2年虧20萬，我是如何踩坑的？

每日房產干貨第一時間出現在你的面前！

每天寫文章都在教大家如何買對房，說多了大家似乎有些膩。

今天，想跟大家聊些不一樣的：

我和我身邊的人，是如何買錯房的，并且為此付出了什么樣的代價。

之所以想說這個話題，是因為我發現，身邊的人之所踩坑，不是因為不懂某些房產存在的問題，而是在許多感性攻擊之下，失了陣地。

這也讓我反思起了自己，每次都是跟大家剖數據、盤邏輯，寫的很嗨，看的很嗨。

但碰到現實里各類看似很對的感性邏輯，就是秀才遇上兵，也是有理說不清。

一個動搖倒向敵營，做出了錯誤選擇，最終就是被現實冷冷拍醒！

今天，想從真實的實例出發，希望能敲醒此刻面臨這類情況的朋友們！如果你身邊也有這樣的朋友，趕緊把文章甩給他們！

只要住就好了，買了小產權，2年就虧了20萬。

買房，能住就好了。

這應該是許多剛需都非常認可的一句話，畢竟咱們普通老百姓(603883)，手中的錢就夠持有一套房，漲跌都得住，按住的標準去選房，看起來確實沒問題。

但是我想問問大家，什么樣的房子不能滿足自住呢？

公寓可以住，小產權可以住，甚至毫不客氣的說，租房不也是住嗎？買房只要求能住，這跟選男朋友，只要求是男的有什么區別呢？

一旦對房子沒有任何要求，那就只關注價格了，哪套便宜就買哪套，哪套湊巧碰到就買哪套，這樣能不踩坑嗎？

我父母可以說就是這個觀念的受害者。當年，明知道天津小產權買了房價會跌，但抱著自住的觀念，還是堅定的買了一套。

但是很快就傻了眼。

因為別人買房都在漲，只有我家的這套房，2年就虧了20萬。

并且，中介還告訴我們，因為產權原因，想要找到合適的買家不容易，此前半年也只成交了一套。

不知道大家遇到這種情況，還能否瀟灑的說：只要自住就好了。就我自己的親身經歷來說，只能嘴硬的說，至少還能自住。

誰家錢，都不是大風刮來的。我的父母也就是做點小本買賣，一年休息不了幾天，能在上有老下有小的情況下，攢出的這20萬，也是舍不得吃舍不得穿，日夜工作換來的。

如果只是為了住，說實話天津的租房成本真的不高，1500就能租個不錯的兩居，2年租房成本也就3.6萬，算下來凈虧16.4萬，這還沒算交易費用和機會成本。

不買這套錯誤的房產，這筆錢，怎么花，不開心呢？

而現在，這套房子被鎖死了收益和流通，錢只能當打了水漂，未來當真就只能住著了。

并且，小產權屬于村集體，是沒有物業的，雖然省了物業費，但樓道常年臟兮兮的，5樓的供水都稀稀拉拉，住也算不上多舒服。

這筆買賣怎么算都是血虧，而當初是沒有更好的選擇了嗎？

當然不是，小產權是要全款的，這筆資金如果算上杠桿，在天津市內也能買到不錯的房子，哪怕天津行情不好，價格也不會跌多少。

而當初之所以這樣選擇，完全就是因為想著，房子只要自住就好了。小產權不用貸款，又能自住，碰上價格合適的就買了，完全沒有考慮是否還有更好的選擇。

只要自住就行，這種觀念，本質上就是偷懶，懶得再看，懶得再挑，懶得充實自己的房產知識，最終吃虧真的不意外。

買房面前，千萬不要因為自己是剛需，就隨意湊合，時刻都得問問自己：

你的錢，掙得比別人容易嗎？

看中租金收益，200萬買的商鋪，27年才能收回成本。

大家買房時，我發現大家會犯的第二大毛病，就是：

比起長線的房價漲幅，更關注短線的租金收益。

最近，有個朋友，就因為租金收益，盯上了商鋪，跑來問我要不要買。

聽到商鋪兩個字，我滿腦子都是嗡嗡的，趕緊告訴他別買，現在投資商鋪基本就等于49年入國軍！

投資回報率只有2%-5%，交易稅費卻是總價的20%-30%，收回成本都得20年左右，根本賺不到什么。

但不差錢的朋友，腦回路也是比較清奇，跟我說只要投資回報率是正的，有穩定的租金收入，就能買。說完這句話就下了線，隔天就刷了200萬，興致勃勃跟我報喜。

我這才知道這位大哥，看中的是哪，這一查，果然又是個坑。

朋友入手的這套商鋪，單價4萬左右，200萬在50平米左右。在貝殼上查了查，月租金大概在5500-6000元，哪怕按6000元計算，年租金也才7.2萬，投資回報率3.6%，27年才能收回購房成本。

