房地產融資管理定調! 將有助于房地產市場健康發展和金融安全

住建部、央行“8·20”座談會，除了“三道紅線”，還有哪些重點?

日前，住建部和央行聯合召開重點房企座談會。會后新聞稿指出，為落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房企融資的市場化、規則化和透明度，在廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。近期，圍繞規則和房地產市場的討論持續升溫。

第一財經記者走訪了多家參與會議的房企高層和監管部門后獲悉，會上央行領導闡述了融資規則出臺的背后邏輯和未來取向。將房地產政策與財政政策、貨幣政策共同作為調節宏觀經濟周期工具，短期看刺激效果明顯，但長期副作用很大。中央明確不將房地產作為短期刺激的手段。企業應該也需要準確把握好政策取向，認識到穩健發展的房地產市場具有重要的宏觀層面意義。建立房地產金融管理長效機制，題中應有之義就是政策的規則化和透明化，重點房地產企業資金監測和融資管理規則是這一努力的組成部分，座談會也是監管部門與企業行業加強溝通、交流互動管理思路的具體體現。

第一財經記者從知情人士處獲悉，房企對新規的關注點差別較大，會上代表性的訴求主要集中在：土地儲備如何估值、多元化經營是否區分，以及規則何時向行業推廣等問題上。對此，央行和住建部一一進行了回應。

知情人士透露，新規則明年起將逐步覆蓋更多的重點房地產企業。

不用房地產刺激經濟是長期政策基調

從整個中國房地產市場發展看，2008年以來，經歷了幾輪房價上漲周期，2009年、2013年、2016年，都是房價大幅躍升的時期。

回顧這些發展歷程可以發現，將房地產政策與財政政策、貨幣政策共同作為調節宏觀經濟周期的工具，的確每次對經濟下行都產生了一定的抵消作用，但帶來的成本都是房地產價格的大幅度跳升，歷史教訓深刻。

十九大以來，中央確定了房地產市場的基本方針政策——“房子是用來住的，不是用來炒的”“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”“堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產市場調控政策的連續性、穩定性”。

過去2~3年，中美貿易摩擦、疫情沖擊產生的經濟下行壓力下，中央始終保持戰略定力，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產調控政策的連續性、穩定性，疫情沖擊下也沒有拿房地產來對沖經濟下行壓力。

但在經濟仍然面臨較大壓力的背景下，這樣的房地產政策到底能堅持多久?是不是會放松房地產調控?是否還會將房地產政策與財政政策、貨幣政策共同作為調節宏觀經濟的工具?房地產企業、銀行、地方政府等利益相關方都在等待、觀望、博弈。

下半年，房地產開發商剛剛從疫情沖擊中回暖，新規出臺將給行業帶來多大影響，牽動市場神經。

綜合各方觀點來看，新規的制定出臺仍然是基于房地產金融管理長效機制的思路，堅持市場化、規則化、透明化的取向，激勵和約束并重，有利于企業準確把握長期政策基調和政策取向，對市場形勢和行業發展做出正確的判斷，有利于 “穩預期”。

新規將有助于房地產市場健康發展和金融安全

近年來，我國房地產行業呈現了一些突出特點。比如，行業集中度明顯提高、負債率高且增速較快、單家企業負債規模大等。

數據顯示，2019年末，上市或發債的300余家房企平均資產負債率為77.4%，較2015年末增長5.3個百分點，不少大型房企杠桿率還在高位攀升。房地產行業整體負債率高且增速快的特征十分明顯。

從金融行業的視角看，房地產與金融是一對孿生兄弟，房地產貸款占整個銀行業貸款的三分之一，長期的共生互利關系將兩個行業緊緊捆綁在一起。房地產金融風險歷史上一度成為最重要的金融風險點之一。

業內專家對第一財經記者表示，在高杠桿、高負債的背景下，目前的房地產行業存在兩個“悖論”：一是盡管杠桿率已經非常高，很多房地產企業仍然加速擴張，金融機構也愿意繼續“借錢”給高杠桿房企;二是與其他行業追求存貨高周轉率相比，房地產行業普遍追求存貨的低周轉，企業手中的土地儲備越來越多。

兩個“悖論”反映出房企和金融機構對于房價繼續上漲的預期：只要房價繼續上漲，加杠桿囤地就有利可圖。但高負債背后則對應著高利率。

據市場機構統計，2019年，80家代表性房企平均融資成本7.5%，不少高杠桿房企境外發債利率長期在10%以上。這意味著，每年房價上漲的幅度需要高于利息的資本化率，否則高融資成本很難維系。

這一舊邏輯在過去幾輪房價上漲周期中也被反復驗證。在“房住不炒”和“三穩”基調下，原本依賴房價持續快速上漲的高杠桿、高負債模式面臨較大風險，這也引發市場對于上述行業慣用邏輯能否繼續成立的懷疑。

