深圳監管直指高價房：撤回單價20萬預售公示 清查二手房掛牌價

深圳樓市的監管風暴再次升級，這一次矛頭依然直指高價一二手房源。5月21日上午，深圳市住房和建設局(以下簡稱“深圳住建局“)下屬的深圳市房地產信息平臺上，備案名為恒裕金融中心的恒裕深圳灣一期獲批預售許可證。

公示信息顯示，恒裕深圳灣預售總套數為805套，涵蓋商業、商務公寓、辦公三類。其中197套為建面約49-180平方米的商業產品，整體備案均價為14.1萬元/平方米，單價區間介于6.4萬-23.4萬元/平方米之間;356套為建面約60-595平方米的辦公產品，整體備案均價為14.2萬元/平方米，單價區間介于10.1萬-20萬元/平方米之間。

所有備案產品中，最引人關注的是252套商務公寓，戶型面積區間為63-582平方米，備案價格區間在9.8萬-20.1萬元/平方米之間，整體備案均價約15.3萬元。換算成總價，這批商務公寓單套房源價格高達613萬元-1.21億元。

按照深圳現行政策，新盤在取得預售證后，須在10日內全部公開房源并一次性對外銷售。經濟觀察網記者查詢發現，2020年以來，深圳樓市共有13個新盤獲得預售許可證，其中最高備案單價出現在萬科星城的商業產品中，達到14.2萬元/平方米。這意味著，恒裕深圳灣不僅是深圳樓市今年首個入市的高端項目，也是年內備案單價最高的新盤。

2017年1月24日，同樣位于深圳灣片區的萬科瑧灣匯獲得預售許可證。彼時該項目一套建筑面積75.73平方米的商業用房，備案價高達25萬元/平方米;另外一部分辦公用房，備案價格介于10.8萬-20.3萬元/平方米之間。此后3年里，深圳再無新盤備案單價高于20萬元/平方米。

根據備案信息，恒裕深圳灣共有18套房源備案單價超過20萬元/平方米。如此高的備案價引發公眾關注，也牽動著經歷了多輪調控加碼的深圳樓市神經。

5月21日下午，上述預售信息公布不到半天后，深圳市房地產信息平臺上，已經找不到關于恒裕深圳灣的相關備案信息。

多位恒裕內部人士告訴經濟觀察網，因備案價格太高敏感，因此將預售信息從網上撤下。“但我預售證并沒有撤銷，只是預售信息暫時從網站‘下架’。”一位恒裕內部人士透露。

按照原定計劃，恒裕深圳灣首批將推出160-580平方米二至五房公寓，近期樣板房已經開放。

上述恒裕內部人士稱，具體開盤時間定在六月，預計不會推后，目前(所有準備工作)基本還是按照既定時間在推進。

2017年1月，深圳市規土委曾對外發布《商品住房和商務公寓預、現售價格管理操作細則》，這份升級版“限價令”明確規定，首次申請預售項目，申請均價不能明顯高于周邊同類戶型在售均價，周邊無同類在售項目參考的，可參照周邊同類二手房價格。

深圳樂居數據顯示，恒裕深圳灣周邊的豪宅深圳灣1號，目前在售建面320-720平方米公寓現房，單價均在20萬元/平方米以上;貝殼找房APP數據顯示，同區域內的華潤深圳灣悅府二期，二手房報價在16.6萬-19.5萬元/平方米之間。

“過去幾年，深圳新盤限價一直比較嚴格。最近樓市風聲較緊，監管部門對新房備案價應該會卡得更嚴。”一名深圳上市房企營銷負責人說。

不過，據經濟觀察網了解，今年春節后，深圳局部區域新盤的限價曾短暫釋放出“放松”信號。一家TOP30房企深圳區域的營銷人員透露，年后復工之初，他們旗下項目曾接到深圳東部某區域相關監管部門口頭通知，詢問今年是否有新盤需要備案，或者需要調整新產品價格。

該營銷人員所在的房企，在這個東部區域開發了一個大體量樓盤，去年首次開盤，預計今年下半年加推一期新產品。“當時工作人員主動表示，我們首次開盤的房源備案價格較低，周邊一二手價格普遍高于我們樓盤。如果我們申請新一期產品預售證，備案價有上升空間。但最近監管部門也不再提這件事了。”

在“限價”規則下，三年來，深圳房企申請新盤預售備案時，備案價格與速度一直受限制。“深圳每個月的新盤預售審批，低價房源與高價房源必須相互搭配，監管部門會適當在備案價方面做一些調差。比如，某個區域的某個新盤價格比較高，那當地監管部門會優先通過一些相對低價盤的預售審批，以拉平整個區域備案均價。”上述房企營銷人員稱。

對于房企而言，預售報價也是整個新盤銷售流程中較為復雜的一個環節。該營銷人員告訴經濟觀察網，不是政府讓賣多少就賣多少，房企也會掙扎，畢竟還要保證利潤率。他們會根據周邊競品項目的去化速度以及自身預定的去化周期來定價，理想方式是將價格定在去化周期與利潤率達到平衡的水平上。確定價格之后，房企還要進一步判斷這個價格能否通過預售審批，并隨時根據情況進行調整。

除了嚴格監管新房市場之外，深圳二手房市場上，早從4月底開始，就打響了一輪樓市專項整治行動。

最新一個動作是，深圳住建局正第一時間對TATA公寓、鴻榮源壹方中心、龍華區金亨利首府、星河丹堤等四個二手房掛牌價格虛高的樓盤進行核查，同時對房地產經紀機構二手房掛牌價格進行排查。

這四個涉事樓盤，均出現在5月15日，深圳市房地產中介協會(以下簡稱“深房中協”)發布的《熱點片區樣本樓盤項目報價數據觀察表》里面，是最高報盤單價對比片區參考均價漲幅最大的幾個項目。以TATA公寓為例，截至5月14日，其在貝殼、中原、Q房、樂有家等4大放盤平臺上，掛牌單價與片區均價均價相比，漲幅均超過175%，最高漲幅達到211.77%。

“我們在向社會公開的同時，也向相關主管部門提交了這份名單，作為官方決策的參考依據。”一位深房中協人士對經濟觀察網表示。

5月22日下午，深圳市住建局會同寶安區住建局對TATA公寓、鴻榮源壹方中心周邊的房地產中介機構進行現場檢查，發現部分掛牌價明顯高于近期真實成交價的房源已全部下架。

上述深房中協人士說，接下來每個月15號前后將定期分批公布異動樓盤名單。同時深房中協將通過周期性觀測，形成深圳二手房熱點樓盤的趨勢性數據，后續對外發布。“如果這些熱點樓盤的價格持續上漲，不排除后面會有更嚴厲的政策出臺。”

深圳住建局稱，深圳正在開展房地產市場專項治理行動，排查、監督的房地產市場違法違規行為包括：捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發布虛假房源、惡意哄抬房價、違規挪用各類信貸資金進入房地產市場等。一旦發現相關違法違規行為和樓盤，將及時予以曝光。市、區兩級房地產主管部門也將會同市場監管局等相關主管部門，不斷加大執法力度。(記者 陳博)