西北地區：2022年，西北樓市的春天還有多遠？

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2021年下半年，全國房地產市場迅速降溫后政策環境逐漸改善，特別是企業端、居民端合理的資金需求正在得到滿足，購房者置業情緒略有好轉。近兩個月，貨幣政策繼續發力，全面降準、降息穩定市場預期，短期市場仍有降準降息預期，資金端的改善對樓市的平穩運行將起到積極作用。從市場恢復角度看，當前部分熱點城市市場已現企穩跡象，但多數城市調整態勢仍在深化。2022年初，中指研究院各地分析師通過觀察各地樓市最新變化，形成區域樓市觀察系列報告，以供企業參考，本文為系列研究之西北篇。（點擊索取報告）

作為西北五省中的樓市代表，位于關中平原城市群、蘭西城市群、寧夏沿黃城市群及天山以北城市群內的西安、咸陽、蘭州、銀川和烏魯木齊等中心城市人口集中、經濟發達，其樓市發展反映了區域內房地產市場的走向，更是觀察西北地區房地產市場的晴雨表。

回顧2021年，上半年全國樓市頻繁調控、下半年市場活躍度下滑的大背景下，西安、咸陽、蘭州、銀川和烏魯木齊樓市均呈現的“前高后低”的走勢。三季度開始，隨著中央加大調控力度，疊加信貸收緊及房企戰線收縮，購房者觀望情緒提升，房地產市場明顯降溫。西安、蘭州更是遭遇疫情反復，房地產行業尤其受到沖擊，市場低溫運行，規模仍在繼續探底。分城市來看，五個代表城市在過去的一年間的樓市又表現出一些不同的新變化。

▌西安：西北橋頭堡的樓市新考驗

?宏觀環境：城市首位度凸顯，虹吸效應顯著

隨著陜西各地2021年經濟數據的發布，西安作為省會城市，呈現出首位度的進一步提高。經濟情況來看，2021年西安GDP達到10688.28億元，實現兩年平均4.6%的增長，總量占全省36%。從人口情況來看，近幾年隨著落戶政策的逐步寬松，西安作為省會中心城市人口吸附力強，“七普”數據顯示，西安常住人口1295.29萬，十年增長448.5萬人，人口規模占全省的33%。

表：2021年陜西省各地市宏觀指標對比

數據來源：各地統計局

未來，作為西北的橋頭堡，西安更是匯集了西北五省近八分之一的人口和六分之一的GDP，連接全國與西北經濟發展的使命更加凸顯。

?樓市周期：周期輪動，樓市節奏調整

自2011年首次“限購”出臺以來，十余年間西安樓市已經歷過兩輪周期波動。而目前正處于新一輪周期的調整區段。

2021年上半年，西安房地產市場供不應求，價格持續上漲。據統計，2021年西安共參與線上登記家庭達72.8萬組。在蓬勃的購房需求和不斷升級的市場供給共同作用下，西安樓市熱度升至高位。土地市場上，西安一手市場土拍溢價較高、二級收并購市場亦如火如荼，成交樓面價超過萬元的住宅用地不斷涌現。二手房市場上，樓市的供不應求導致樂觀預期不斷傳導放大，使得西安一二手房“倒掛”現象屢見不鮮。

2021年下半年以來，受三道紅線、融資環境收緊等因素影響，西安樓市節奏出現調整。伴隨限購、限貸政策全面升級，二手房指導價、集中供地等多輪政策調控，土地市場全面降溫，疊加年末疫情突發，西安樓市成交量和企業業績均不及2020年。

圖：2010-2021年西安房地產市場情況

數據來源：西安市統計局，中指數據CREIS （點擊試用)

?多輪政策調控，引導住房領域多元化發展

2021年，西安在堅持“房住不炒”定位，實現穩地價、穩房價、穩預期“三穩”目標指導下，結合房地產市場運行情況，頻繁發布樓市調控政策，調控方式、力度及細致度均出現了顯著升級，調控“工具箱”不斷豐富。一方面，從限購、限售、限貸、限價、限地、限二手房價格等措施在供給端、需求端、土地端等多維度切入，房地產制度不斷調整、完善，市場降溫取得成效。

圖：2021年西安樓市政策調整路徑

來源：中指研究綜合整理

另一方面，省、市兩級在保障性住房領域不斷發力，尤其是租賃型保障房方面，為聚焦新市民、青年人、住房困難家庭基本住房需求，實現“租得到、租得起、租得近、租得好、租得穩”，著力解決好新市民、青年人階段性住房困難問題，切實提升居民獲得感、幸福感、安全感。

