地產創客圖鑒 | 封面文章

文/樂居財經 曾樹佳

“消失”一年后，袁旭俊復出。

他去了河南新田集團，出任商業事業部聯席董事長。在建業地產做了4年CEO后，這位上海人對中原大地有了獨特的情感。

但這次，袁旭俊不再“打工”，和新田商業只是合作關系。“現在輕松點，做做咨詢、做點輕資產，做點商業策劃?！?/P>

接近新田的人士也對樂居財經表示：“袁總是合作、是教練，我們是向他學習的?！?/P>

剛剛過去的2021年，并不是一個好的創業年份。多家地產企業暴雷，打擊了行業的信心，沒有一家能夠幸免。

這并沒有擊垮地產創業人的決心。既有劉森鋒、李和栗、王本龍等繼續在地產開發領域攻堅，也有曹舟南、周彤、毛大慶等切換到代建、資管賽道，更有諸如張良、鄂俊宇等跨界到醫藥、養老領域。

地產職業經理人積累了一定的人脈、經驗之后，往往都想更進一步，扯旗創業，圍繞地產主線一展拳腳。但當老板的難度顯然要高出一截，他們在創業過程中，必須不斷地完成挑戰與進階，歷經數次“向死而生”。

雖然過程是孤獨、漫長的，但回頭望去，會發現這些地產創業人身邊不缺貴人和同道中人。他們有的依靠大平臺和老東家，有的拉伙同事，有的更是借助前老板名氣，做得風生水起。

一幅幅地產人創業圖鑒，正徐徐拉開帷幕。

創業“連橫”

袁旭俊創業的“招牌”尚未公之于眾。外界只知道，他的新平臺主要立足在長三角、拓展珠三角、看好大河南，定義為3+X模式，公司發展是改變傳統的地產開發模式，以輕、商業、管理為主基調。

但袁旭俊旗下有一家對外投資公司，名為上海宸擎商務咨詢合伙企業（有限合伙）（簡稱“上海宸擎”），注冊資本為1250萬元，經營范疇包括管理咨詢、企業策劃、品牌管理等。

上海宸擎現有8位合伙人，其中高宇、張勃、馬紅軍、袁旭俊的持股比例分別為24%、16%、15.99%、12%，其余股東的持股比例均在10%以下。據樂居財經獲悉，該公司持有上海品宅裝飾科技有限公司（簡稱“品宅裝飾”）4.23%股權。

與袁旭俊同列的高宇，是明源云創始人、董事長，而馬紅軍則曾供職于百安居、萬科地產分管精裝修業務，曾為萬科推進全面精裝化工作的核心成員，現為品宅裝飾的聯合創始人、首席產品官。

品宅裝飾定位為“裝配式裝修解決方案提供商”，其成立于2015年，目前已服務萬科、景瑞、旭輝、華潤、招商、上海地產等地產商，及首旅如家、錦江、格林、華住等酒店集團，整裝交付量超過1.5萬套。

具備“輕資產”“商業策劃”特質的品宅裝飾，確與袁旭俊創業的“理想型”相符，但目前并不清楚它是否與后者創下的新平臺存在關聯。

不過，袁旭俊既然通過新田商業亮相，表明他與后者之間的合作可能非同尋常。

作為起步較早的鄭州本土開發商之一，新田創立于1997年，后逐漸發展出“新田城”“新田360廣場”等商業名片，除了在大本營河南多有布局之外，它在上海也有新田360廣場上?？禈虻辍⑸虾ＨA僑城店等項目。

新田集團董事長田中飛曾表示，“將不斷拓寬輕資產的規模效應，使新田實現從開發運營向商業管理身份的進一步轉變?！贝藨鹇远ㄎ唬显窨⌒缕脚_的業務范疇，不排除他后續將依托新田，帶動創業的進展。

相信“他山之石，可以攻玉”的創業者，并不只有袁旭俊，此前從三巽集團離職的王本龍，也與其他地產商合伙成立了新公司，開啟自身的創業之旅。

去年9月，和昌興龍置業正式揭牌，它由河南房企和昌集團、盛源不動產、蘇州同澤置業發展有限公司（簡稱“蘇州同澤”）共同合資成立。

樂居財經查閱獲悉，蘇州同澤由南京錦巽置業有限公司（簡稱“南京錦巽”）、何正偉各持股95%、5%。南京錦巽原本是王本龍前東家三巽集團的全資公司，后于2020年末，王本龍接下了南京錦巽100%股權，并成為其法人。

