西南地區：分化持續，“雙向”調節穩樓市

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2021年下半年，全國房地產市場迅速降溫后政策環境逐漸改善，特別是企業端、居民端合理的資金需求正在得到滿足，購房者置業情緒略有好轉。近兩個月，貨幣政策繼續發力，全面降準、降息穩定市場預期，短期市場仍有降準降息預期，資金端的改善對樓市的平穩運行將起到積極作用。從市場恢復角度看，當前部分熱點城市市場已現企穩跡象，但多數城市調整態勢仍在深化。2022年初，中指研究院各地分析師通過觀察各地樓市最新變化，形成區域樓市觀察系列報告，以供企業參考，本文為系列研究之西南篇。（點擊索取報告）

在國家級戰略帶來的規劃紅利及資源傾斜下，2021年西部城市抓住歷史新機遇，保持高質量穩步發展。2021年房地產市場經歷了上半年高熱下半年深度調整的轉變，西南重點城市房地產市場也多呈現先熱后冷的態勢，全年來看，各城市分化持續。

▌成都：“最嚴調控”年末略有轉向，樓市抗壓力強

成都是調控最為嚴厲的城市之一，市場周期與全國房地產市場周期運行情況一致，均在下半年進入下行周期。但由于成都及成渝城市群在國家規劃中的能級較高，城建配套仍按預期兌現，人口持續流入，下行周期對成都房地產市場需求的調整相對有限，2021年成都市房地產市場的全年量級仍保持增長態勢。

從政策端來看，成都市2021年的政策調整節奏與全國一致，前三季度收緊，年末略有放松。其中3月份發布的《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》定調了全年的調控基調。新政從土地供應、房地聯動、交易管理、金融政策、秩序監管等方面提出了針對性措施，隨后的幾個月又對具體措施進行調整和細化。其中影響較大的方面是確定“兩集中”土地出讓方式、建立二手房指導價和差別化信貸調整首付比。

成都市2021年的土地市場表現為前熱后冷，首批次集中供地較熱，隨著拿地規則調整，加之房企償債壓力明顯加大，第二批次集中供地迅速轉冷，流拍及終止出讓增加，拿地企業以國央企為主，三批次延續二批次拿地特征。綜合考慮成都各批次集中供地的真實房地價差（折算人才公寓與產業用地成本），成都三批次房地價差分別為4683元/㎡、6721元/㎡、8916元/㎡，政府給到的利潤空間逐次放大。

圖：成都各批次土拍要求

整體來看，土地市場量級仍保持增長態勢，涉宅用地供應面積約1245萬㎡，同比上升15.0%。成交約1087萬㎡，同比上升14.3%。涉宅用地成交樓面均價達7335元/㎡，平均溢價率為5.0%，較去年同期回落9.5百分點。

圖：成都涉宅用地供求關系變化

數據來源：中指數據CREIS（點擊試用）

成都市2021年的商品住宅市場表現為前高后低，5月起市場開始轉冷，連續7個月成交量同比下降。從全年情況來看，供應量有所下降，需求端仍旺盛，成交量連續二年同比增長。全年累計成交2514萬㎡，同比上升2.4%，連續兩年同比上升。受調控影響供應節奏有所控制，供應面積為2293萬㎡，同比下降18.2%。銷供比為1.1，2018年以來首次超過1.0。

圖：成都市商品住宅年度供需情況

數據來源：中指數據CREIS（點擊試用）

隨著二手房指導價三批次的出爐，成都市二手房市場逐步轉冷。全年二手住房成交1294萬㎡，同比下降7.4%。7月起“11+2”區域二手住房成交量價回落，10月量價已跌至近20個月最低值，下半年各月成交量均同比下降。

整體來看，2022年，成都落實“三穩”目標不變，政策保持延續性，消費者購房動作將進一步理性。但得益于成都戰略地位及城市價值快速提升，人口大量涌入，置業需求充足。2021年宅地供應充足，政策管控下價格穩定，預計2022年成都商品住宅市場量平價穩。由于2021“兩集中”格局，未來國企市場份額將有提升。