圖：2021年西安租賃型保障房政策

來源：中指研究綜合整理

?未來趨勢：短期成交預計小幅回暖，長期需要新的增長支撐

短期來看，受疫情影響，西安房地產市場交易短期暫停，供需兩側蓄水池不斷增大。一方面，LPR降低等利好刺激，先前壓抑的購房需求急需釋放。另一方面，房企為業績壓力持續推盤。據中指研究院統計，僅解封后至春節假期前，西安已連續公示23個項目價格，共計9165套房源。因此，2022年初西安樓市短期成交或將回升。

長期來看，西安不論經濟還是樓市，都需要新的增長支撐。西安的兩輪樓市周期輪動，除全國大環境影響外，也分別得益于棚改提速和大型會事帶來的投資擴張紅利。舉辦大型展會、賽事，興建場館、地鐵等基礎設施，使得原本邊緣的城市新區面貌煥然一新，亦拉動了區域房地產業的發展。然而，隨著大型會事的結束，西安增長動力便開始顯現不足。2021年，西安固定資產投資增速下降僅次于2015年，達到了-11.6%，房地產開發投資增速下滑-7%，達到了近十年來的最低。

圖：近十年西安固定資產投資增速

數據來源：西安市統計局

2021年陜西舉全省之力打造“秦創原”創新驅動平臺、以及2022年陜西省政府工作報告提出全力構筑創新驅動發展優勢，為經濟發展提質增效開辟新路。而只有持續強韌的經濟發展帶動，才能為樓市健康發展提供有力支撐。

▌蘭州：樓市開啟下行通道，長遠發展更需“養氣補血”

?樓市周期：2021年市場反轉，下行壓力明顯

2021年，蘭州樓市先揚后抑，上半年一度供不應求，而在下半年，調控政策威力在全國顯現，疊加十月突發疫情因素，讓蘭州樓市失去了“金九銀十”的寶貴補倉時間，迅速開啟下行通道。

圖：2021年蘭州商品住宅供應及成交量走勢

數據來源：中指數據CREIS （點擊試用)

?政策調整：多維發力引導構建合理健康市場

縱觀2021年，蘭州始終堅持“房住不炒”，一方面努力維護限購、限價、限售、限貸政策下的樓市長效機制，另一方面，又從土地、保障性住房等多維度發力，為引導建構合理健康的房地產市場保駕護航。

其中，蘭州去年土地出讓規則方面的調整尤為明顯。8月，蘭州市開始實行“限地價、競配建”模式的掛牌出讓方式，位于蘭州七里河彭家坪片區的2宗蘭州市國有建設用地，首次采用“限地價、競配建”的競買方式，公示的第一時間便引起了業內關注，最終一宗流拍、一宗地由龍湖底價摘得。

2020年12月以來，蘭州市為促進土地市場的規范化運作，對土地出讓價款追繳程序進行優化和更新。2021年7月，蘭州公開了欠繳土地出讓金的41家單位名單；11月更是出臺《國有建設用地使用權出讓價款追繳制度》，顯示了進一步防范化解金融風險，及時高效的足額收繳土地出讓價款的決心。

2021年蘭州在保障性住房方面也著墨頗多。11月，《蘭州市保障性租賃住房管理辦法》和《蘭州市共有產權住房管理辦法》的征求意見稿發布，為緩解住房發展不平衡不充分、健全租購并舉住房保障體系，解決新市民、青年人等群體住房困難問題提供保障。

?未來趨勢：復蘇仍需時間，補足氣血是未來關鍵

近年來，蘭州土地市場波動趨勢明顯，土地市場在2017年探底，隨后又逐年上升，而隨著2021年流拍增加的余波影響，預計未來一段時期內，蘭州樓市的供應下滑成為大概率事件。

圖：近年來蘭州住宅用地及住宅成交情況

數據來源：中指數據CREIS （點擊試用)

長久以來，受地形因素限制、各板塊間資源稟賦不同，以及城市建設發展在不同時期的積累，蘭州不同板塊間的資源富集產生了明顯差異。在市場下行期間，資源優勢更富集的板塊價值更加凸顯，反之，尚未兌現的板塊提前透支了價格空間，房價調整壓力增加。

城市發展需要時間和資源的投入去兌現。依托于房地產開發與城市建設的天然聯系，在蘭州發展的房地產企業必須更深度介入城市的規劃建設中來，以綜合運營的長遠眼光經營城市，為樓市“養氣補血”，未來蘭州樓市才能擺脫大起大落的命運支配，向著健康有序的方向發展。

