沒搞清楚這點！今年千萬別買房！

每日房產干貨第一時間出現在你的面前！

節后的樓市，鋪天蓋地都是大消息！

許多人都在擔心，此刻到底是不是買房的好時機？

漲過半程的城市，接下來調控是否會跟上，此刻買入是不是高位站崗？

還未啟動的城市，小陽春今年還會不會來，此刻買入是不是立即套牢？

正在漲動的城市，房價還會持續上漲多久，此刻買入會不會成為最后的接盤俠？

樓市里愛琢磨的人不少，愛瞎琢磨的人也不少。政策走勢，確實能幫我們看清后市，但看的太多，醒不過來，就是自尋煩惱，舍本逐末。

房地產早已過了短炒時代，在價值城市限售的情況下，穿越樓市牛熊的關鍵，不是時機，而是你買的房子到底有沒有價值！

今天，我想回歸當下買房和投資的根本性問題——如何買到有價值的房子，分享一些能實操的干貨給大家，每一條都是我不斷實踐后，凝練出來的干貨。

近期準備買房的朋友，一定要仔細看；有經驗的朋友，可以在評論區一起交流補充！

什么樣的房子是好房子？

80%的朋友買房時犯難，不是因為不會看房，相反是太會看房，買不到房！

這些年，我接受過很多周邊朋友和粉絲的買房咨詢，就我總結，往往是看起來最懂樓市的人，買房最慢，也最容易錯過買房的最佳時機。

房子屬于大宗產品的消費，涉及到的資金量不小，樓市里謹慎些，無可厚非，畢竟誰的錢也不是大風吹來的。

但怕就是怕有些人只學會半吊子，就是在售樓部里挑毛病，總以為能配得上自己的，一定是一套滿分的房子。挑來挑去，房價上漲了，這回輪到自己配不上房價了。

我有個朋友就是活生生的慘痛案例，去年年初聽了大胡子李老師的直播課，了解到廣州樓市即將啟動了，趕緊跑去看房，看得夠早了吧，但是前幾天告訴我，還在看。此刻的廣州樓市，大家應該略有耳聞，房貸收緊，利率上調，天河區更是漲了至少30%，可以說完全踏空這輪行情。

是因為他不懂看房嗎？相反是因為太會了，太挑了。本身資金有限，只能選擇天河區剛需上車兩房，又是嫌小區環境，又是嫌后續難加裝電梯，又是嫌棄戶型不好，如今嫌著嫌著買不起了，反而跑來問我怎么辦！

買房之前，最重要的，就是要調整預期，樓市里好房子，真的只有80-90分。地段好、戶型好、配套好的房子有，但是毛病就是貴；想要性價比，就要懂得取舍。

比著急看房更重要的是，坐下好好思考你對房子的訴求是什么，然后列下來，一定要足夠具體，足夠明確，比如學位、地鐵、商圈、面積等等。有時在資金有限時，能滿足你當前最迫切需求的房子，已經是好房子，碰到就趕緊談。

過去買房賺錢的，不是看房看半年的，而是下單最果斷的！

根據市場調整需求！

那么如何挑選一套80-90分的好房子？

比明確自己需求更重要的，是搞清楚這個城市的核心資源在哪里。

沒有人買房，是希望房子不漲的。比起你喜歡的，更重要的是市場喜歡的，買房一定要看市場，而不是看個性！

不同的城市，樓市的選籌邏輯往往天差地別！哪怕是北上廣深等一線城市，都無法實現一套打法走天下。拿一線城市買房邏輯，去指導你三四線買房的專家，一定要遠離。

樓市里真正值得信仰的，只有市場，尤其是二手市場。

很多人把搞清二手市場，想得太過復雜，在這里我教大家一個簡單的辦法，就是活用貝殼、鏈家等二手房交易平臺。

這套方法，說起來很簡單，但真正實踐起來，還是要下功夫。關鍵的分析邏輯，就是看這個城市房價最高的地方在哪？具體去分析每個板塊，價格最高的樓盤，高價的原因在哪？

通過這一套分析，你一定要搞清楚三大信息：

1、你的城市價格體系是怎么樣的？哪里最貴，哪里次之。

2、你的城市最核心的資源是什么？是學區，還是產業？是商圈，還是環境？

3、結合你的預算和需求，選擇最靠近這些資源的房產。即使資金有限，也要盡量選擇能地鐵直達該區域的、地理位置最靠近的區域等等。

比如在天津，你仔細分析就會知道，房價高的都是和平區帶學位的老破小，那你就應該努力去靠近學區，并且選擇次新房最好。再比如杭州，產業更牛，找到阿里所在，無限靠近，也盡可能選擇次新房。

因為除了地段之外，接下來樓齡也是競爭的核心。

雖然平臺的數據，不一定是完全準確的，但是這一套數據就是你判斷市場的錨。

接下來你要做的，就是針對預算內的板塊去看，不斷驗證、不斷修改你所的認知。

這樣看房，更加事半功倍！

一定要關注流動性

小區戶型、樓層、采光，很重要，但是大多還有裝修可以彌補。但是流通性差了，就是真的踩到坑了，一套就不知道是多少年了。

選小區，一定要關注流通性，哪怕你是買新房，也要先看看周邊二手市場的成交情況。

沒有流通性的房產，終究是一場虛妄的紙上富貴，任憑新房開盤價再怎么高，也只是“不動產”而已。

關于流通性，最值得關注的有兩點，其一是成交周期，其二是成交戶型。這些數據，剛剛說的貝殼、鏈家、58等許多軟件，很輕松都能查到。

成交周期低于三個月，基本都算快。成交戶型暴露的是，這個小區底是剛需戶型吃香，還是改善戶型吃香。像上圖這個小區，成交主力在二房一廳，一房一廳單價更低，成交周期也長，就絕對不要碰了。

永遠不要買錯配的產品，在剛需扎堆的地方住改善，這種孤獨你一定不想體會。

房住不炒之下，限貸、限購放松的可能性越來越低，樓市出現普漲的可能性也會越來越低。

未來城市之間分化會愈演愈烈，城市內部板塊分化、板塊內小區分化，也會愈演愈烈！

2020年樓市已經在驗證這個結論，去年，深圳、上海、廣州，都是以豪宅暴漲開局！但同樣在深圳的角落，鹽田依舊沒有動靜。

對于劣質房產，不要再有留念，趕緊拋售！不斷的優化自己的資產，才是接下來在樓市穩贏的關鍵。

當下無論是買房，還是投資，要牢記兩句話：

1、房子靠的不是數量，而是質量！

2、比起時機，決定你此刻買不買房的，是眼前的資產，足不足夠優質！

本文首發于微信公眾號：大胡子說房。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。