地產“軍師”

文/樂居財經 呂秀倫

世茂松了一口氣，它不僅順利處置了多處境內外資產，還專門找來了德勤作為獨立財務顧問。

自去年受“世茂與陸家嘴(600663)信托談延期”傳言至今，這家房企一直飽受被“暴雷”傳聞困擾。去年11月，世茂在投資人電話會議上表示，其在上海、北京的辦公樓和酒店以及香港200多億元貨值可供出售。

“如果能賣的話應該能回2000多億，這個是對債務最好的保障，目前主要打算賣存貨。還在談價格，付款條件好的85-90%折會考慮”。

行業出清，風云突變。近日，世茂一舉推出近800億元的資產包進行出售來回籠資金。與此同時，它與多數出險房企雷同，引入財務顧問擔任“幕僚團”，為其排憂解難。

眼下，聘請專業債務機構來“排雷”，已成為地產圈的常態。1月初，禹洲與摩根大通及海通國際等財務顧問會面，就其美元債的潛在交換要約展開討論，目前其尚未正式公告最終授權的財務顧問。

業內人士指出，債權人因為擔心開發商財務健康，會要求其聘請財務顧問，以便進行可能的違約或債務重組談判，這種情況并不罕見，是一種較常規操作。

不僅針對非暴雷房企，諸多暴雷房企在化解危機過程中，聘請專業財務、法律顧問更是其中重要一環，在幕僚團名單上出現了華利安、鐘港資本等機構的身影。這些機構通常隱藏在企業的背后，鮮為人知，卻能在危急關頭替房企“消災”。

作為該類機構的高管，華利安國際投行董事總經理兼中國區總裁陳為民透露：“項目離不開朋友的幫忙”“華利安不會提供資金，但我們知道如何給董事會提供建議，幫助他們應對債權人的追索”。

對于華利安、鐘港資本等機構來說，越來越多的房企暴雷，這是一門賺錢的大買賣；而對于暴雷房企而言，專業的事交由專業的人來做，能大大提高化解風險的機率。甚至有暴雷房企想同時聘任4家財務機構來幫其脫險。

只不過，在目前信心崩盤的環境下，并不是找到頂級的財務機構、法律機構，暴雷房企們就能高枕無憂、化險為夷。想要翻盤，還是得靠自己。

聘任“軍師”

1月26日，世茂擬聘請德勤擔任獨立財務顧問，協助處理銀行銀團貸款相關事宜。

對此，世茂方面回應稱，公司非常注重債務方面的風險，一直積極誠懇并及時主動地與各方進行溝通對接。最近公司在和境外銀行就今年融資安排的不同方案進行溝通，聘任專業團隊協助是雙方溝通同意的，這是一個正常的程序。

此前一天，世茂擺上貨架的30余個資產項目曝光，總資產近800億元。剔除通過抵押等已經用掉的融資額度，最多可回款236億元。

出售項目中，不乏公司核心資產。例如，耗時數年的深坑酒店，上?？等R德和世茂廣場打包標價135億元，另一宗地標世茂深港國際中心標價151億元，此外，還包括數個酒店及住宅項目。足以可見，回籠資金成為世茂擺在眼前的第一要務。

地產寒冬下，未來局勢尚不明朗，盡早“拋售”資產可減少后續貶值風險，而積極聘請財務顧問，更是防范于未然之舉。世茂的雙重舉措，也給民營房企上了一課——在不確定性環境下，“等、拖、靠、躺”是最大阻礙，開發商只有直面問題，及時采取行動，才能走出壓力。

不僅針對非暴雷房企，在諸多暴雷房企在應對危機過程中，聘請專業財務、法律顧問更是其中重要一環，恒大便是典型案例。

1月21日，恒大表示，因債務壓力等因素，公司風險化解委員會正在積極研究解決方案并與債權人進行溝通，建議增加聘請中介機構，包括中國國際金融股份有限公司、中銀國際亞洲有限公司作為財務顧問，中倫律師事務所有限法律責任合伙作為法律顧問。

