預售資金監管放松力度有多大？能解房企的燃眉之急嗎？

近日，有媒體報道稱，全國性商品房預售資金監督管理辦法已于近日制定出臺，該辦法對預售資金監管額度、交納范圍、取用條件等進行了明確。預售資金額度監管為“重點額度監管”，由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶內資金達到監管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。

據了解，去年底以來，受部分區域預售資金監管政策不斷收緊影響，房企資金壓力加大，過度監管等相關問題受到監管部門關注，并開始研究預售資金監管的相關舉措，針對此政策，中指有以下幾點解讀和預判，供各方參考。

1、全國性的監管指導意見出臺，有利于對當前過度監管的政策進行糾偏，在一定程度上有利于緩解企業資金壓力

2021年下半年以來，部分房企出現債務違約，這部分企業的項目竣工交付的風險增加，在中央維護購房者合法權益的要求下，各地政府“保交樓”力度提升，對企業預售資金監管明顯趨嚴，部分地區出現過度監管的情況，進一步加大了企業的資金壓力。

本次全國性的監管政策出臺，通過統一對重點額度的監管限定，市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定，確保項目竣工所需的資金額度，在保障項目竣工的同時，之前過度監管的部分資金或將得到釋放，有利于緩解企業資金壓力，提高這部分資金的使用效率。

同時，監管額度內資金?？顚Ｓ每梢允股舷掠喂虣嘁娴玫奖Ｕ希蛲ǚ康禺a上下游的資金鏈，有利于促進行業良性循環，亦有利于穩定和提振市場情緒。

2、去年下半年以來部分房企違約導致地方政府對房企的信任度明顯減弱，因城施策下，本次政策出臺對監管資金釋放的額度或有限

根據報道，本次管理辦法明確了預售資金監管的基本標準和原則，對資金監管額度、交納范圍、取用條件等進行了明確，要求各地在此基礎上因城施策制定細則。

去年下半年以來，隨著出現債務違約的企業不斷增加，各地政府“保交付”的壓力明顯上升，政府與企業之間的信任度明顯減弱。對于資金壓力較大或者負債較高的企業來說，政府預售資金監管或難有明顯改善?！氨＝桓丁钡哪繕瞬粌H僅局限在一個樓棟，項目相關配套建設的順利完成同樣重要，因此，預售資金監管范圍很難大幅放松。而對于經營穩健的企業，本次政策的出臺或有利于企業資金的循環使用。

整體看，全國性的預售資金管理辦法較為寬泛，各地仍將因城施策，不同企業、不同項目的情況不同，地方“一樓一策”“因企施策”進行預售資金監管或是未來的重要方向，短期看，本次政策出臺對企業資金壓力的緩解或有限。

3、近年來合作開發項目較多，合作方風險導致部分項目受到影響，合理的資金監管有助于保障項目順利竣工

近幾年，房企合作開發的項目不斷增多，部分企業合作開發項目的比例甚至超過半數。2021年下半年以來，由于合作方資金承壓或出現債務違約的情況，部分企業的項目開發進程受限或開發資金受到一定拖累，合理的預售資金監管有利于保障項目順利竣工，從而保障合作各方的權益和利益。與此同時，當前合作開發企業之間信任度偏弱，各方對共管賬戶下的資金監管要求提升，本次政策出臺，對這部分監管資金的釋放亦有限。

綜合來看，本次政策意在推動行業監管回歸理性，結合當前時點來看，有利于穩定市場及企業預期。但合理的預售資金監管是保障項目順利竣工的關鍵，政策仍明確各地資金監管要“保交付”，維護購房者合法權益。預計在各地政府因城施策下，基于房企流動性風險尚未完全出清等情況，本次政策對企業資金壓力的緩解或將相對有限，對于各地執行尺度及實際政策效果仍需理性看待。