▌重慶：多維調控促樓市穩定，核心區價值凸顯

2021年重慶房地產市場和土地市場波動較大，為保障房地產市場穩定健康發展，針對租賃住房、學區房、土拍規則和預售資金監管等方面適時出臺了政策進行調整。其中影響較大的是預售資金監管方面，為保障購房者權益，預售資金首付款監管全部按照預售總額的35%核定。

土地市場方面，2021年重慶中心城區住宅用地成交規劃建筑面積1470.6萬㎡，同比下降22.1%。盡管成交量下滑，但在各城市市本級宅地成交量排名中，保有第四的名次。從容積率來看，2021年重慶中心城區宅地平均容積率維持1.6水平，容積率在2.5以上地塊占比不足一成，持續深化打造市區品質住宅，提升居住體驗。從成交樓面均價來看，2021年重慶中心城區住宅用地成交樓面均價TOP10板塊均破萬，多位于核心區，核心區價值優勢顯著。

圖：2012-2021年重慶中心城區宅地成交可建體量及容積率

數據來源：中指數據CREIS（點擊試用）

從土地成交熱度來看，2021年重慶中心城區宅地成交在一批次表現突出，成交占全年比例近四成，平均溢價率43.0%，處于年內高位。年初正是開發商一年增儲的開始，需求旺盛。二批次受土拍規則調整影響，疊加市場環境變化，土地市場熱度快速降溫，七成左右土地底價掛牌成交。三批次盡管土拍規則優化，但市場未見轉向，成交形勢基本與二批次一致。

圖：2021年重慶中心城區宅地月度成交情況

數據來源：中指數據CREIS（點擊試用）

2021年重慶中心城區商品住宅供應1662.1萬㎡，同比下降14.7%；成交1859.2萬㎡，同比下跌4.7%。從月度成交數據來看，2021年月均成交面積為154.9萬㎡，二季度是全年成交高峰，一方面受成都、西安等城市調控加碼影響，部分需求外溢，另一方面受土拍市場高熱帶動，商品住宅成交量沖高。下半年房地產市場環境調整，成交量快速下降，房企雖積極促銷，但市場整體低迷。

圖：重慶中心城區商品住宅年度供需情況

數據來源：中指數據CREIS（點擊試用）

2021年重慶樓市在多重因素共同作用下，市場熱度前后不均，整體呈現量收價漲的態勢。土地市場三次集中出讓兩極化明顯，但三批次土地市場逐漸回歸理性。2022年在保障房地產市場平穩健康發展的基調下，重慶房地產政策將延續寬松態勢，針對性出臺政策完善住房保障體系。但市場預期仍存較多不確定性，受土地成交縮水影響，預計供應水平將小幅收縮，成交量隨供應同向調整。價格方面，重慶中心城區商品住宅受產品結構調整、土地成本上漲等影響，價格剛性仍存。

▌昆明：多重因素致變局，城市發展謀破局

2021年昆明房地產市場經歷了波蕩起伏的一年。階段性、結構性成為市場的鮮明特征，冰與火的分化格局貫穿全年。房地產市場政策環境整體偏溫和寬松，主要通過加強對房地產市場監管，肅清市場亂象，逐步向房地產市場長效機制過渡。

4月，昆明市發布《昆明市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》，明確了昆明城市發展格局及功能定位，即打造城市功能核心區、城市功能拓展區、城市生態涵養區三大各具特色、競相發展的區域經濟板塊，有序推動昆明核心區“東進、西拓、南控、北延、中優”的未來發展格局。

同時，布局產業升級，聚力發展大健康產業，著力發展千億級產業集群，建設重點產業聚集區，提升產業鏈供應鏈現代化水平，加快發展現代產業體系；推動生產性服務業專業化高端化發展、生活性服務業品質化精細化發展，加快新經濟新業態新模式發展，發展高質量現代服務業；發展數字經濟，推進“數字昆明”建設，全面融入新的發展格局。

