全國性商品房預售資金監督管理新規將出臺 房企有望獲更多流動性

財聯社（北京，記者 陳默）訊，財聯社記者從多方獲悉，全國性的商品房預售資金監督管理辦法已于近日制定出臺。

據了解，該管理辦法明確，預售資金額度監管為“重點額度監管”。由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶內資金達到監管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。

知情人士指出，此次新出臺的資金監管辦法保證了商品房預售資金使用的靈活性，在確保項目交付的前提下，提高商品房預售資金使用靈活性，將成為行業基本面改善和投資者信心提振的催化劑。對于此前部分地方在預售資金管理執行過程中過于嚴格的做法，亦將有一定的糾偏效果。

明確預售資金賬戶基本標準

據了解，管理辦法明確了預售資金監管的基本標準。對監管資金監管額度、交納范圍、取用條件等進行了明確。各地在此基礎上因城施策制定細則，有利于引導優化預售資金監管。

此前出臺的《城市商品房預售管理辦法》曾對預售資金監管做出原則性規定，即各地區自主出臺相應的“預售資金監督管理辦法”和“預售資金監督管理實施細則”，導致各地預售資金監管的方式差別較大。

但由于全國并無統一的規定，部分地方預售資金監管存在政策不明確、提取基數和提取比例過高、提取節奏不合理等問題。

知情人士透露，管理辦法將改變原有各地對商品房預售資金監管責任不清的情況，有關部門也將督促檢查預售資金監管的實施情況。

商品房預售資金使用的靈活性將獲提升

預售資金本身的意義在于督促房企合理使用資金，以保證項目的順利竣工。管理辦法在繼續強調加強預售資金賬戶管理的同時，進一步提升了預售資金使用的靈活性。

據透露，管理辦法強調，購房人的定金、首付款、按揭款和他形式的購房款，應全部直接存入預售資金監管賬戶。預售資金監管賬戶中的監管額度內資金必須專款專用，使用用途包括建筑材料、設備款、施工款等相關支出。

此外，預售資金監管額度由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等進行核定，以確保項目竣工所需。當賬戶內資金達到監管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。具體撥付的節點由各地的市縣級城鄉建設部門確定。

管理辦法要求加強各方信息共享，商業銀行按預售資金三方監管協議加強賬戶監測，定期和地方住建部門進行對賬等。

據了解，商品房預售資金，是指購房人按照商品房預售合同約定的預購房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款以及其他形式的購房款，但此前各地規定的監管范圍存在一定差異。

此外，部分地區原有政策規定存在提取基數和比例過高的問題。重點監管資金的提取基數包括備案價、工程款、實收款三類，其中以備案價、工程款為基數的城市占絕大多數，極少城市以實收款為基數。

在資金的提取節奏上，當前部分城市重點監管資金提取節奏較慢，部分城市主體結構封頂前可提取的最高重點監管資金比例在50%以下，主體結構封頂前重點監管資金較難取用。

在保交付、防爛尾壓力下，各地紛紛加強對當地項目預售資金的監管。目前監管偏緊使得房企對賬面資金的調度能力變差，進一步加劇了流動性緊張的局面。業內人士指出，允許房企在預售資金達到監管額度后，可自由提取使用超出額度的資金，將有助于提升房企資金的流動性，推動其穩健發展。若能在確保項目交付的前提下，提高商品房預售資金使用靈活性，將成為行業基本面改善和投資者信心提振的催化劑。申萬宏源(000166)房地產行業首席分析師袁豪認為，預售資金使用的合理化、規范化或仍是后續政策的主導思路。后續因企施策、因城施策的政策或是預售資金監管調控的大方向。