深圳樓市交易持續低迷 部分二手房成交價打七折

作者： 吳俊捷

“沒有最差，只有更差”可以說是深圳樓市春節的集中體現。

深圳福田區一中介門店的負責人表示，年前門店員工離職一半，年后又有幾個同事尋求轉行。

“門店人員差不多是樓市行情景氣時期的三分之一左右，主要是樓市行情比較差，開單少，撐不下去?！痹撊耸勘硎?。

剛剛過去的1月，深圳樓市再度跌至近年的最低谷，并將2021年底翹尾行情反噬掉了。據深圳市房地產信息平臺，2022年1月，深圳全市二手商品住宅共計成交1557套，同比下滑64.38%，該數據為近十年來最低值；成交面積為14.73萬平方米，同比大跌75.04%。

這固然有1月中下旬進入春節氛圍的影響，作為移民城市，不少深圳人陸續返鄉過年，直接影響了深圳樓市1~2月的成交，樓市進入了傳統的淡季。但是更多的市場人士認為，這仍受制于二手房參考價格發布機制的深層次影響。

2021年2月，深圳推出二手房參考價之后，當月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，環比下降40%。深圳房地產信息網統計數據顯示，深圳2021年共成交40699套二手房住宅，同比2020年減少57.3%。全年二手住宅成交量在4月~10月之間曾出現七連跌，而10月成交量更是僅為1605套。在11月出現小幅上漲后，12月又繼續走低，二手住宅成交僅2076套。

拉至更長的時間軸來看，2021年深圳二手住宅成交量，相比2020年的95273套同比減少57.3%，甚至低于2012年的57203套和2014年的57251套，創下近15年新低。

從部分熱點小區成交價格來看，“2·8新政”后一個月內，成交均價下跌了10%~20%，“2·8新政”半年內，成交均價下跌了12%~23%，“2·8新政”1年后，成交均價下跌了20%~30%。部分小區相當于打了7折。

多個機構數據顯示，越來越多的房源向指導價靠攏。

樂有家研究中心數據顯示，二手房參考價出臺后，二手住宅成交議價率整體波動上漲，尤其是2021年三季度后，隨著政策調控的深化，業主對于價格也逐漸松動，議價空間上升，議價率達到10%左右。比如業主掛牌價500萬元，議價率10%，即讓利了50萬元，最終成交價為450萬元。

樂有家營銷總裁孟凡振表示，“2·8新政”，短期對市場沖擊較大，深圳市場由“賣方市場”轉為“買方市場”，長期看，利于市場預期的穩定。2022年，政策、資金環境有所緩和，是買房、換房的機會。

至于外部多方揣測的二手房參考價是否存在松動的可能，市場普遍認為這一可能性較小。

有深圳房企人士表示，深圳樓市雖然被二手房指導價冰封，但基本面仍較為穩固，交由市場自行調節即可。樂有家研究中心數據顯示，1月深圳樓市新房去化周期縮短至5.8個月，創下5個月的新低，顯示市場需求仍極為旺盛。

但也有分析人士表示，不排除松動可能。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，按照參考價政策規定，今年應該重新制定，但現在面臨兩難的困境：一方面，如果按真實價格的變動，就應該下調參考價，但這會帶來市場預期不穩，買家更加謹慎。重要的是，價格下跌意味著，無法向銀行借到更多錢，在房價居高不下的情況下，這對需求釋放是一個巨大的阻礙。對賣方來說，也不是一個好消息。目前，促消費、穩預期，促進房地產良性循環，成為樓市政策的新重點。因此，下調參考價不太合時宜。另一方面，如果上調參考價格，這不太符合目前的市場運行態勢，與國家公布的深圳房價運行指數不相符，而且可能會傳達托底和救市的信號。