據悉，和昌興龍置業聚焦于地產開發、項目代建、管理輸出等板塊，戰略中心立足于上海、江蘇、安徽、河南、山東等泛長三角區域，同時向全國開展業務。

不管是對于袁旭俊，還是王本龍而言，資金問題往往是職業經理人創業面臨的頭號壓力。所以，依靠成熟的平臺或者公司，顯然可以為打工的資金操心少許。

借力東家

陳凱既是職業經理人，也是一名真正意義上的老板。

在2015年離開陽光城(000671)，到2016年加入中南的那段時間里，他創立了菩悅資本，這一平臺主要是給一些中小型地產商搭體系和輸出管理。

對于創立平臺的初衷，陳凱曾表示，若市場按“二八”劃分，越來越多的份額會被大開發商拿走，小開發商更需要差異化。平臺就是發掘這樣的團隊，投他們做的一些好項目。

隨后，在與中南的進一步合作中，菩悅資本和中南建設(000961)共同出資50%，成立了上海中南菩悅企業發展有限公司（簡稱“中南菩悅”）。

中南菩悅被定位為創新地產金融平臺，專注地產股權投資、資產并購與開發運營。該公司董事長即為中南的老板陳錦石，而陳凱雖已不再為公司法人，但仍擔任董事，兩者最終受益股份分別為14.76%以及0.44%。

陳錦石向來賞識自己的部下，據說，中南控股集團旗下的上海中南錦時置業有限責任公司（簡稱“中南錦時”），某種程度上也是他給舊部陳小平，設置的一個獨立平臺。

穿透股權可知，中南錦時現由中南建設、上海綻珈企業管理有限公司（簡稱“上海綻珈”）各持股60%、40%。陳小平曾任中南集團副總經理、常務副總經理，目前他實際擁有上海綻珈99.01%股權。

據悉，陳小平負責的中南錦時，為中南系下屬新成立的新興產業子公司，規劃將延續中南集團核心業務板塊中南置地“布局一二線、鞏固三四線”的戰略布局，重視差異化發展。2018年9月，中南建設還曾向中南錦時新增4.5億元擔保額度。

除此之外，創下藍綠雙城的曹舟南，其在對外宣傳中，也多次提到老東家綠城與宋衛平。

做代建業務，是曹舟南的老本行。2012年，他負責綠城新成立的一家代建公司——綠城鼎益，試圖摸索出一條新的道路。綠城鼎益是掛著綠城中國旗幟的平臺公司，它是曹舟南個人第一次的“創業公司”。

不同于老一輩綠城人的草莽氣息，在財政局當過副處長的曹舟南，財務出身的背景給予他對經濟指標更加靈敏的嗅覺，這一切在他執掌綠城代建業務時發揮得淋漓盡致。

2015年前后，在融創虎視眈眈，宋衛平危亂之時，曹舟南應邀回歸綠城。隨后，綠城鼎益也被綠城中國以6.25億元收購，曹舟南在此次股權變更中套現超過3.5億元。這筆資金，也是他后來離開綠城中國、創立藍綠雙城的核心資本。

三年后，藍綠雙城誕生。據官網介紹，藍綠雙城由綠城集團創始人、藍城集團創始人宋衛平，與原綠城中國總裁曹舟南發起設立的多主體合伙人公司。只是，宋衛平并沒有在藍綠雙城里直接持股，藍城與藍綠雙城的業務也并未有交集。

惺惺相惜

“再不創業就老了?！痹浀摹白钅贻p”總裁李和栗公開表態。升任中梁地產聯席總裁后一年，他帶著元里地產，開啟了創業之旅。

去年7月，蘇州元里置業有限公司（簡稱“元里地產”）發布官方海報稱，其摘得“邳州后沙25萬方優質地塊”，并將此舉定義為公司的“開篇力作”。其公開拿地的節點，距離中梁宣布李和栗離職，只相隔了一個月。

創業之初即有成果，表明此前他已醞釀許久，做了充足的準備。而有業內人士稱，中梁的另一位舊部黃春雷，與李和栗亦師亦友，他給了元里地產不少支持。

李和栗進入中梁，是黃春雷帶進門的，他被稱為黃春雷的“親傳弟子”。

2009年，李和栗從蘇州大學畢業后，便進入新鴻嘉投資顧問公司，擔任市場部經理。四年之后，他進入溫州啟源房地產顧問公司做營銷總，正是這次履職，讓他與黃春雷結下了師徒情緣，這也是他后來進入中梁的關鍵。

2013年3月至2015年2月，李和栗在溫州啟源擔任營銷總監，并提供房地產市場研究及項目規劃服務。這家公司由黃春雷一手創建，當時已是溫州最大的代理公司，目前已注銷。

