邊的物業亂象深惡痛絕，卻又對這些亂象屢禁不止無可奈何。比如電動車“飛線”充電失火，已釀成多起慘劇，但以往任由物業、社區工作人員勸說、批評，許多車主根本不予理睬;私家車長期占用堵塞消防通道也屢見不鮮，以往多由消防部門在安全檢查時予以提醒、清理。“如今，執法關口前移，補齊了執法力量分散、懲處力度不足的短板。”朝陽區消防救援支隊副支隊長張偉告訴記者。

“不以規矩，不能成方圓。”《條例》落地，不僅業主、物業使用人需要按章辦事，物業服務人同樣要受到約束，如有違法違規行為，就要受到相應處罰。

5月2日，在香水園街道雙路北區，延慶區住建委執法人員發現該小區22號、23號樓外墻墻皮、墻磚出現脫落現象，23號樓地下室消防疏散指示燈出現破損，23號樓5單元樓道衛生清掃不及時。針對以上問題，執法人員隨即將未按照合同約定提供物業服務的違法行為告知物業服務人，依據《條例》開出對該物業服務企業處以一萬元罰款的罰單，并要求其7日內整改。

5月7日，大興區住建委物業指導中心的執法人員在巡查中發現清源西里小區物業公示欄中并未按照規定將物業服務信息進行公示，執法人員立即對現場進行拍照取證并要求其立即整改。

5月11日上午，記者隨執法人員再次來到清源西里小區，在現場可以看到，物業公示欄的玻璃柜子里貼滿了公告，要求公示的物業服務收支情況、物業服務標準、24小時服務電話等清清楚楚。“今天我們也看到，物業企業已經按要求進行了公示，整改合格。否則，將受到1000元以上5000元以下罰款。”大興區住建委物業指導中心工作人員張立明表示。

郝志蘭介紹，《條例》實施以來，住建、消防、城管等行政執法部門緊緊圍繞群眾關心的各類物業管理問題， 依據《條例》明確的職責內容，通過日常檢查、 聯合執法等多種方式，持續加大執法監管力度， 查處了一批具有代表性的違法違規案件，有效推進《條例》落地實施。(記者 賀 勇)