房地產1月銷售普跌，龍頭也有壓力，負增長時代真的來了？

2月7日，農歷新年第一個交易日，股市里的新春行情如約而至，房地產板塊迎來“開門紅”，超百家企業股價上漲。但到銷售端看，樓市的回暖行情還遠未到來。

春節期間，往年上演的返鄉置業大潮并未出現，在中指研究院監測的重點城市中，新建商品住宅成交面積整體同比降51%。此前的1月份，百強房企銷售同樣普跌，銷售額超百億的房企為15家，較去年同期大幅減少14家。

不僅是出險房企和小型房企的銷售“滑鐵盧”，連萬科地產、中海地產、中國金茂、新城控股(601155)、旭輝集團等許多規模房企，1月銷售較2021年、2020年同期均呈下跌態勢。

業內分析認為，1月多數規模房企銷售表現不佳，2月受春節假期影響供應縮量；長期來看，在行業下行筑底過程中，仍會有一定規模的房企面臨負增長困境。

房企銷售連續低迷7個月

開發商賣房越來越難，這從1月銷售數據便可見一斑。

據中指研究院發布的數據，1月TOP100房企銷售額均值同比下降23.1%至61.8億元。其中，1月銷售額超百億的房企為15家，較去年同期減少14家；超五十億房企22家，較去年同期減少31家。

在曾經的地產黃金年代，房企各陣營銷售門檻提高，是業內習以為常的事情。但如今，規?？s水已開始成為常態，連百強房企的門檻也在降低。

1月份，TOP3房企門檻值279.0億元，同比降45.6%；TOP10房企門檻值146.2億元，同比降27.3%；TOP30房企門檻值65.1億元，同比降28.3%；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為39.0億元和11.7億元，同比分別降29.1%和45.4%。

從頭部到腰尾部陣營，房企普遍面臨銷售低迷的現狀。

中國銀河證券研報顯示，1月TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100 房企單月銷售額為1113億、1121億、961億、1684億、971億，同比分別跌40.2%、43.5%、39.7%、38.3%、42.8%。

頭部房企中，碧桂園、萬科、保利位于三甲之列，1月全口徑銷售額分別為 494.5億、335億、283 億元，同比分別為跌11.09%、52.28%、32.62%，較 20年同期+6.32%、-40.95%、+56.09%，融創則以278億的銷售額位居第四。

此外，中海地產、龍光集團、中國金茂、新城控股、旭輝集團、世茂集團、陽光城(000671)、融信集團、祥生集團、卓越集團、富力地產、中南置地、禹州集團、金輝集團、首開股份(600376)等房企，1月銷售同比跌幅均在40%以上。

“百強房企單月銷售金額連續7個月同比負增長，連續3個月同比降幅在35%以上?！碧祜L證券研報表示。

對此，克而瑞研究中心認為，2022年1月，房地產市場開局慘淡，一方面因春節假期臨近，不少房企放緩供貨節奏，一定程度上導致成交大幅下滑；更主要的是，去年下半年以來，市場下行壓力加劇，購房者觀望情緒愈加濃重。

不過，在整體下降的環境中，仍有企業實現逆勢增長。

如果與2021年同期相比，濱江集團(002244)、華發股份(600325)、恒仁置地、中國鐵建(601186)等少數房企，1月銷售同比增長為正值。若與2020年同期相比，碧桂園、保利發展、融創中國、招商蛇口(001979)、華潤置地等過半50強房企實現正增長。

中國銀河證券研報認為，隨著房企債務風險事件出清，企業信用持續修復，頭部房企向好的基本面未變，未來市場資源會更傾向于有良好運營管理能力的優質房企。

地產“負增長”時代來臨

從當下行業態勢看，房企規?？s表、甚至負增長，已是正在發生的事實。

據國家統計局數據，2021年，房地產業新房銷售和開發投資規模分別增1.9%和4.4%，但下半年新開工、土地購置和開發投資均降至低谷，新開工和拿地同比降31%和33%，整體開工投資同比降至4年最低。

“目前，行業下行，并真正迎來負增長時代，已成為共識。商品房銷售規模經過5年高位運行后，將處在下調筑底過程中?！笨硕鹫J為。

進入2022年，房企拿地力度仍然疲軟。中指研究院數據顯示，1月，百強房企拿地總額837億元，同比下降62.6%。其中，50家代表房企拿地總額同比下降88.8%。

土地市場低迷，固然有春節和集中供地等因素影響。但同樣反映出，受銷售冷淡、融資環境影響，房企資金仍然承壓，拿地意愿和能力降低。

為激發樓市各主體的活力，新年來多個城市出臺鼓勵住房消費的新政。1月27日，安徽省發文稱，鼓勵購房領域降低首付，成為全國首個明確鼓勵降低購房首付的省份。

中指研究院認為，短期來看，行業政策環境改善預期進一步明確，資金、政策端等均將發力，釋放居民住房需求潛力，促進行業良性循環。各地落實因城施策，樓市調整壓力較大的城市，仍將加強對首套及二套住房的信貸支持。

對房企來說，銷售無法完全回暖的背景下，2022年償債壓力依然不小，同時，“?？⒐?、保交付”仍將是是房企面臨的首要任務。