一位接近監管人士在接受第一財經記者采訪時表示，房地產企業負債對應著金融機構的資產，可以由房地產行業主管部門從企業端加強管理，也可以由金融主管部門從金融機構融資的角度進行管理。新規則通過引導和約束金融機構對房地產企業的融資行為，并通過與企業的持續溝通和交流，引導其更加關注自身的財務穩健性指標和負債水平，按照審慎穩健經營的方向，主動調整負債規模和杠桿率。

據記者了解，座談會上相關領導表示，房價的過快上漲，推高生產要素成本，嚴重侵蝕經濟的長期競爭力，還會撕裂社會，造成嚴重社會不公平，激化社會矛盾，阻礙社會階層的垂直流動。穩健發展的房地產市場具有重要的宏觀層面意義，有益于實體經濟、居民個人、金融機構，也有益于房地產企業自己。

房地產融資規則化、透明化，設計了科學合理的過渡期安排

將房地產金融調控政策規則化、透明化是新規出臺的另一目的。

第一財經記者獲悉，會上央行領導表示，過去對房地產企業的融資政策并不那么透明，多數時間是通過對銀行窗口指導的方式進行，企業有時也十分困惑。中央明確提出“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”以來，房地產行業和企業自身也有較強的調整意愿，但出于政策可能變動以及行業競爭等考慮，多數房地產企業還處于觀望狀態，既不利于企業正常經營活動的安排，也容易陷入多方博弈的局面。

目前，監管部門設置“三道紅線”，根據各家房企財務狀況，按照踩線條數不同，從多到少分成“紅-橙-黃-綠”四檔進行管理，每降一檔，企業有息負債規模增速閾值的上限增加5%，即橙色檔、黃色檔和綠色檔的有息負債增速分別不超過5%、10%、15%。這一規則被市場總結為“三線四檔5%”新規。

業內人士表示，融資管理規則為企業安排了過渡期，對市場的影響有限，有助于企業穩妥有序逐步降低杠桿水平。

參會的知情人士對記者透露，房企對新規的關注點差別較大，會上代表性的訴求主要集中在土地如何估值、多元化經營是否區分，以及規則何時向行業推廣等問題上。

以恒大為代表的土地儲備較多的企業，希望將持有的按成本計價的大量土地增值部分計入資產，體現企業真實償債水平。

對此，央行相關人士回應，規則計算主要基于經審計且公開披露的財務報表，土地由誰估值，按照什么標準估值，會計準則及審計都有明確的規定。依據會計準則和財務報表，能夠保證規則的合理性、公平性和可操作性。此外，如果企業財務報表違反會計準則要求，依照相關法律法規，也會有相應的處理。

此外，“規則的目的之一是通過合理約束高杠桿企業負債行為，引導企業加快開發，避免囤房囤地行為，如果對土地增值的處理不遵循會計準則，相當于釋放了鼓勵企業囤積土地以待升值的信號，與規則初衷不符。”央行人士稱。

而綠地、陽光城等地產以外多元化經營較多的企業，希望核算時能夠把城市更新、教育等其他業務的負債剔除出來，不納入有息負債管理。

央行和住建部回應，房企多元化有各種各樣的考慮。無論從目的還是操作性考慮，規則計算的依據都是企業的財務報表。如果按照會計準則，相關領域不納入合并報告，規則適用時也將遵循同一原則。同時，規則對于符合住房制度改革方向的領域也有相應的激勵措施，對企業內部設立的住房租賃法人，符合國家住房租賃政策導向的，就可以從合并報表有息負債中剔除。

一些負債指標較好的企業則更關心“三線四檔5%”新規是否以及何時推廣至全行業，擔心15%的規模限制會打破現有競爭格局，給規則適用以外的企業反超機會。

對此，央行和住建部表示，房地產行業集中度很高，高負債問題也主要集中在重點企業，規則針對重點企業，依據則主要是會計報表，推廣至全部11萬余家房地產企業既不現實也無必要，但明年起將逐步覆蓋更多的重點房地產企業。對于適用規則的企業，未來有望擁有更大的融資靈活性。

實際上，規則本身也是各方意見的反映，體現了行業整體對于未來發展方向的預期。近期，融創中國董事長孫宏斌表示，融創已經對政策有了判斷，提前進行準備;龍湖集團董事長吳亞軍回應員工對融資新政的討論時表示，國家過去幾年“控房價、降桿桿、啟動內需、實現雙循環”的一系列宏觀政策的落實和清晰化、可操作化，有利于行業健康發展。

知情人士對第一財經記者透露，會上央行領導表示，建立房地產金融管理長效機制，題中應有之義就是政策的規則化和透明化，重點房地產企業資金監測和融資管理規則就是這一努力的組成部分。目前，相關部門正在加快推進住房租賃市場頂層設計，完善住房租賃金融政策體系，支持“租購并舉”。這些新的政策，在執行過程中，也會與市場不斷溝通、評估、校正和完善。(作者：林潔琛 ? 杜川)