自去年恒大暴雷之后，它與地產上下游供應商、金融機構、購房者以及員工之間的愛恨情仇，就不斷在上演。

早在暴雷之初，恒大便表示，將加強緩解流動性問題的措施，包括但不限于調整項目開發時間表、嚴格控制成本、大力促進銷售及回款、爭取借款續貸和展期、出售股權和資產等。同時，它還聘任了華利安和鐘港資本擔任聯席財務顧問，幫助其緩解流動性問題。

如出一轍是，花樣年在危機爆發后，也將華利安視為“救命稻草”，委任其為財務顧問，以評價其資本構架、流動資金及探尋所有緩解當前流動資金問題的可行解決方案。

素有“舊改王”之稱的佳兆業在理財產品暴雷后，除了迅速處置資產外，又再次聘請了數年前的“老搭檔”華利安作為其財務顧問，以評估集團的資本結構、衡量該集團的流動性并探討一切可行的解決方案。同時，它還委任“老朋友”盛德律師事務所作為其法律顧問。

除此之外，聘請專業機構當財務/法律顧問的還有當代置業、陽光城(000671)、藍光、華夏幸福(600340)、泰禾等暴雷房企。

一位投行分析師表示，聘請專業的財務顧問可以幫助房企整理債務并制定重整計劃。同時，保護旗下的資產不被查封或抵債，幫助房企應對債權人追債，并成為對外溝通的一個重要橋梁。甚至還可以引進必要和合適的資本方來介入債務重整，實現各方利益的最大化。

當然，財務機構也不做免費的生意，其財務顧問費的收費，一般都是在財務顧問和客戶雙方談判后采用一口價的方式達成。隨著去年暴雷房企增多后，也間接“催肥”了諸如華利安、鐘港資本等機構。

但也有內部人士透露，“很多時候被挽救的企業沒有錢付咨詢費，提供服務方不一定能收到全款。當年我做百富勤清盤的時候，總的顧問費用本應該是2億港元，最終只能拿到6000萬港元?！?/P>

“排雷”專家

樂居財經統計，暴雷房企尤為青睞華利安、鐘港資本，作為財務顧問。它們在債務解決中充當什么角色？真的能助力房企們平安渡過“多事之秋”嗎?

其中，華利安是一家總部位于美國的全球性投資銀行，在并購、資本市場、財務重組和估值方面都極具全球優勢。基本大型公司在陷入財務欺詐，債務違約等麻煩之時，華利安便是它們求生之路中寫下的第一個名字。

數據顯示，華利安過去連續多年蟬聯房地產顧問投資銀行第一名。2020年，華利安諾基在全美并購咨詢投行中排名第一，第二則是高盛；同年，它在全球債務困境和破產重組交易規模排名中位居第一。

在債務重組方面，自上世紀80年代末成立以來，華利安已為1400多筆重組交易提供咨詢，總債務額度超過3萬億美元，曾參與的經典案例包括雷曼兄弟、通用汽車、能源公司安然等的破產重組。

不過，在國際市場上如此叱咤風云的華利安，在中國卻沒有多大的知名度。其在中國地產圈慢慢打開市場，是因為助力佳兆業在7年前成功化解第一次危機。

2014年末，“舊改之王”佳兆業突然暴雷，上千套在售房源被相關部門鎖定；緊接著2015年2月，佳兆業遭遇高管出走、債務違約。

在此期間，盛德律師事務所作為其法律顧問，而華利安則協助該公司制定境內外債務重組方案，以及全面債務的財務顧問服務，為佳兆業爭取到了寶貴的時間，幫助其化險為夷，于2017年走出困境。

在華利安看來，“中國企業的擴張速度快，負債率普遍高，未來越來越多的企業還會因債務危機找上自己。”

2020年，華利安為Swissport（海航集團子公司）完成了24億歐元的債務重組提供顧問服務。同年，在58同城私有化、萬達體育私有化、科興生物融資、瑞幸咖啡的融資和財務重整中都有華利安的身影。