而他家，住宅的購房名額根本沒有用完，我一直建議他再加點杠桿，無論是在本地，還是外地，200萬可選的項目都很多，但耐不住這位大哥，就是鐵了心想當個收租客，不想再多貸款。

而僅靠收租，買房真的能賺錢嗎？

過去哪怕是住宅，也沒法靠租金收回成本，越是火熱的一二線城市，租金回報率越低，一線城市回報率僅僅在1.8%左右，遠低于國際3%的收益率，換句話說，70-80年租金才能收回購房成本。

而過去，為何這些城市最值得投資？關鍵在于房價漲幅。

但是商鋪，價格大多是周邊住宅的2-3倍，在售價上已經有所透支。房價漲幅跑不贏住宅，還有占總價20%-30%的交易稅費，幾乎是吃盡了房價上漲的收益。

但僅靠租金，27年才能收回本，3.6%的回報率，倒真不如把錢買點理財，省心還自由。

所以買房，千萬不要執著于租金，房價能不能漲，才是真正值得關注的重點。

寫到這，大家可能又要說，李老師這我能不懂嗎？

但是評論區常常有人糾結類似的問題，比如公寓自己做生意，既能住，又能做生意，可不可以買？核心地區的公寓，租金更高，也不能買嗎？

再說一次，不建議。

房價上漲的本質是，享受城市資源和發展紅利。

租金收益只是九牛一毛，千萬不要舍本逐末。

結婚買房，正好差了個公寓錢

反正也要付租金，不如買個公寓。

很多年輕人買公寓，不是不知道公寓未來不好轉手。

選擇公寓的原因是因為資金有限，并且日常租房開支不小，這筆租金反正要給房東，不如買套公寓當月供，無論漲跌最后怎么也能落套房。并且，公寓的位置大多還算方便，裝修的也是非常符合年輕人的審美，也算是給了年輕的自己一份特殊的安全感。

算上這些因素，公寓看起來沒那么坑。

但越是年輕，我越要提醒大家，公寓漲幅有限，不要將多資金鎖定在流通性差的資產中，是安穩，也是危險。

我的朋友，就是上述這樣的心態下，買了人生中第一套公寓。

大學剛畢業時，父母給了30萬，這筆錢本來是父母為她結婚準備的嫁妝，提前給她，為的提前買套房，一來可以早些享受房價上漲，二來是也可以自住，省的再付租金，未來結婚進行置換也不錯。

這筆資金確實比較尷尬，一方面武漢能供她選擇的二手房不多，另一方面為了不影響未來的首套房名額，朋友最終還是選擇了公寓。

但是很快，這個選擇的弊端就顯現了，買房不到3年，遇到還不錯的對象，準備結婚了，公寓卡住了本就不充裕的首付款。

那時候，公寓剛剛交房一年多，房價根本沒怎么漲，掛牌出去也就零星帶看，買家一到算價看到稅費，基本都跑了。轉手轉不出去，還背著一筆消費貸，前2年公寓還未交房，又要還貸，又要租房，口袋比臉上還要干凈。

而當初看好的婚房，只能暫時擱淺，首付款少了30萬，只能看些環境更差的老小區。

這個時候，朋友開始后悔了。

年輕的時候，看著手中單薄的工資，總會覺得在大城市擁有自己房子，太過遙遠和不真實。

但實際上，真到了結婚這個關口，就會發現中國式家庭的偉大，買房的差距遠沒有想象中那么大。六個口袋幫襯著，你家20萬，我家50萬，加上積攢的工資，再找親戚朋友湊點，勉強也就上車了。

而如果過早的將自己的大額資金，鎖進一套流通困難的房子里，反而會讓自己未來無比被動，失去更好的資產選擇。

仔細想想，確實省了付給房東的租金，但這筆買賣，真的賺了嗎？

以上這三個故事，過去幾年常常在我周圍重演。幾乎每次寫這類科普文，都有人這樣跟我抬杠。

說實話，上述觀念，單單拎出來，無可指摘。但是這樣做出的選擇，往往是錯的離譜。

人，是需要即時性快樂，收到租金是快樂，不用付房租是快樂，而房價上漲，這樣需要等待的收益，反而敏感度很低。

因為喜悅一下，立馬就要將房產置換到更好的房產之中，所以許多人，永遠只看得到負債，而沒有看到自己的資產，已經跑贏多少買錯房的人。

所以，我仍舊選擇每次斬釘截鐵的告訴大家，商鋪、公寓、小產權，完全不建議投資。

未來很長，千萬不要為眼下而妥協。

都看到這里了，順手點個關注和轉發，新的一年，大胡子說房陪你買對房！

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