預言2022：澎湃的地產故事要結束了？

對于地產人而言，2021年如同一場噩夢：市場逐漸冷了，房子不好賣了，年終獎領不到了……那么，2022年將會怎樣呢？

多數調研報告的判斷都有著相同指向：2022年“房住不炒”的主旋律不變，各地密集調控的趨勢不變，流動性緊縮的現狀不變……這些外力哪個都無法撼動，剩下的“軟柿子”只有房企自己。

也許多年以后，會有一些房企，凡爾賽地調侃“真不希望再經歷一次2022”；會有一些房企，遺憾地宣告“那曾經是我最后的青春”……這些房企有哪些呢？

一點·地產組透過五家企業或哭、或笑、或隨著大勢左右隨波逐流的命運走向，展望即將到來的2022年。

萬科A：甜蜜的煩惱

健康指數：★★★★☆

風險指數：★☆☆☆☆

潛力指數：★★★☆☆

同類企業：碧桂園、龍湖集團等

若問地產圈子里最讓人羨慕的房企，非萬科（000002.SZ）莫屬。

整個2021年，萬科6277.8億元的合同銷售金額與3807.8萬平方米的面積，分別下降10.85%與18.42%，可是行業地位仍然穩定在前四之列；2021年上半年，“三條紅線”還是能全部過關（剔除預收款后資產負債率69.8%，凈負債率20.2%，現金短債比2.32）。這讓萬科的日子過得云淡風輕，逍遙自在。

不過享受生活從來不是萬科的愛好。想想在2018年，行業上行時高喊著“活下去”，總要找些事做才好。當然，口袋不缺錢，做什么都有底氣。

目前，地產行業仍處于震蕩期，眾多房企開始安排促銷活動。眾多曾經的“地王”，奇貨可居的財寶，現在不過是貨架上的商品，唯一的區別只是折扣力度。萬科是市場中為數不多持幣待購的民企。

口袋有錢，不過要不要開啟“買買買”模式，這是個問題。按照中指研究院統計數據，2021年1-10月，萬科拿地金額達到1304億元，位居行業榜首，累計拿地1478萬平方米。搶了“兩集中”供地期間的高價地，本來需要時間消化；如今眾多高質低價資源入市，這熱鬧還要不要繼續湊？

如果狠下心來，不去增加地產的負擔，物業板塊要不要關注一下？要知道碧桂園（02007.HK）、華潤萬象生活（01209.HK）、金科股份(000656)（000656.HK）這些老對手，都在大手筆收購物管資產；旗下物業板塊萬物云最大的動作是與陽光智博置換股權，交易還要追述到2021年8月。

手里有了錢，好東西就在身邊，碰到行業大調整送來紅利的機會，確實應該好好珍惜；可是從來貪婪是魔鬼，海航、萬達、中國恒大（03333.HK）……這里有太多的前車之鑒。

某種程度上，行業中的龍頭企業，以及沒有債務壓力的央企與國企，都會遇到相同的情況。相信錢肯定要花出去，只是何時動手、買什么、花多少，這些問題必須想清楚。

當然，這是田蜜的煩惱，誰不想有這煩惱呢？

濱江集團：利潤低到1%也能發獎

健康指數：★★★★☆

風險指數：★★★☆☆

潛力指數：★☆☆☆☆

同類企業：彰泰地產、時代中國

回顧這一年，有些反差總讓人覺得可笑：那些口中說著“沒有風險”、“債務結清”、“不會欠錢”，喜歡報平安的房企，到頭來總是被打臉，比如新力控股集團（02103.HK）、佳兆業集團（01638.HK）、世茂集團（0813.HK）；也有些帶著哭腔兒，無奈賺不到錢的房企，到了年底關鍵時刻總是出圈兒，比如濱江（002244.SZ）。

“濱江團隊精干高效管理下，公司融資能力強、融資成本低、品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤水平?！闭l都知道，土地高溢價率會擠壓房企的利潤空間，可是只有濱江在線上說明會上叫了苦。畢竟為了增加土儲，濱江確實沒少花錢。

結果到了年末，流動性穩定、業績上乘的房企中，濱江位列其中。公開數據顯示，濱江合約銷售額1691億元，同比增長24%，目標完成率達113%，與綠城中國（03900.HK）同居行業首位。

年底喝著成立三十周年的喜慶，員工還收獲7天帶薪年假、發放3-5萬元/人消費券的安排。一個不小心，在其他房企啟動規模裁員的時候，濱江成了“別人家的房企”。

反思濱江的故事，真的要感嘆時代的力量：一年前一點·大周期組曾在《戚金興的“出圈之痛”與濱江集團(002244)的“畫地為牢”》有觀點：長這么大都不愿意去看看外面的世界，好不容易走出去深圳一次落得一身傷痕，這樣的濱江不值錢。

