深圳二手房指導價落地周年：學區房驟冷、成交量創近15年新低、市場回歸指導價

?深圳發布二手房成交指導價一周年了。

2021年2月8日，深圳樓市頒布了一項重磅調控政策，宣布建立二手房成交參考價格發布機制，對3595個住宅小區出臺了詳細的價格指導標準。

深圳施行二手房指導價后，不僅中介平臺陸續調整房價信息，銀行也開始根據二手房指導價情況放貸。

值得一提的是，深圳作為最早出臺二手房指導價，以及最早將指導價與貸款額度直接掛鉤的城市，對其他城市起到了借鑒作用，此后包括北京、上海、廣州、東莞、成都、西安、寧波、無錫等在內的至少15個城市先后出臺了類似政策。

回顧新政頒布這一年，可發現深圳的二手房市場呈現出了成交量下滑、學區房驟冷、回歸指導價三個較為顯著的特征。

二手房成交套數近15年新低

從整體情況看，過去一年深圳二手房成交量出現了顯著性下滑。根據深圳住建局數據，2021年，深圳共成交新房住宅52417套，同比增加15.5%，創2016年以來新高。而與之形成鮮明對比的則是同期二手房住宅成交僅40699套，同比2020年減少57.3%，創下了近15年來的新低。

如果具體到每月的成交數據，則更容易看清楚新政前后二手房成交量的變化情況。

具體來看，二手房指導價政策推出首月，深圳二手住宅成交出現大幅下降，當月成交下降至4166套，較前月7008套，環比下降40%。

雖說2021年3月出現了反彈，但此后深圳二手房住宅成交量走出了7連跌，到11月才出現轉暖跡象，但成交量也僅維持2000套上下。

正所謂量價先行，當深圳的二手房成交量出現顯著下滑后，二手房價格也不同程度下調。

根據國家統計局發布的2021年12月國內70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數據，深圳二手房價環比跌幅0.4%，為一線城市中跌幅最大，且已連跌8個月。

《每日經濟新聞》記者此前調查走訪發現，在二手指導價政策頒布后的數月時間里，買房者與賣房者的情緒也發生了顯著變化，新政直接影響了雙方的心理預期，著急賣房的業主不得不開始降價，而買房者的觀望情緒也更為濃厚，期待房價能繼續下降。

學區房遭遇重創

作為二手房市場的價格風向標，深圳不少熱門片區的學區房也開始降價銷售。

福田區百花片區房產經紀人羅鳴告訴記者：“深圳自施行二手房指導價后，學區房降溫比較顯著，疊加去年7月擬出臺的大學區招生模式，更是讓深圳的學區房熱度急速下滑。百花片區作為深圳頂尖學區房較集中的片區，房價出現了普遍性下調，降幅普遍在百萬元以上，降得多的甚至降500萬元的都有?！?/P>

羅鳴所言并不夸張，百花片區作為深圳學區房頂流，聚集了實驗小學、百花小學、實驗中學等諸多名校，片區內的國城花園還在去年年初出現過32萬元/平方米的天價成交。

該片區中介吳天曾告訴記者，“新政發布后，不少業主都開始降價賣房，但購房者更傾向于以觀望為主。在政策不明朗之前，無論怎么降，大部分買家都保持觀望狀態?！?/P>

深圳某在建樓盤 每經記者 陳榮浩 攝

自深圳二手房指導價政策實施后，過往被市場追捧的學區房，均出現了不同程度降價。

去年8月，一套香蜜湖港中旅花園的房源以低于市場價500萬元拍賣，最終流拍；百花片區南天二花園，89平方米三房，市場參考價為1870萬元，但實際成交價1530萬元；位于八卦嶺的鵬益花園，甚至賣出過6.9萬元/平方米單價，比指導價還要低1.61萬元/平方米。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，過去一年深圳二手房指導價和大學區政策的出臺，相當于是在給深圳高價位的學區房擠泡沫，這也是樓市長效機制的重要手段之一。

“以前二手房房價上漲時，學區房漲幅往往最厲害，這是由心理預期導致的。而過去一年的政策實際上是打掉了學區房價持續上漲的預期，防止市場對學區房的炒作?！?/P>

回歸指導價

深圳二手房指導價政策給市場帶來了兩個最直接的結果，一是想買二手房的購房者將面臨首付增加的情況，二是市場上的二手房源開始逐步回歸指導價。

“指導價發布后，對購房者來說，二手房首付其實變相提高了。比如一套700萬元的房子，政策前三成貸款可以貸210萬元，但政策后指導價可能變成了500萬元，銀行按照指導價放款，只給放150萬元了，這差出來的60萬元就需要購房者自己補上去，購房者的首付基本變相提高到了總價的五到六成?！鄙钲诜慨a中介許雷說。

2018年在恒立心海灣花園買房的王亞楠，親眼見證了房價的上漲與回歸。王亞楠透露，“2020年恒立心海灣花園88平方米的四房總價掛牌價一般在990萬元左右，折合單價11.25萬元/平方米，但2021年2月深圳二手房指導價新政之后，掛牌價就開始顯著下降，現階段掛牌價為9.64萬元/平方米?！?/P>

深圳二手房指導價的出現，對于樓市整體穩定起到了積極作用，一定程度上抑制了房價的持續走高，市場也再難出現同小區業主“坐地起價”哄抬房價的情況。

記者注意到，在如今的第三方中介平臺，深圳各樓盤業主的掛牌價格基本已與指導價保持一致，很難在市場上找到比參考價高很多的房源。

貝殼研究院稱，二手房指導價出臺后，一方面合理引導了價格預期，抑制了房源標價過高，進而影響二手房價格；另一方面銀行依據指導價發放貸款，也防止了貸款隨著房價上漲而上漲，控制了購房貸款杠桿率。

對于未來深圳二手房指導價政策是否有調整的可能，李宇嘉認為，發布二手房指導價或許只是政策的第一步，未來極有可能不斷完善和補充。比如定期、按月或者季度更新價格，在調控上實現因片施策。

記者注意到，1月14日深圳發布的住房發展“十四五”規劃表示，“強化一二手住房聯動調控，加強新建商品住房銷售價格管理，完善二手住房成交參考價格發布機制，引導房地產經紀機構合理發布掛牌價格、商業銀行合理發放二手住房貸款?！?/P>

這或許也是2022年深圳樓市調控政策的主體方向之一。

（應受訪者要求，文中羅鳴、吳天、王亞楠均為化名）

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