▌咸陽：樓市短期受挫，未來醞釀復蘇窗口

?樓市周期：環境傳導，市場受挫下行

作為西安都市圈的核心區之一，咸陽在西咸一體化提出20年來，與西安的基礎設施、經濟融通不斷加深，從而使房地產市場間的波動影響更為密切。一方面，隨著西安的房地產市場上行，擠壓購房人群從中心向周邊區域外移擴散，從而推動咸陽房價逐漸升溫。另一方面，全國性品牌企業在進入西安后，將咸陽作為區域外拓第一站。品牌企業的進駐，又促使咸陽樓市在產品、服務等方面持續升級，推動咸陽樓市不斷上升。從全年數據來看，2021年，咸陽全市房地產開發投資同比增長45.7%；商品房銷售面積538.61萬平方米，同比增長118.1%。

分半年度來看，受全國環境先熱后冷的影響，咸陽樓市上、下半年走出了先熱后冷的曲線。尤其下半年，咸陽市場信心不足，土地成交下滑。2021年全年咸陽住宅、商辦用地共成交成交145宗，規劃建筑面積1007.19萬㎡，同比下降32.19%，其中，住宅用地成交74宗，規劃建筑面積712.65萬㎡，同比下滑41.19%。

圖：2021年咸陽住宅、商辦用地供應成交情況

數據來源：中指數據CREIS （點擊試用)

?趨勢調整：高新區擴容，樓市重心西移

2021年根據《咸陽高新技術產業開發區優化整合工作方案》，咸陽將新興紡織工業園以及裝備制造園和興平市相關區域，統一納入咸陽高新區。優化整合后，咸陽高新區擴容至123.39平方公里。咸陽高新區1992年批準設立，后升級為國家高新區。經過多年發展，咸陽高新區在電子信息、生物制藥等領域，再加上咸陽裝備制造產業園，將共同在主城區以西形成咸陽的產業高地。據統計，2021年咸陽市住宅用地成交中，高新區成交占比為總成交的54%；商服用地成交占比總量的59%。未來，咸陽樓市中心向西移動的趨勢越發顯著。

?未來趨勢：GDP重回陜西前三，樓市復蘇可期

短期來看，2022年的咸陽房地產市場一季度銷售預計將持續低位，上半年受西安房地產影響，有望改善回暖。

長期來看，咸陽樓市的基本面持續改善，有利于長期穩定發展。近年來，咸陽從招商、重點項目建設、城市營銷等層面全面發力，提出了“咸陽一路向陽”的口號，在城市重拾信心的同時，咸陽的經濟增長開始復蘇，多項經濟指標增速位居全省前列。2021年咸陽全市實現地區生產總值（GDP）2581.32億元，重回陜西第三，按可比價格計算，同比增長8.5%，在全省排第二位。在不久的將來，更加積極進取的咸陽，同作為西安都市圈的核心城市，能夠扮演更加堅實的角色，走出樓市健康發展之路。

▌銀川：塞上江南的樓市涅槃

?政策變化：長短期政策結合，規范樓市發展

2021年，銀川市政府多措并舉，既重視樓市短期調控工具，又重視樓市長效制度建立，取得了顯著成效。

一方面，在2020年已經顯效的“銀八條”基礎上，2021年8月又出臺了加強版“新八條”，涉及到土地供應、新房房價、商業貸款、戶籍限購、房產中介等多個方面進行調控，讓銀川樓市從漲幅過快、過熱，到漲幅平穩、市場逐步調整到理性狀態。

另一方面，銀川著力建設透明、規范的房地產市場，在政府體系、企業信用等多主體等分門別類進行制度建設，以促進樓市長遠發展。規范企業行為方面，銀川市出臺了《市住建局社會信用體系建設工作要點》、《銀川市新建商品房預售資金監管實施細則(試行)(征求意見稿)》，將企業信用分級分類管理與預售資金監管聯系起來，既為杜絕爛尾盤等風險出現建立制度保障，又為企業樹立守信獎勵的良好氛圍。規范政府行為方面，銀川市住建局制定《重大行政決策制度（試行）》，堅持依法、科學、民主、集體決策的原則，便于以社會公眾參與的方式充分聽取公眾意見。年末，銀川市住房和城鄉建設局等九部門又印發《銀川市持續整治規范房地產市場秩序三年行動方案》，在房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務、房地產估價、非法集資六大板塊綜合治理，以期加強市場監管、凈化市場環境。