自2019年昆明主城區商品房用地供需創新高后，商品房用地供需開始收縮。進入2021年，昆明主城區住宅用地供需大幅縮減，并創近幾年新低。具體來看，2021年昆明主城區住宅用地推出規劃建筑面積為465.2萬㎡，同比下跌72.6%；成交規劃建筑面積287.2萬㎡，同比下跌80.9%；成交樓面均價為3277元/㎡，波動相對較小。

圖：昆明主城區涉宅用地供求關系變化

數據來源：中指數據CREIS（點擊試用）

2021年昆明主城區商品住宅供需縮量明顯，商品住宅供應774.5萬㎡，同比下跌超三成，達32.6%，成交655.1萬㎡，同比下滑28.9%。一季度市場整體供應不足，市場出現短暫的供不應求局面；二季度市場供應放量，促進需求釋放；三季度受宏觀環境變化，市場迅速降溫，供需同步縮水；年末宏觀調控政策略有松動，同時受環滇項目解禁及年末房企沖刺的影響，市場成交出現回升。

圖：昆明主城區商品住宅供需情況

數據來源：中指數據CREIS（點擊試用）

綜合而言，2021年市場環境不佳，消費者持幣觀望，房企資金緊張，加速去化回籠資金，商品住宅市場總體保持供大于求的局面。著眼于未來，昆明依托于區域優勢，通過構建更具競爭力的現代經濟體系，塑造城市空間格局，以謀求城市發展破局。2022年預計昆明房地產市場持續盤整，供應量和價格水平有望保持平穩，成交量小幅回升。

▌南寧：樓市兩極分化，政策先緊后松

2021年南寧樓市兩極分化明顯，政策適時調整，尤其是公積金政策先緊后松。1月，廣西區直公積金中心發布《關于調整住房公積金使用政策的通知》，購房限制增多，房貸壓力增加抑制市場熱度。下半年市場下行，11月南寧住房公積金管理中心發布《南寧住房公積金個人住房貸款管理辦法》，減輕購房壓力，減少還貸利息。整體來看，南寧上半年政策相對較“緊”，在堅持房住不炒的基調下，出臺系列政策，下半年受樓市下行影響，適時放寬，保障房地產市場平穩健康發展。

2021年南寧土地市場分為三個階段：一二季度的高熱期、三季度的理性期和四季度的冰凍期。上半年市場熱度高，房企拿地較為激進，樓面價和溢價率水平均較高。全年來看，南寧主城區供應57宗住宅用地，規劃建筑面積1183.5萬㎡，同比下跌7.2%；成交30宗，規劃建筑面積605.5萬㎡，僅占供應的51.2%；成交樓面均價4586元/㎡，同比上漲7.4%。

圖：南寧商品住宅供需情況

數據來源：中指數據CREIS（點擊試用）

從商品住宅成交來看，全年成交縮水明顯。2021年南寧主城區共成交商品住宅60202套，同比下跌24%，成交面積為 656.3萬㎡ ，同比下跌25%。2021年成交量與2017年水平相當。月度來看，除1月外，同比基本均為下跌，但上半年成交熱度仍明顯好于下半年，下半年各月成交量均處于低位。

圖：2020和2021年南寧商品住宅成交面積月度對比

數據來源：中指數據CREIS

盡管南寧2021年房地產市場成交表現欠佳，但新建住宅價格指數保持穩中有升，僅四季度出現小幅下跌。目前南寧為提振市場信心，已出臺政策促進購房者積極性，2022年在維穩基調和內外環境不穩定不確定性并存的環境下，預計南寧房地產市場整體保穩，市場逐漸回歸理性。

結語

在平衡城市發展格局、構建中國戰略后方的發展機遇下，2021年西南區域城市價值持續提升，但樓市分化加劇，成都和重慶作為成渝雙城經濟圈的極核城市，市場抗壓能力相對較強。展望2022年，在房地產調控政策略有放松的預期下，西南區域房地產市場仍將呈現理性回歸趨勢，但各城市區域分化仍將延續，極核城市市場抗性猶存。

本文章引用數據：宏觀政策、城市周期、市場供求及庫存等數據

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