預售資金監管松綁？億翰告訴你四個真相

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房企暴雷持續上演，企業自救努力堅持不懈，但在行情冷卻，調控趨嚴的背景下，企業自救努力尚未有較為明顯效果呈現，所以當有任何政策向好跡象出現時，人們的期待值便會被無限放大。

在企業可依仗的資金中，回款是確定性最高的類別，所以一旦有任何關于預售資金監管放松的消息出現，即使只是傳言，人們也愿意相信不會空穴來風。當“中國正在起草全國性規定，放松對房地產開發商使用預售監管賬戶資金的限制，以作為緩解地產行業流動性壓力的最新舉措。新規將允許開發商使用由各地政府控制的資金管理賬戶，從而幫助開發商償付債務、支付供應商等”這一消息出現時，行業的情緒空前高漲。

但是，預售資金是否會放松？即使能夠放松，放松的力度又會有多大？哪些群體又會受益于政策的放松？即使放松，執行上又將如何保障與初衷的一致性？眾多問題都有待理清，過多期待可能也帶有盲目性。

01

絕對數雖再創新高，但隱憂重重，

增長是否能持續仍有很大不確定性

2022年1月中旬，國家統計局公布了2021年年度數據，包括經濟、投資、人口、居民可支配收入、房地產開發銷售數據等。絕對數上來看，形勢看似喜人，但從相對數據和走勢上看，形勢仍不容樂觀。

2021年，我國國內生產總值（GDP）為1143670億元，按不變價格計算，同比增長8.1%，完成了全年6%以上的經濟發展預期目標；兩年平均增長5.1%。不容忽視的是，2020年由于受疫情影響，經濟增長增速已經處于較低水平，考慮到2020年的低基數效應，2021年經濟增長并不完全樂觀。2021年12月中央經濟工作會議提出“我國經濟增長面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力”，中國經濟增長的壓力仍不容小覷。而且，從人均GDP來看，雖然也在上行通道中，但是放眼全球，差距仍然較大，競爭力依舊偏弱。

2021年末，全國人口為141260萬人，比2020年末增加48萬人，仍然保持在14億的高位上，中國仍是全球范圍內人口最多的國家，但人口增長減速的趨勢已經比較確定，相較于14億的人口體量，48萬的人口增長數接近人口增長的停滯。常住人口城鎮化率為64.72%，比2020年末提高0.83個百分點，城鎮化進程有序穩定推進，但另一方面，城鎮化紅利也在逐步走弱。

2021年，全國固定資產投資（不含農戶）544547億元，比2020年增長4.9%；比2019年增長8.0%，兩年平均增長3.9%。全國房地產開發投資147602億元，比2020增長4.4%；比2019年增長11.7%，兩年平均增長5.7%。其中，住宅投資111173億元，比上年增長6.4%。雖然房地產開發投資仍在向上增長，但長周期來看，4.4%的增速已經是除去2015年1%的增速外的最低增速，未來房地產開發投資是否能夠繼續保持增長動力仍是未知數，倘若開發投資開始下行，那么對投資，對經濟發展都將造成不可忽視的影響。

拉動經濟的三大要素中，消費，投資占有絕對權重。2021年，最終消費支出對經濟增長貢獻率為65.4%，拉動GDP增長5.3個百分點。資本形成總額對經濟增長貢獻率為13.7%，拉動GDP增長1.1個百分點，所以對于穩定經濟增長，核心仍在于提內需，穩投資上，房地產及相關產業鏈條對于提升消費，穩定投資的作用不容忽視。

一來，房地產行業的穩定發展將有助于提升相關品類的消費，家居、家電、建材，包括房屋本身的消費等；

二來，房地產行業的穩定發展不僅能夠帶動開發投資的增長，也能對其他相關產業的投資增長形成拉動作用。

而當前房地產行業的平穩發展已然面臨較大的不確定性，房企暴雷不斷，而且仍在持續。2022年1月19日，一行業40強的房企發布公告表示，2021年全年銷售業績同比減少9%，截止公告日，未來將到期的尚未償還的票據總額達到10.86億美元，而最近一筆到期日就在2022年1月20日，這家企業前期已經出現理財暴雷，至于要到期的美元票據是否能夠按時兌付，只能說壓力很大，隨時可能啟動債務重組。這或只是房地產行業壓力的冰山一角，所以行業對于政策救市的期待與日俱增。