可正是這樣的羞怯與保守，有效隔離了外在的風吹雨打。沒見到濱江扛起債務杠桿吞食天地，沒聽說戚金興腦洞大開瘋狂多元化，濱江還是那個濱江。

能在1-2%利潤基礎上給員工發放紅利，證明戚金興非常懂得知難而退的智慧。因此在2022年行業調整繼續深化的時候，保守還是主旋律。粵港澳大灣區、京津冀、西部地區，準備賣資產換錢的房企不在少數，可是排隊的買家里，一定很難見到濱江的影子。

同樣的情況，也見于時代中國控股（01233.HK）、彰泰地產身上。不折騰，荒煙蔓草的年月，你就是亂世之主；至于這樣安穩的日子能過多久，就看行業調整到什么時候。

新力控股集團：快槍手的悲劇

健康指數：☆☆☆☆☆

風險指數：★★★★★

潛力指數：☆☆☆☆☆

同類企業：實地集團

這一年，有些企業暴雷，卻總覺得故事還有得講，恒大的汽車、佳兆業的舊改、世茂的香港資產……可是有些企業，雷爆了，就是真爆了，最有代表性的還是新力。

2021年8月，關于公司老總張園林的各種言論喧囂塵上，被綁架、被勒索、被消失……指望公司出自救？別想了，各式桃色謠言，同樣讓他們自顧無暇，全亂了，一切全亂了。這家公司到底怎么了？沒人知道。被神秘色彩籠罩下的新力，總是讓人看不清、摸不透。

到9月，傳言被現實點破，張園林的沉默還是被現實打破。外債終究要還的，投資人終究要面對的，沒辦法。即便如此，那層神秘的面紗還是沒有褪去，被卡主的新力是階段性的流動性困難，還是徹底資不抵債，老板不說，沒人知道。

沒過幾日，新力的故事再次泯然眾人。偶然會有“張園林處置資產”，或“新力向龍湖出售物業資產”的消息，可是之后就是安靜，再不會有誰聽到關于他們的任何消息。似乎眼前這個時代，張園林和他身后的新力都沒有來過。

其實一切本不應該這樣。畢竟在所謂的房企“后浪”中，新力這朵浪花確實很大：2010年成立，不到10年光景就能在聯交所上市；上市時候，年輕的掌舵人張園林不過43歲；上市后的第二年，合約銷售額就能跨越千億大門……出手迅捷，正中目標，這家公司有快槍手的潛質。

不過2021年后，錢突然還不上了，新力被命運死死地按在地上摩擦，沒有一點還手之力，隨后公司與個人，迅速淡出整個行業。葉落還能留個影子，他們卻什么都沒來得及留下，失去了想象空間。

想來也不奇怪。像張量這樣有個富力地產（02777.HK）的老爹，一路護佑到現在，年輕力壯的實地地產還是沒能逃離殘酷現實的打壓，何況新力呢？

無論張園林還是張量，他們跑得太快了，幾乎迅雷不及掩耳地成長起來?？墒悄菍嵲谔炝耍斓届`魂還撐不住一副拔苗助長的軀體。悲劇還是來了，能怪誰呢？

陽光城：人心散了

健康指數：★★☆☆☆

風險指數：★★★★☆

潛力指數：★☆☆☆☆

同類企業：中梁控股、富力地產、榮盛發展(002146)

某種意義上，陽光城(000671)（000671.HK）行走在另一種極端。自打理財暴雷以后，關于這家企業的消息一直沒有停過。

一點·大周期組曾在《2021房企六大“倒霉蛋”》中有過介紹，一份不期而遇的糟糕業績報告，掀翻了陽光城與泰康人壽之間友誼的小船。再三反對之后，董事會中泰康系高層陳奕倫最終選擇離開是非之地，絲毫不顧及當初戰投成本到底有多高。

見勢不妙，曾經的執行董事長朱榮斌也選擇離席。陽光城給他足夠的尊重與施展空間，也曾書寫個人職場履歷中成功的一頁，否則寥寥數言的臨別留言也不會如此深刻?？墒撬€是要走，割了股權投資的肉也要走。

前不久，董事會成員華夏人壽同樣遞交辭呈，董事仲長昊也離開了陽光城。華夏系持股僅有2.61%，對比泰康系確實不算高；可畢竟是大股東之一，風向標作用還在。人走后輿論又是一片嘩然。

若是裁員，也就忍了。在行業上行的時代員工是磚頭，壘起來是一棟賞心悅目的房子；現在風險高了，把墻推倒就行了?？墒嵌聲蓡T不是，他們莫不是帶資進場，身后閃亮著投資人的眼光。從來磚頭都是按需索取，投資人多是追著求來。