在國內這一波暴雷房企中，花樣年、當代置業、恒大、泰禾的背后就有華利安的出謀劃策。

相較于規模來說，鐘港資本要比華利安小得多。但鐘港資本作為中國本土財務顧問機構，是上市公司TCL科技在香港設立的公司，在國內也是首屈一指的存在。

由于鐘港資本與華利安所涉業務性質雷同，多數情況下，做企業背后的工作，知之者甚少。不過，鐘港資本在國內的業務可謂是“遍地開花”。

此前，鐘港資本還是大發、鴻坤、正商、融信、金輝等房企發行境外債券的聯席賬簿管理人和聯席牽頭經辦人或及聯席全球協調人。

除了協助企業融資外，鐘港資本的另一項重要業務便是債務管理。例如，在陽光城美元債券的要約交換中，鐘港資本工作內容就是通知并召集債券持有人開會，代表陽光城處理相關交易事宜等。

在地產圈，南通三建、億達中國、北京鴻坤偉業、泛海控股(000046)等也曾是鐘港資本資本的客戶，其主要負責美元債券的交換要約和展期。

如今，奧園、陽光城、恒大、華夏幸福、藍光等房企，在暴雷后無一不例外，選擇了鐘港資本作為“軍師”。這幾家房企，債務共同特點是規模大且復雜，因此，整個債務重組的復雜性、高度專業性可想而知。有業內人士指出，與鐘港資本競爭的同級公司實在太少。

自救是關鍵

“在絕對力量面前,一切技巧都會黯然失色”。換句話說，在行業危機之時，一切技巧也都是花拳繡腿，當今的地產行業亦是如此。

如果暴雷房企把翻身機會，全部寄希望于華利安、鐘港資本等機構身上則不可取，當下靠的更多是內驅力的自救。

以佳兆業為例，在今天看來，有人評論彼時華利安為佳兆業平息危機，實質只有一個字，就是“拖”。在華利安看來，佳兆業債務問題并不是“資不抵債”，而是由于非經濟類的風險被鎖定樓盤。

由于當時債務危機，根本不是資金的事，但穩定債權人則是最急迫的問題。于是，華利安啟動了一個境內債務重組計劃，核心是“不削減本金、降低利率和延長展期”。

很快，華利安就拉來了融創這家家底雄厚的援軍。兩個月的時間，融創就派駐團隊入駐佳兆業準備接手。因為看到有融創兜底，業主和供應商都放下心來。在融創主導下，佳兆業于2015年3月公布了境內債務重組計劃。

同月，佳兆業公布境外重組方案，大體是“保金、降息、延長展期”。但該重組方案遭到了大規模反對。但反對歸反對，討論的過程又給了佳兆業數個月的喘息時間。

原本宣布辭職的老板郭英成突然宣布回歸。項目上隨著樓盤的解鎖，佳兆業瞬間滿血復活，融創則撤出團隊。

時間就是生命，這也就是上文提到的華利安為佳兆業爭取到寶貴時間。

如今看來，“拖”字當頭的方法難再行通。因為暴雷的房企實在太多了，民營房企家家都自身難保，誰也不肯輕易去當白衣騎士。

恒大危機爆發之初，就有人質疑其并未處置核心資產，只是在處置非核心資產敷衍了事。

去年12月3日，廣東省政府官網發布的消息中稱，廣東省政府對恒大無法履責高度關注，立即約談了許家印。應恒大請求，廣東政府同意向恒大地產集團派出工作組。

當晚，央行、銀保監會、證監會等監管機構也在官方渠道發表答記者問，稱恒大事件乃個案風險，不會影響中國資本市場穩定。罕見的多部門同時發聲，也凸顯出了“救市不救企”的原則。

不過，恒大以及許家印并未躺平，積極展開自救，甚至許家印自己通過賣飛機豪宅，質押股份向恒大輸血70億。又如，去年佳兆業暴雷之初，便迅速拿出巨額資產包進行處置；當代置業則將旗下第一服務進行拋售；花樣年潘軍甚至借錢給員工發薪資等。

今日不同往時，房企不僅融資端受阻，銷售端也承壓?，F階段能否靠機構“排雷”成功還是一個問號，主要還是靠自身不躺平，拼勁全力自救。畢竟暴雷稍早的泰禾、華夏幸福，分別找來了華利安、鐘港資本，至今也仍未走出困境。

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