“三道紅線”的新規正在不斷清晰 房企多管齊下降杠桿

如果以“三道紅線”標準來考量，根據2019年年末數據表現來看，50家樣本房企中，有15家房企觸及三條紅線。根據2020年半年度數據來看，有12家房企觸及三條紅線。資金監測和融資管理規則之下，財務穩健以及堅持長期主義的企業，無疑會是最大受益者。

房企融資監管正在不斷收緊。

近期，“三道紅線”的新規正在不斷清晰，監管部門將對房企按“紅、橙、黃、綠”四檔管理，并根據房地產企業所處檔位控制其有息負債規模的增長。據媒體報道，“三道紅線”已在此前參與央行、住建部座談會的12家房企試點實施。

相關研報顯示，如果以“三道紅線”標準來考量，根據2019年年末數據表現來看，50家樣本房企中，有15家房企觸及三條紅線。根據2020年半年度數據來看，有12家房企觸及三條紅線。資金監測和融資管理規則之下，財務穩健以及堅持長期主義的企業，無疑會是最大受益者。

9月21日，作為時代傳媒2020中國地產時代百強榜的子榜，《2020中國地產融資能力榜20強》(以下簡稱“榜單”)重磅出爐。

該榜單以房企2020年新發企業債(包括美元債)、2020年年中報短期借款、長期借款以及總負債進行綜合打分，全方位衡量房企的融資和可持續發展能力。

榜單顯示，中國恒大、融創中國、碧桂園、首開股份、佳兆業的綜合評分均在93分以上，分列前五。

其中，中國恒大、碧桂園、首開股份2020年新發企業債(包括美元債)分別為420億元、178.08億元以及221億元。

“融資和土地是房企發展的兩個重要基礎，必須做好融資工作。”9月19日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代周報記者，“三條紅線”客觀上要求相關企業積極做好管控，大力拓展融資資源。

恒大融資能力居首

近日，房地產圈內出現一個新的熱門話題：“三道紅線”。

“三道紅線”是指監管部門將對房企按“紅、橙、黃、綠”四檔管理，并設置“三條紅線”：剔除預收款后的資產負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1倍。同時踩中三條紅線的企業將被標記為紅檔，以此類推。

房地產本質上是資金密集型行業，現金流就是生命力。

嚴躍進告訴時代周報記者，類似三道紅線制度的建立，目的是讓房企的融資更加透明，有助于監管精細化。

以恒大為例，今年年初，恒大提出降低2020―2022年有息負債總額的計劃。

資料顯示，截至2020年6月底，恒大有息負債規模已較3月底減少了約400億元，預計全年降幅將在千億元左右。

另據榜單顯示，恒大2020年新發企業債420億元，短期借款、長期借款、總負債分別為3956.87億元、4397.84億元、19826.42億元，綜合評分高達99.3分，位居榜單首位。

除了通過增加銷售回款、控制土儲規模外，恒大還提出通過分拆優質資產上市，以達到降負債的目標。

“目前恒大正就物業分拆工作與監管部門及港交所等積極溝通，希望能盡快完成上市，并力爭今年內實現上市。未來恒大也會審慎考慮其他資產的分拆上市，在為股東帶來更大收益的同時，也可以大幅降低公司負債率。”恒大總裁夏海鈞表示。

再看融創，2020年上半年，融創中國資產負債率為86.56%，較上年同期下降4.28個百分點，凈負債率為149%，大幅下降23個百分點。截至報告期末，公司擁有現金余額(包括受限制現金)為1208.6億元。

另據榜單顯示，融創2020年新發企業債142.8億元，短期借款、長期借款、總負債分別為1406.23億元、1797.1億元、8625.21億元，綜合評分高達98.1分，位居榜單第2位。

“今年我們是最從容的一年，我們對市場的判斷一直是對的。”融創中國董事會主席兼執行董事孫宏斌在中期業績會上表示，集團上半年抓住了市場的窗口，不斷降低負債，調整了融資結構和融資成本。

房企回歸到理性

除恒大、融創外，碧桂園2020年新發企業債178.08億元，短期借款、長期借款、總負債分別為691.64億元、2362.23億元、17282.73億元，綜合評分高達97.8分，位居榜單第3位。

從年報數據上看，截至今年6月底，碧桂園有息負債總額下降至3420.4億元，同比下降了7.5%。加權平均借貸成本為5.85%，相較2019年12月31日下降了49個基點。

“目前碧桂園財務指標處于比較良性的狀態，凈借貸比58%，現金短債比為1.9倍，資產負債率會進一步下降，2019年年底為83%，到今年中期是81.6%。”碧桂園首席財務官伍碧君在中期業績會上表示。

榜單中，以招商蛇口、保利發展、中國海外發展(下稱“中海”)為代表的國資背景企業，同樣表現不俗。

其中招商蛇口2020年新發企業債146.5億元，短期借款、長期借款、總負債分別為286.24億元、649.3億元、4456.78億元，綜合評分達92.5分，位居榜單第6位。從年報數據看，招商蛇口上半年綜合資金成本為4.78%，先后發行了五期超短期融資券，發行金額合計66.5億元，利率最低為2.20%;完成了2020年度第一期中期票據發行，合計發行額20億元、發行利率最低為3.00%。

保利發展2020年新發企業債85億元，短期借款、長期借款、總負債分別為38.78億元、2088.3億元、8505.05億元，位居榜單第15位。截至上半年末，保利發展賬面有息負債3021億元，有息負債綜合成本僅約4.84%，較年初降低0.11個百分點，貨幣資金達1257億元，為短期借款及一年內到期債務的1.96倍。

再看利潤王中海。

中海2020年新發企業債70億元，短期借款、長期借款、總負債分別為210.3億元、1751.75億元、4566.37億元，位居榜單第19位。截至6月末，中海的資產負債率為59.77%，扣除預售賬款后的凈負債率為57.8%，凈負債比率為32.7%，流動比率為2.3倍。

中海董事會主席顏建國在中期業績會上稱：“在金融政策方面，針對房地產企業精準施策、一城一策，公司認為有利于行業健康發展，尤其是今年國際形勢下，這項政策的出臺具有十分重大的意義。”

據大公國際的研報顯示，根據2020年半年度數據來看，有12家房企觸及三條紅線，包括中梁控股、珠海華發、首都開發、榮盛、金科地產和藍光發展等。

大公國際表示，長期來看，融資政策的邊際收緊將抑制部分房企的拿地意愿，降低房企盲目擴張和多元化動力，迫使房企回歸到理性、高質量和健康的擴張與發展路徑。（記者 胡天祥）