樓市熱度不減 地方調控不斷

樓市熱度不減，地方調控不斷。

9月14日，曾創造了近六萬人搖號紀錄的成都，出臺了“15條房產新政”嚴打炒作行為。在住房政策上，成都加大了對棚改、無房家庭搖號的比例，其中棚改優先最低比例由10%提高到20%，無房居民家庭優先最低比例由棚改優先后剩余房源的50%提高到60%。

包括成都在內，截至目前，已有多個熱點城市出臺了樓市調控新政。據不完全統計，今年7月以來，包括杭州、東莞、寧波、內蒙古、深圳、南京、無錫、沈陽、常州、成都等11個省市先后出臺樓市調控收緊政策。與此同時，兩個月內16城接受了中央的“窗口指導”。

而國家統計局14日發布的8月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數顯示，70個大中城市房地產市場運行總體平穩。各線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅略微擴大，二線城市二手住宅銷售價格環比漲幅回落。樓市調控政策打補丁

9月14日，成都市政府官網發布《成都市人民政府辦公廳關于保持我市房地產市場平穩健康發展的通知》，對土地市場、金融信貸政策、租賃市場、住房市場等都進行了調整。

成都一位劉姓房企負責人士告訴第一財經，成都的樓市調控政策與杭州的樓市調控政策有一定的相似性，都加大了對無房戶的傾斜。“熱點城市樓市調控盡量優先剛需，壓制炒房套利應該是精細化調控的一個主邏輯。”他表示。

9月12日，三線城市常州也開始執行新的房地產調控新政。諸如，涉及限貸政策的“已擁有一套住房且購房貸款未結清的家庭，再次貸款最低首付60%”，調控強度絲毫不遜色于沈陽二套首付比為50%。這背后與常州房價持續上漲有直接關系。綜合克而瑞等外部數據，常州房價今年除了2月受疫情影響回落了一點，自3月開始，新房就一路上行至2萬元/平方米，漲幅近20%。

今年7月70個大中城市中，銀川新房價格環比漲幅排名全國第一，環比漲幅2%，這也是銀川連續三個月新房價格環比漲幅排名第一。9月8日，銀川市住房和城鄉建設局召開了銀川市房地產市場調控會商會，頒布了樓市“限價令”。 對于9月1日前開盤的項目，短期內以9月份擬銷售均價不得高于8月份均價為原則予以調控。近期，銀川市住房和城鄉建設局將參照8月份備案均價，分業態為各房地產開發企業提出調價建議。

9月4日，杭州市住房保障和房產管理局發布了《進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》。其中，在無房家庭認定標準上，杭州明確30周歲以上未婚單身且在本市限購范圍內無自有住房記錄的購房人、離異單身滿3年且在本市限購范圍內無自有住房記錄滿3年的購房人，可認定為無房家庭。

58安居客房產研究院分院院長張波分析，從7月開始各城市不斷收緊調控政策，包括杭州、東莞、寧波、深圳、南京等眾多城市都已出臺調控措施，調控收緊的信號表現明顯。從8月房價來看，全國市場熱度的下降已經有所體現，但一線城市的房價上漲態勢持續。

華東一中型券商的房地產行業資深分析師表示，無論是近段時間的城市座談、12家房企座談，還是新近的房企融資“三條紅線”標準，東莞、深圳等部分城市對樓市調控持續打補丁，共同體現了房地產政策的新特征“精準調控”。

“并非說一線、新一線城市是政府調控的重點，任何房價漲幅較高的城市都可能進入調控之列。”第一太平戴維斯深圳公司副董事總經理、深圳投資部主管吳睿表示。

上海中原地產市場分析師盧文曦對第一財經表示，各個地方的樓市都在降溫。從7月以來各地的調控手段來看，調控主要以堵漏洞為主，例如對假離婚、人才落戶、社保年限等問題加以限制，這也是在補足原先的漏洞和短板，確保政策實施的力度。