02

即使房企無力自救，預售資金監管

大范圍放松的可能性也并不大

縱觀企業表現，不論是已經風險爆出的企業，還是風險尚未爆發的企業，整體上，大家都是保持著一種積極自救的姿態，無論是是賣資產，還是賣股權，配股，收縮等等，但難點在于哪里呢？即使企業積極自救，但是仿佛已經陷入到無力自救的境地，或者說自救的效果并不明顯。行業一定會經歷陣痛，在這個過程中，一定會有企業退去，有些企業趕上，但是其中可能伴隨的風險，還是需要保持在可控范圍，這也就需要將一些偏離較大的政策重新拉回正軌，給行業增信，增強企業的信心，增強消費者的信心，共克時艱。

2.1

預售資金合理、理性監管，給企業信心

2021年，企業經營承壓最重要的一個變量就是預售資金監管的異常嚴格，當然預售資金監管之所以嚴厲有其合理理由存在，維護消費者的合法權益，實現基本的居住需求，然而政策的嚴厲程度似乎超出了大眾的預期，而且有層層加碼的傾向，這對于企業而言，無疑是雪上加霜的，若是能在既能實現住房順利交付的基礎上，預售資金監管適度合理化，無論是對市場和企業，可能都將注入一劑良藥。

也許是心誠則靈，也許是念念不忘，必有回響。1月18日，山東煙臺市住建局發布了一則“關于對煙臺市2020年度守信房地產開發企業實施激勵措施的通知”，文件顯示，將按照《山東省商品房預售資金監管辦法》、《山東省房地產開發企業信用信息管理暫行辦法》、《煙臺市商品房預售資金監管規定》，對守信企業落實相應激勵措施。對信用等級為AAA級開發企業，商品房預售監管資金留存比例降低5個百分點（工程單體施工結束的不予減免）；對信用等級為AA級開發企業，商品房預售監管資金留存比例降低3個百分點（工程單體施工結束的不予減免），上述3%-5%的預售資金監管解除后，須優先用于農民工工資支付。

另外，1月19日，彭博社也有一則振奮人心的消息呈現，消息內容為“路透社援引知情人士稱，中國正在起草全國性規定，放松對房地產開發商使用預售監管賬戶資金的限制，以作為緩解地產行業流動性壓力的最新舉措。新規將允許開發商使用由各地政府控制的資金管理賬戶，從而幫助開發商償付債務、支付供應商等”。

若消息為真，預售資金監管規則本身及具體執行上能有較大程度的放松，則無疑將一定程度上減輕企業資金負擔，部分企業也將可以有一定的資金余量去償付債務，避免引起更大范圍的債務違約，威脅金融體系的穩定性；企業也可以通過調用預售資金去支付供應商欠款等，最大化程度上保障上下游產業鏈的安全，促使風險不蔓延，推動房地產業的良性循環目標實現。

但是消息也僅僅表示會放松限制，具體詳情仍未明確，細則如何，力度如何，適用對象有哪些，哪些城市適合放松，即使放松，如何保證政策執行與初衷的一致性等等都是未知數。所以現在談政策作用有多大，是否能夠力挽狂瀾，拯救企業于水火都為時尚早：

1

預售資金監管放松幅度會有多大？

預售資金監管趨嚴本身就是為了防止項目爛尾，項目無法按時交付問題的產生，根本上是為了保障消費者權益，即使是放松也大概率在保障房屋正常交付的基礎上做適度的調整，不會有大范圍的松動，適度的調整之后的資金用于支付農民工工資等。像煙臺幾個百分點的調整來說，對企業本身的幫助或并不大，更談不上緩解資金壓力。

2

放松的對象是否具有針對性？

當前信用鏈條遭遇挑戰的并非個別企業，多數企業，特別是高杠桿的民營企業，信用已經崩潰，對于這種企業，預售資金監管大概率不可能有所松動，松動之后，怎能保證企業能夠順利實現項目交付呢？即使有放松，主要對象仍將是信用較高的、經營穩健型的企業，不可能出現針對所有企業群體的放松。