此后，黃春雷帶著公司全體骨干精英，并入中梁控股，李和栗也在彼時跟隨他加盟中梁。黃春雷曾任中梁控股執行董事和首席執行官，李和栗也因能力突出，迅速晉升，一度被稱為85后“火箭”總裁。

2020年中，黃春雷因個人事務而辭職。在此之前，他已成立了蘇州啟策企業發展有限公司，注冊資本5億元，公司主要經營范圍涉及企業管理咨詢、形象策劃服務、物業管理等。黃春雷為實控人，其持股19.38%。

蘇州啟策主要靠旗下的“蘇州弘元地產”攻城略地，巧合的是，它的名字與元里地產均有“元”字。如今，兩者的總部均在蘇州，黃李二人或許也有不少交流。

地產界的職業經理人，惺惺相惜、攜手創業的人并不在少數。諸如曾任萬科副總裁的徐洪舸、肖楠，一同創立了深圳里城投資；而杜晶、陶翀富，則創立了深圳同創房地產。

2013年，肖楠、徐洪舸二人透過里城投資，與中航系成立合資公司中航里城，雙方股權占比分別為20%和80%。這80%的股權后來轉售給了保利地產(600048)，剩下的20%繼續由肖楠、徐洪舸平臺持有。

在公開場合，徐洪舸很少露面，對外的發聲一般由肖楠操持；而在里城內部，肖楠主要是資源整合，比如項目的合作溝通和前期的發展等，徐洪舸在拿地決策上會參與得多一些。

不過近年來，里城漸隱，鮮有市場動作。另一邊，同樣由萬科高管創立的同創房地產則活躍許多，最近，它在香港九龍塘，推出了香港首個頂級豪宅項目“禮著 The Aura”。1月7日消息，該項目已正式上載項目售樓說明書，意味著即將對外推售。

目前，杜晶、陶翀富分別于同創享有34.19%、22.79%受益股份。除了他們兩人之外，其團隊中還有萬科前惠州總經理王曉東，以及萬科前深圳公司營銷中心總經理羅霆等。

向死而生

“沒有在深夜痛哭過的人，不足以談人生，沒有被投資人罵到襯衫濕透的創始人，不足以談創業?！?/STRONG>毛大慶曾用“向死而生”四個字，概括自己創業的大不易。

向死，是注定了、抱定了死的結果；生，是永遠不會向死神低頭，永遠不會屈從于命運的把戲，命不由天；連在一起，又是一重新的意思，是要以最壞的打算、最差的運氣去搏擊、沖擊最好的結果。

從萬科出來之后，毛大慶沒有繼續扎在傳統的地產領域，而是窺準了大資管市場，進軍聯合辦公。但由于過去幾年這個嶄新的領域，仍未有成熟的盈利模式，優客工場經歷了不少考驗，甚至質疑。

2020年11月，優客工場在大洋彼岸的納斯達克登上資本市場，毛大慶將之稱為是“二次創業的開始”。眼下，優客已探索出減虧并加速盈利的有效手段——輕資產，結合數字化運營，運營模式的成型似乎已有了眉目。

不過，毛大慶也坦言，成本控制、市場拓展、數字化應用、智慧化辦公體驗等方面，依然都是未來聯合辦公所要面臨的巨大挑戰，和亟待解決的重要課題。

與毛大慶一樣，45歲的劉森鋒對創業的心路歷程，也頗有感觸。

他曾帶領碧桂園創下“一天一億”的銷售神話，是碧桂園史上第一個年終獎破億的區域總裁，也曾任職實地集團董事長兼總裁，如今卻拋去這些光環，毅然選擇創業，在劉森鋒看來，“若依然走老路，我們永遠到達不了新的地方?！?/STRONG>

決定探索新領域的同時，劉森鋒也做好了準備，“準備創業前把困難想多一點，創業以后把前景想美妙一點……”目前，新基業控股集房地產開發、建筑總包、規劃設計、酒店管理、商業管理、物業服務等于一體，涵蓋了多個業務層面。

過去一年，劉森鋒做了一年的老板。全面接手新基業控股之后，他啟動了新的戰略布局，在原有產業之后，相繼成立了正疆建材、新基業服務等板塊。甚至連新基業控股集團的LOGO，也是劉森峰自己設計的。

去年年初，劉森峰在朋友圈曬出了一張照片，他與張巧龍、王本龍的合影，相擁一起，為自己點贊。三人幾乎在同一時間走上創業之路，各自朝著不同的方向發展。

從職業經理人到創業者，如人飲水，冷暖自知，地產人不斷求新與探索，構成了一道尤為特別的風景線。

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