現在人走茶涼，大勢就沒了。賣掉興業銀行(601166)的股權，甩開一切外界的虛名，準備回到陽光城帶頭大哥崗位的林騰蛟，看到這場景心中是何等凄涼。

就好像退休司機準備放棄半隱居生活，毅然決然走進駕駛艙，奈何整車已經處于半報廢狀態，上路都難；加油工、清潔員、維修員等重要角色都已辭職，這條通往希望的公交線路還怎么運營？讓老司機下車推嗎？

人散了，再熱鬧不過是折騰，故事還是會歸于平淡。

中國恒大：希望總要干出來

健康指數：★☆☆☆☆

風險指數：★★★★☆

潛力指數：★★★★☆

同類企業：佳兆業集團、世茂集團

在所有暴雷房企中，哪個最能讓你看到希望？或許還是恒大（03333.HK）、佳兆業集團以及世茂集團這樣的老牌房企。

如此論調被提出來的時候，已經貽笑大方。畢竟對恒大而言，有限的交付能力與高企的債務壓力之間，存在著難以逾越的落差。僅以目前恒大的運營能力減退與不斷累加的短債風險，揶揄看空恒大已經成為絕對正確的事情。

那么看好未來的恒大是反智的行為嗎？也不一定。

發展至今，恒大確實因為盲目多元化，造成了很多問題，尤其難以消化債務壓力。不過需要明確的是，消解債務壓力的正確姿勢是什么。是讓高企的債務徹底清零嗎？當然不是，而是要將風險降低到可控范圍內。

2020年，所謂的健康房企，需要符合“三條紅線”的標準——剔除預收款后的資產負債率低于70%、凈負債率低于100%、現金短債比大于1；2021年，所謂的健康房企，必須具備足夠充分的流動性空間。無論哪樣，都是給債務劃定安全線，而不是完全出清。

至于化解債務的路徑，還是要持續不斷提升交付水平，盡可能通過健康運營提升變現能力。這要求在面對問題時，企業這臺機器可以減速甚至破損，卻不能停轉，不能對問題視而不見。有了這兩點，企業就有希望回到正軌。

問題被曝光，許家印的口號喊得很響亮，這讓人聯想到地產大干快上、汽車在宣傳文案快速飛馳的曾經，那感覺確實不好;可是按照恒大公開數據，截至2021年底全國項目復工率91.7%、復工人數8.9萬人、四季度累計交樓超過5.3萬套……恒大在解決問題，而且見到了成果。

自救者天救，自助者天助，自棄者天棄?；蛟S現在斷言恒大必將擺脫危機尚為時過早，可是敢于面對問題，還愿意一直堅持下去的企業，希望還是有的。畢竟這么多年，家底還是在的。

還要補充個細節：廣東省代省長王偉中作政府工作報告表示，按照市場化法治化原則，穩妥推進恒大集團等房地產企業債務風險化解處置。

或許恒大的故事，注定不會這么快看到結尾。

預言2022

2021年結束的時候，很多觀點認為，中國的地產時代結束了，洶涌澎湃的地產故事結束了，結果如此嗎？

宏觀來看，答案是肯定的：幾乎所有的分析，對2022年劇情的預言都是相似的：政策不變、調整不變、風險和困難也不變。當這些不變匯總到一起，一個被定型的故事已經被寫出來了——一部分輕松悠閑，活在陽光燦爛的日子里；一部分晦暗慘淡，在生死邊緣掙扎試探。

也許當我們站在2022年的末端，打開這一年的回憶錄，看到關于地產的故事，不是收購擊穿了全行業的最低價，就是迫于債務壓力只能躺平，將是一個多么無聊的結局。一個行業的走向成了沒有跌宕起伏的流水賬，真的太可悲了。

不過拿起放大鏡，用微觀視角重新觀察行業，或許會有另外的故事。

陷入麻煩的房企總要拿起割肉的刀，用身上的肉換一個活下來的希望。只是要從哪里下刀？割多少的肉？力挽狂瀾的故事會發生在誰的身上？沒有人知道。

擺上貨架的資產，如同商場里琳瑯滿目的盲盒，誰也不知道里面裝著什么，卻總會有冤大頭將其收入囊中。哪個會最先爆炸？爆炸了會有什么效果？也沒有人知道。

這樣看來，泥潭里的房企得到一次考驗能力和智慧的機會，不一定得到壞的結局；站在岸上的房企被迫參加一場擊鼓傳花的賭博，不一定迎來好的明天。

在不變的故事里，我們還能看到一個可能改變的2022，這樣的明天不值得期待嗎？

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