3

哪些城市適合做預售資金監管的放松？

哪些城市會跟進？

不同城市的基本面和房地產市場行情有較大差異，若城市內爛尾項目普遍，大概率政策不會出現放松跡象，核心城市由于需求支撐力更強，未來也將是人口集聚的重點區域，大概率也很難出現預售資金監管政策的松動。

4

即使政策有所松動，如何保證

政策具體執行與政策初衷的一致性？

即使政策能夠出現適度的放松，但是仍有可能存在政府、合作方、企業多方的博弈，有何機制能夠保證政策具體落實上能夠未有偏離？

我們都可以理解大家對于預售資金監管放松的期待，但是在維護消費者合理權益的宗旨下，也不太容易說對預售資金監管做出過多的放松調整，畢竟當前各方之間并不存在多么緊密的信任關系，所以也不該對預售資金監管放松抱有過多的期待。

2.2

消費者的力量不容忽視，增強信心刻不容緩

買賣能夠成交，買方和賣方缺一不可。當下的新房市場上，消費者無疑是掌握主動權的一方，如果消費者不愿意買房，或者沒有能力買房，開發商即使拿地，即使有供給，也沒有什么大用，有貨賣不出去，又有何意義。

消費者為何對于房屋交易持觀望態度？

一來，主觀層面上，由于房企不斷暴雷，消費者對房屋的正常交付和房屋質量存疑，不敢貿然做出決策。如果開發商降價促銷，反而會適得其反，消費者更不敢去買房。

二來，客觀層面上，按揭貸款額度緊張，貸款利率高、公積金貸款發放嚴格、行政性的政策偏嚴執行等都會限制消費者的購房行為，難免會有部分群體的合理住房需求被打壓，針對于此，政策也在保持積極糾偏。

大方向上，利率下調，按揭貸款正常發放，對全行業形成利好。2022年1月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2022年1月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，上月3.8%，5年期以上LPR為4.6%，上月4.65%。中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾1月18日在國新辦發布會上表示，“2021年末，全國房地產貸款余額52.2萬億元，同比增長7.9%，增速比9月末提高了0.3個百分點，其中四季度房地產貸款新增7734億元，同比多增2020億元，較三季度多增1578億元”。住房按揭貸款正常發放對于新房成交確有一定的促進作用，市場的成交數據亦能及時有所反映，但是后期的持續性如何，是否能夠精準的保障好居民合理住房需求持續釋放仍有待繼續觀察。而且利率的降低是否能夠真正惠及到購房者，仍需要看后續政策具體操作和執行。

公積金貸款額度升，行政性政策松綁跟進。為了提升消費者的購房能力和意愿，接連有城市發布相關支持政策，1月19日，南寧調整公積金貸款額度，首套房公積金貸款的最高額度從60萬元提高至70萬元，第二套房公積金貸款的最高額度從50萬元提高到60萬元。支持繳存職工家庭購買首套自住住房或第二套改善居住條件的自住住房，不支持購買第三套及以上自住住房等。1月12日，北海市住房公積金管理委員會發布《關于調整住房公積金貸款政策的通知》指出：“繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調至40%”。2022年1月18日，自貢市住房公積金管理中心官方微信公眾號發文《關于調整住房公積金政策相關問題的通知》，對公積金相關細則進行調整，其中提到：“既無住房公積金貸款記錄又無尚未完清的住房商業貸款，按首套房貸款政策執行；有一筆已結清的住房公積金貸款記錄或一筆尚未完清的住房商業貸款，按二套房貸款政策執行”。政策調整之后，自貢將進入“只認貸不認房”階段，將有部分群體購房貸款首付比例由40%降至20%。這將一定程度上提升消費購房的積極性，但若只是個別城市不觸及根本的政策微調，對于消費者信心的提振效果也難明顯。

給予信心是重要的，但是如何給予信心又是較大的難題，政策一定會有適度的扶持，但是大家所期冀的大范圍救市行為很難出現，保持清醒，積極自救或者說保持安全才是最佳姿勢。

行文至此，偶然看到關于融創的一則消息，融創如期償還兩筆合計約42.5億元債務，包括一筆33.15億元境內可回售私募債，一筆9.36億元境內ABS。此消息一出，融創股價也即時有所表現，這于投資者而言，無疑是最大的信心?？吹狡髽I積極作為，仿佛希望的曙光在前。

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