房企“重劃”作戰地圖

文/樂居財經 嚴明會

一年前，孫宏斌曾在2021年初的內部會上，探討過要做出3000億大區域的可能性。

而今，融創的構想“大轉彎”，不但沒有隨大流的收縮整合，反而擴大“戰區”，將七大區域調為九大區域。

在地產行業轉冷、多家房企收縮戰線的當下，這個意外的舉動更顯積極進取，融創中國（01918.HK）股價應聲上漲，近兩日累計漲幅超13%。

2月10日，融創宣布，新成立西北區域，管理陜西、山西、甘肅、寧夏四省；原西南區域拆分為成渝區域、云貴區域，分別管理四川及重慶、云南及貴州；廣西并入華南區域。至此，融創的九大區域分別為：華南、成渝、云貴、東南、上海、華北、北京、華中和西北。

新增西北區域，洗牌西南區域，這樣一來，融創的區域管理半徑減小，更有利于城市的聚焦深耕。

一直以來，華東地區都是房企的必爭之地，但在房價調控之下，居高不下的地價和建筑成本正在壓縮開發商的利潤空間。

這幾年間風向變了，西部地區開始得到重視，頭部房企紛紛在西部地區開疆拓土，而西北可以說是城鎮化進程的最后一站，發展潛力巨大。除了布局省會城市外，房企還逐漸向西部其他城市能級較低的區域下沉。

不止是融創，萬科、正榮、旭輝、保利、龍湖等規模房企，均在大西北動作頻頻。有的新成立了西北區域事業集團，有的在西北大區試點首個營銷公司，有的在土拍中大肆拿地，房企正“重劃”作戰地圖。

逐鹿大西北

過去幾年間，西南區域是融創發展的重心之一，2019年和2020年，融創西南區域的業績均超千億。對新成立的西北地區，融創同樣給予厚望，并制定了2022年銷售目標，要求全年完成約300億元的銷售額，僅陜西一個省份就需要完成244億元的銷售。2021年，融創在陜西實現了240億元的銷售額，以此來看銷售目標增幅不大。

融創方面稱，調整是為了更好支持下階段“聚焦深耕核心城市、控制規模、提高綜合經營競爭能力”的發展目標，調整后的組織架構，更有利于減小管理跨度、減少管理層級、提高管理效率，提高綜合經營管理能力。

早在2008年，萬科就進入看了西安房地產市場。2017年，郁亮表示萬科會用全集團資源培育銀川和西寧市場。2020年8月，萬科將西北區域單獨劃分出來，新成立西北區域事業集團，打破了10年不變的區域架構。當時，萬科認為西北五省接近全國1/3面積，管理半徑大，因而成立區域集團可以更好地深耕和發展。

2021年1月，正榮營銷公司首個試點西北大區揭牌；4月，營銷公司中西部大區正式落地成立。同年3月，旭輝將西北事業部更名為西北區域事業部，負責陜西、山西、寧夏、甘肅、青海五個省市的開拓和業務經營與管理工作。

作為央企的保利在西北地區也不甘示弱。2012年，保利正式進入陜西。2021年1月，保利在蘭州文創城拿下了11宗地，共計698畝。3月27日，保利在蘭州地標黃河樓召開西北城市群戰略發布會。

2017年進駐西安的龍湖，在去年國慶節前夕先后收購了4家位于陜西西安的房地產企業。10月中旬，又在西安第二輪集中土拍中大肆拿地，西安龍湖眾鑫置業有限公司以29.5億元競得3宗居住用地，成為此輪土拍中拿地最多的一家民營房企。9月，龍湖繼續發力蘭州，下屬公司蘭州龍湖嘉凱房地產開發有限公司以3.306億元拍下蘭州彭家坪G2119地塊。2021年半年報顯示，龍湖在西北部已布局西安、咸陽、蘭州3城。

收縮戰線忙

據不完全統計，2021年全年有超20家房企進行了組織架構的調整，包括萬科、碧桂園、華潤置地、龍湖、世茂、新城、旭輝、中南、中駿、陽光城(000671)、榮盛、雅居樂、佳兆業、奧園、融信、祥生、金輝、俊發、時代、弘陽等，重點調整方向是區域的合并與拆分，進一步強化自身的優勢區域。

房企組織架構的調整往往是為了適應時勢變化，隨著行業規模收縮，房企們開始了相關優化，去年下半年以來，房企裁員的消息時有傳出，這一現象在規模房企中尤為突出。

年末年初往往是房企組織架構的密集調整期，2022年開年以來已有多家房企傳出調整消息,“瘦身”是調整的主旋律，以達到收縮戰線、節省成本開支的目的。春節前，碧桂園將106個區域公司縮減至65個。

2月7日晚間，建業集團發布公告表示將進行新一輪的組織架構調整，從原先的“集團-業務集團-大區-城市公司-項目”五級管理變為“集團-城市公司/專業公司-項目公司”三級管理。也就是說，建業集團的大區層級及業務集團被直接取消，管理權進一步聚焦至集團總部。此次調整距離2021年1月的大調整剛過去一年時間，目的是最大化地提升效率、加強人均效能。

隔天，中南置地也傳出人員架構調整的信息。將蘇皖區域和蘇滬區域合并，成立滬蘇區域；海西區域和兩廣區域合并，成立華南區域。調整的目的是轉換發展方向，將重心放到傳統優勢業務上來，如代建和EPC。

同樣進行縮減的還有世茂，其撤銷浙江區域公司、升級華東地區公司、重新劃分滬蘇區域公司；集團職能部門整合、定位變化，強控投資、直管審計和采購；區域和地區公司職能轉變，由11個職能部門收縮為7個，核心目的是加速轉型升級，重塑敏捷組織。

今年1月中旬，中梁將控股集團總部相關職能與地產集團總部進行整合，目的是順應目前的房地產行業發展形勢，剝離一些非地產業務，聚焦地產主業，集中精力做好地產開發。另外，萬達在今年開年將原來的東區、西區、南區和北區四大區域，整合為南區和北區兩大區域，目的也是收縮戰略布局。

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