多地提示“高進低出、長收短付”風險 為何長租公寓頻爆雷

不少房東由于不能按時收到租金，決定及時止損，收回房子，而租客們已經交了租金卻隨時面臨著被房東掃地出門的可能。

近日，杭州、上海、成都、武漢等多地長租公寓“爆雷”，多個城市相關部門、協會密集發布公告提示風險。

9月1日，上海市房地產經紀行業協會發布《住房租賃市場風險提示》，提醒有公寓運營商采取“高進低出、長收短付”的經營模式，一旦出現“爆倉”后又金蟬脫殼一走了之。

同日，廣州市房地產租賃協會亦針對國內市場上出現多家企業“爆倉跑路”現象提醒廣大租客加強風險防范，避免經濟損失。

8月21日，成都市住房和城鄉建設局對外發布住房租賃風險提示，數家住房租賃企業因采取“高進低出”“長收短付”經營模式出現“爆倉”“跑路”，提示住房租賃當事人在租賃活動中需謹慎。

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為何長租公寓頻爆雷

2016年國務院政府工作報告首次提出建立租購并舉的住房制度，住房租賃企業獲得金融、稅收、土地等優惠政策，長租公寓企業在全國迅速發展壯大，房屋租賃市場規模達到萬億級規模。

長租公寓承托著年輕人的城市夢，是他們在陌生城市打拼的落腳點。但在經歷了甲醛危機、金融貸等一系列風波后，長租公寓最近又出現一輪集中“爆雷”。

在杭州，有租客在8月27日曝出剛在長租公寓友客交了2萬多元房租，中介就拿錢跑了;僅2天后，杭州又一家長租公寓巢客被曝跑路。

在成都，巢客遇家、連合之家等多個包租公司突然失聯，疑似卷走房租跑路。據媒體報道，僅巢客遇家和連合之家兩家公司的受害租客便將近2萬，涉及金額達3億元左右。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，當前疫情對于宏觀經濟的影響在減弱，各地復工復產等節奏會加快，客觀上會使得租房等需求增加。而在疫情沖擊下，部分長租公寓企業或已經面臨較大的經營壓力。這就使得部分租賃交易后續面臨很多新風險。

多市的風險提示都指出“高進低出”“長收短付”是造成長租公寓爆雷的重要原因。

“高進低出”是指長租公寓公司作為中間商，高價從房東手中租來房子，卻以低價租給租客。比如，友客公寓就以2400元/月的價格向房東租房子，卻轉手以1800元/月的租金租給租客。通常來說，中間商都是“賺差價”，為什么長租公寓會出現“高進低出”的現象呢?

嚴躍進告訴第一財經記者，“高進低出”的方式實際上是長租公寓企業討好房東和租客雙方，為了進一步做大市場占有率的行為。

段和段律師事務所合伙人、律師劉春泉表示，過去很長時間，中國互聯網創業都是做到一定規模后，套現發財，靠的是資本市場而不是業務本身。所以，不能完全以業務本身是否虧損作為唯一判斷依據。

劉春泉也表示，目前法律上對低于成本價銷售并未做約束。

“低于成本價出租本來是違反《反不正當競爭法》的，但2017年修訂《反不正當競爭法》時‘經營者不得以排擠競爭對手為目的，以低于成本的價格銷售商品’的規定遭到刪除。” 劉春泉告訴第一財經記者。

但是，《反壟斷法》第十七條依然規定：“禁止具有市場支配地位的經營者從事下列濫用市場支配地位的行為：(一)以不公平的高價銷售商品或者以不公平的低價購買商品;(二)沒有正當理由，以低于成本的價格銷售商品。”

“通俗點說，這條規定針對的是行業巨頭。而在《價格法》中也無法找到相應的依據，現在這種低于成本價銷售的情況，沒了法律依據，很難治理。”劉春泉說。

“長收短付”指的是租客交半年甚至一年租金給長租公寓，房東按月收到長租公寓公司支付的房租。

嚴躍進告訴第一財經記者，部分長租公寓企業為了加快融資，采用長收短付的方式，長租公寓企業可以獲得一部分沉淀資金，再利用這筆資金去拓展房源。當然也造成一定風險，比如長租公寓可以利用時間差，使用這筆錢從事金融活動，或為企業卷款潛逃創造了機會。

房東、房客如何維護權益

不少房東由于不能按時收到租金，決定及時止損，收回房子，而租客們已經交了租金卻隨時面臨著被房東掃地出門的可能。

房東和房客要如何維護自己的權益?

劉春泉分析稱，對于長租公寓的違法行為要做區分，一種情況是，長租公寓沒打算長遠經營，就是以高收低租的形式兩頭騙錢，這種屬于犯罪，得通過經偵報案，刑事追贓;另外一種情況是，企業經營不善，本來希望做大規模然后上市套現，結果疫情之下資金鏈斷裂，這種屬于商業風險，當事人應該通過訴訟維權。

在實際操作中，這兩種情況很難區分。但正常生意失敗不用逃跑，公司是有限責任，股東只要出資真實，以出資為限承擔責任。

針對友客等長租公寓“爆雷”事件，杭州房管部門表示，要加快推進資金監管工作，將對未按要求落實資金監管工作的企業進行風險警示，同時加大宣傳，提高消費者風險意識，多渠道了解市場租金水平，同時避免一次性繳納3個月以上租金。

根據要求，8月31日之后租賃企業賬戶將納入監管。9月30日前，“托管式”住房租賃企業需根據要求要求完成風險防控金繳交。之后，房管部門將公開公示“白名單”租賃企業。屆時，選擇長租公寓時一定要看清其是否“合規”。

近日，西安住建局聯合市金融工作局、人民銀行西安分行營業部制定了《西安市住房租賃資金監督管理實施意見(試行)》(下稱《實施意見》)。

《實施意見》規定，“托管式”租賃企業在開展業務前與本市范圍內的商業銀行簽訂《住房租賃資金監管協議書》后，由企業在監管銀行開立存量住房租賃交易資金監管專用賬戶，此賬戶為該企業在我市范圍內唯一監管專用賬戶，該賬戶不得支取現金、不得歸集其他性質的資金。租客在通過租賃服務平臺進行租賃合同網簽備案時，會彈出提示框“是否接受租賃資金監管”。租客可根據提示內容勾選，凡未接受資金監管的，雙方應自行承擔交易資金風險。

各地發布的風險提示中也提醒租客警惕公司“高進低出、長收短付”帶來的風險，并建議選擇較短支付周期，一般不超過3個月。

嚴躍進也提醒租客，要選擇信譽良好的公寓品牌，對于無照經營、超范圍經營、列入異常經營、未報送開業信息、信用不良、存在違法違規記錄的公司，都是需要謹慎選擇的。對于一些品牌影響力小的長租公寓，需要積極關注經營的狀況。(作者：孫維維)