?樓市周期：震蕩回落，市場信心不足

2021年，經過先橫盤后震蕩的一系列過程，銀川市場進入了下行期。據統計局公布數據，2021年銀川全市商品房銷售面積641.57萬平方米，實現銷售額490.67億元，同比下降14.7%和9.8%。其中，住宅銷售528.20萬平方米，實現銷售額430.11億元，同比下降21.7%和13.2%。隨著加強版“銀八條”政策的出臺，銀川房價過快上漲的勢頭得到有效遏制，商品住宅銷售面積經過14個月持續增長后，從2021年1-7月份開始下降，并呈逐步擴大趨勢，降幅已由2021年1-7月份的0.5%擴大到全年21.7%。

從市場現象的形成原因上看，對銀川本地購房者來說，一系列的限購、限貸政策，增加了持觀望態度的比例、減少了對房地產的投資意愿；對于外地戶籍想在銀川發展的購房者，又抬高了購房門檻，進而減少了客戶。另一方面，對于銀川房企來說，房價地價聯動等土地出讓規則以及資金監管制度等變化影響較大，房企短時間資金周轉難度增高，利潤漸薄。因此，在未來一段時間內，房企在保運轉的情況下，預計將繼續減少土地儲備、減少新開工面積。

?未來趨勢：房地產投資減弱，面臨下行壓力

總體來看，2021年銀川房地產開發比重遠高于其他行業投資比重，反映出銀川投資形勢易受房地產調控政策影響，投資結構調整優化難度仍然較大。而銀川房地產開發投資增長乏力，2022年樓市下行增加壓力。

▌烏魯木齊：首府樓市的趕考之路

?樓市周期：樓市橫盤下行，土地市場遇冷

2021年，烏魯木齊樓市從走入橫盤中末期，亦開啟下行通道。近年來，多家品牌房企進入烏魯木齊，促使開發用地成交量亦走入高峰，導致土地存量攀升。隨著全國市場調整，下半年烏魯木齊房企走上了以價換量的道路，市面上項目出現買房送車位、送地下室、送裝修禮包、以及單價降低等營銷策略，同時出現各種工抵房。而根據中指房地產百城價格指數顯示，烏魯木齊市2021年12月房價指數環比下降0.18%。

房價遇冷預示樓市未來前景不容樂觀，土地市場也受挫下滑。受上半年烏魯木齊土地市場成交熱度較高影響，全年成交樓面價隨之抬升。而下半年樓市轉冷，受品牌房企收緊投資等因素影響，土地流拍頻現。據中指研究院統計，2021年全年烏魯木齊成交66宗住宅、商辦用地，規劃建筑面積420.61萬㎡，同比下降84.36%，其中，住宅用地成交32宗，規劃建筑面積331.5萬㎡，同比下滑86.24%。

圖：近五年烏魯木齊市土地成交量價

數據來源：中指數據CREIS （點擊試用)

?樓市變化：線上購房，促樓市成交

自新冠疫情爆發以來，烏魯木齊房地產業多次舉辦網絡房交會，在市場下行預期仍為各房企提供了一條營銷道路。時至今日，已進入第二個年頭。房交會云集了烏魯木齊各大房企在售樓盤信息，為購房者和開發商搭建了一個很好的溝通平臺，圖片展示、VR看房、視頻介紹、在線直播等多種看房形式，給用戶提供沉浸式的看房體驗，同時提供法律一站式咨詢服務，人氣頗為旺盛。據統計，2021年11月20日至12月31日舉行的2021烏魯木齊冬季網絡房交會上，共有66家房地產公司的82個房產項目共同參展，累計繳納訂金鎖定房源2032套，預計成交金額20.82億元。

?未來趨勢：短期承壓，未來仍有空間

現如今，烏魯木齊樓市經過疫情后，疊加總體環境下信心不足，短期內難以復蘇。但長期看，烏魯木齊的市場需求仍有空間。烏魯木齊的城市發展持續保證了人口的規模，當下各地州縣市購房者持續進入烏魯木齊市，而未來新增人口的引進將助推烏市持續發展。根據七普數據，烏魯木齊人口規模實現正增長，十年人口增量94.4萬，位列全疆第一，為將來樓市發展提供了有力支撐。

結語：

綜合來看，2021年，西北地區受短期政策調控、疫情波及等因素影響，樓市表現基本趨于下行。從長期來看，經濟發展的健康程度決定了城市房地產市場韌性的強弱。西北各城市經濟實力、人口基數不同，未來的房地產趨勢也不盡相同。但經濟基本面好、人口吸附力強的城市，樓市恢復的需求基礎才更為堅實。

2022年，面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，西北樓市的復蘇之路道阻且長。在未來在中央頻繁釋放市場維穩信號的大環境背景下，各地結合市場情況因城施策，才能在保證經濟增長和防范樓市風險之間尋求新的平衡。

本文章引用數據：宏觀政策、城市周期、市場供求及庫存等數據；

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