“調控政策出來以后，成交量會有所收縮，但會是一個逐漸收縮的長期過程，不排除會有繼續打補丁的可能性，希望通過溫和的回調來防止炒樓的投機行為，從而防止使用高杠桿的投機客造成房價的大幅波動。”盧文曦表示。

房價整體穩定大趨勢不變

就房地產市場問題，中央高層和相關部委近期連續召開三場會議，三度重申“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，強調堅持問題導向，高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題。這三場會議涉及至少央行、住建部、銀保監會、證監會等六大部委，以及十幾個熱點城市和多家大型房地產企業。

在地方層面，自7月以來，包括東莞、寧波、深圳、南京等多個城市紛紛發布樓市調控收緊政策。近半個月內，熱點城市出臺的約束性調控政策十分密集，包括杭州、無錫、沈陽、常州、銀川等多個城市均出臺樓市收緊政策。

例如此輪進入調控之列的東莞、常州等不少城市，2020年上半年土地市場熱度較高，土拍成交溢價率持續上行。綜合多家券商對主流房企的跟蹤數據來看，目前庫存處于歷史較低水平，補庫存需求強烈，在上半年融資趨松環境下，房企積極拿地推動凈負債率有所回升。

華創證券的研究報告顯示，上半年，房地產板塊凈負債率87.9%，較2019年末增長6.4個百分點。其中，一線房企凈負債率為64.9%，較2019年末增加8.3個百分點;二線房企凈負債率為121.9%，較2019年末增加4.2個百分點;三線房企凈負債率為91.9%，較2019年末增加4.9個百分點。

8月20日，住房和城鄉建設部、人民銀行在北京召開“重點房地產企業座談會”，傳達了重點房企融資新規：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，現金短債比不小于1。“三條紅線”政策也引發諸多房企關注。

深圳一家TOP5的房企負責人士向第一財經記者直言，基于去杠桿的融資大背景及地產調控精細化的大趨勢，考慮到公司目前項目一方面整體去庫存力度可觀;另一方面，在熱點城市和三四線城市的去庫存分化嚴重。“后續我們還是會去拿地，但是我們盡量會挑選比較有前景的城市和投資回報率比較好的項目，不會為了土儲規模擴張去到三四線，現金為王。”

“‘三條紅線’背景下，更關注經營性現金流指標應該是不少房企的共同選擇，不排除房企出售部分經營性物業以緩解現金流緊張。”吳睿續稱。

總體上看，在持續收緊的樓市調控政策之下，8月全國樓市整體仍保持平穩的態勢。

國家統計局城市司首席統計師孔鵬解讀稱， 8月份，初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。二手住宅銷售價格環比上漲1.0%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。

31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點;二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲1.0%和0.6%，漲幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。

中原地產首席市場分析師張大偉分析，從全國70大城市房價數據看，8月新建住宅有59個城市房價上漲，這與2019年三季度最高點持平;二手房70城市房價數據，上漲城市47個，與2019年7月持平。

盧文曦認為，8月的房價指數環比漲幅雖然有所下降，但很多地區依舊維持了環比上漲的趨勢。很多城市加入調控升級的行列，主要還是防止市場出現過熱狀態。七八月份淡季不淡，樓市的情緒高漲，成交基數被推高。而“金九銀十”本身就是樓市較熱的傳統銷售期，政府也希望通過這些政策來表明對市場過熱的管控態度，防止非理性的行為表現。

張波說，由于購房者對于后市依然持樂觀態度，只要限購以及差別化信貸政策不發生改變，樓市熱度較高城市的調控持續收緊，房價整體穩定的大態勢不會改變。另外，近期從金融側加大對房企的“三道紅線”的負債控制，9月樓市房企或明或暗打折的現象預計會增多，在拉動銷量提升的同時，也能保持房價的整體平穩。(作者：吳俊捷 ? 林小昭 ? 陸瑤)