商品房預售資金監管引發市場高度關注

近日，北京市陸續啟動房地產領域住房限購政策執行、商品房預售資金監管、住房租賃合同備案專項檢查。其中，商品房預售資金監管引發市場高度關注。

北京市住建委有關負責人表示，為規范開發企業銷售行為和監管銀行出入賬管理，相關職能部門于10月至12月在全市范圍內開展預售資金監管專項檢查。重點圍繞開發企業預售資金收存、支取、使用的及時性、合規性，監管銀行入賬監督和出賬審核，以及購房人貸款資金是否按規定發放至專用賬戶等情況開展檢查，多措并舉保障預售資金更加安全、規范、高效使用，防范延期交房、樓盤爛尾等風險。

不僅是在北京，記者了解到，近期多地加大了對商品房預售資金的監管。比如，近日出臺的《銀川市新建商品房預售資金監管辦法(試行)》規定，房地產開發企業要在商品房買賣合同中注明監管賬戶等信息，協助購房人將房價款直接存入項目監管賬戶，不得直接收取任何性質的房價款。

福建省住建廳9月發布的《關于加強商品房預售資金監管工作的指導意見》提出，房地產管理部門、監管銀行對監管額度內預售資金實行重點監管，?？顚Ｓ?，專項用于支付預售項目工程建設費用。

北京房地產業協會秘書長陳志表示，近年來，隨著房地產市場快速發展，開發企業經營和融資模式趨于高周轉、高杠桿，房價和建設成本不斷升高。特別是今年受新冠肺炎疫情影響，企業資金鏈普遍趨緊、銀行加強風險管控，部分企業資金風險凸顯。有針對性地開展預售資金監管檢查有很強的必要性。

商品房預售資金監管與商品房預售制度息息相關。由于目前絕大多數房地產銷售采取的是商品房預售的方式，即房地產開發企業將已興建但尚未竣工或即將興建的商品住宅與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，在未來某一時期擁有所購房屋。并非“一手交錢，一手交貨”，而是“先交錢，再交貨”，給購房者帶來一定風險。

于是，商品房預售資金監管顯得十分必要，預售資金監管旨在保證資金運轉的安全性，防范房地產領域的金融風險。商品房預售資金由房地產行政主管部門會同銀行實施第三方監管，房產開發企業須將預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。當前，資金違規使用的情況確實存在，尤其是存在資金沒有嚴格按照工程節點進行撥付等問題。

最近，北京某房地產項目監管賬戶資金被挪用，導致現有監管賬戶余額遠低于后續主體工程建設所需資金。目前該項目進展緩慢，大多數業主對該房地產項目能否按時交房表示擔憂，引發業主維權。

上述北京房地產項目案例中，之所以項目監管賬戶資金被挪用，疑似與企業整體資金鏈吃緊密切相關。因此，房地產開發企業的整體資金鏈情況也需要得到重視。很多爛尾樓的形成也正是由于企業資金鏈斷裂，導致項目難以為繼。

房地產企業資金鏈問題近期得到了國家有關部門高度關注。8月20日，住房和城鄉建設部、中國人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

專家認為，無論是住建部等部門形成的重點房地產企業資金監測和融資管理規則，還是多地最近加強的商品房預售資金監管，都會給房地產企業帶來不小壓力，預計很多企業在拿地、開發、銷售等方面的節奏都會隨之調整。不過，這也會倒逼房地產企業經營更加規范，在融資方面更加謹慎，為防范房地產領域金融風險發揮應有的作用。(記者 亢舒)