降低負債率、弱化投資屬性 促房地產健康發展

由于房地產行業對經濟、金融的影響巨大，以及關乎國計民生，一直是經濟領域最受關注的話題之一，決策層也相當重視。

日前，住建部、央行等部門在北京召開重點房地產企業座談會，會議消息稱，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

眾所周知，目前中國一二線城市房價普遍偏高，除了確實有一定程度的需求外，由房價上漲預期帶來的投資性需求推動作用亦不可小覷。今年4月央行發布了《2019中國城鎮居民家庭負債調查》，對全國30個省份進行調查顯示，城鎮家庭住房擁有率96%，平均每戶家庭擁有1.5套住房，居民負債76%來自房貸。

即便如此，今年上半年深圳、杭州等城市房價仍快速上漲，隨著房價嚴重偏離居民收入等基本面，年輕人甚至需要動用“六個錢包”購房。此時，無論從防范金融風險還是考量社會公平的角度，通過弱化投資屬性促進房地產平穩運行，勢在必行。

部分激進房企高溢價“搶地”形成的預期，對房地產投資屬性的構成作用不小。據報道，座談會提出的具體規則為“三道紅線”和四檔分類管理，其中“紅線”均與房企的杠桿率有關，包括剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍，再根據“踩線”程度限制融資，如對于三項指標全部“踩線”的房企，不得增加有息負債。簡言之，之前杠桿使用越多的房企，未來融資越困難。

很明顯，監管層主要目的是讓高杠桿房企盡快降低負債規模和負債率，防止債務雪球越滾越大時出現經營危機、沖擊金融系統安全。而讓房地產去杠桿的另一個原因，則是不斷上漲的房價與激進房企高溢價“搶地”關系不小。過去幾年，一二線城市“地王”頻現，多地還出現因拍地超限價紅線競價無效。當“面粉”貴過“面包”，激發了居民的購房和投資熱情，“羊群效應”下，就出現了近年一二線城市房價畸高的現象。數據顯示，2019年銷量排名前六的房企就有恒大、融創、綠地“三道紅線”全踩。

事實上，早在2016年底的中央經濟工作會議就提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。今年7月的房地產工作座談會亦提出，要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。

此番房企資金監測和融資管理規則一出，將倒逼相關房企調整資產結構、謹慎業務布局、降低拿地速率和限制高溢價拿地，從而防范化解房地產金融風險，減弱居民對房地產的投資需求。

除了中央層面外，各地也應該因地制宜出臺減弱房地產投資屬性的相關政策。8月28日深圳市住建局相關負責人提出，新加坡是深圳學習榜樣，將來深圳市60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。今年上半年，深圳樓市量價齊升，6月二手住宅市場價格達到69599元每平方米，如果新加坡模式落地，60%的居民不必耗費巨資購置房產，投資屬性將大大減弱，對房地產市場回歸理性大有裨益。

應該說，對于房企杠桿偏高、一二線城市房價畸高等現象，務必通過降低負債率和弱化房地產的投資屬性，推動房地產市場平穩健康發展。(社論)