調研紀要 | 常州：成交“腰斬”，3萬+改善盤扎堆去化承壓

常州春節周成交較2019年同期”腰斬“，改善盤集中入市去化承壓

◎ 作者 / 楊科偉、俞倩倩

2021年房地產行業經歷了大變革，從白金時代逐步過渡至青銅時代，而各地新冠疫情頻發也為后續行業發展帶來了更大的不確定性。常州作為長三角核心城市之一，與其他熱點城市一樣，經歷了2021年上半年的“高歌猛進”，也體會了2021年下半年的“急轉直下”，究竟其2022年春節樓市有無回暖苗頭，今年整體市場又會有怎樣的新變化呢？

春節周成交較2019年同期“腰斬”

新市府改善盤到訪量僅1-2組/天

縱觀常州商品住宅月度成交變動情況，與多數城市類似，2021年下半年以來節節敗退，四季度降至歷史低位，月均成交不足30萬平方米，但整體成交均價高位持穩在1.6-1.7萬元/平方米。

2022年開局依舊很“難”：1月成交延續低位徘徊，與四季度月均基本持平，不過較2021年同期下降58%，甚至不及2020年1月疫情期間成交表現。而春節期間并無明顯返鄉置業行情，據CRIC監測，春節周（2022年1月31日-2月6日，下同）商品住宅成交量僅為0.24萬平方米，較2021年同期下降17%，與2019年同期相比降幅達52%。

依據CRIC實地調研情況來看，雖然春節期間各售樓處均保持開放狀態，但僅留1-3人值班，房企推盤意愿不高，無新開盤或加推，更多是“躺平”狀態。而從銷售數據來看，全市春節期間大概成交200多套房源，市中心核心板塊折扣力度不大，部分項目受區域階段性供應短缺，在售房源不多，甚至將價格上調恢復到備案價，因而到訪量寥寥，以嘉宏·風華瓴著為例，春節期間每天僅有1組客戶到訪；而地處核心商圈的月星環球港灣項目，日到訪量可達20組以上，但也主要以逛街游客為主，成交轉化率并不是很高。而部分遠郊板塊折扣力度相對較大，在8.5折-9折不等，多數樓盤春節期間認購量保持2-3套，僅有個別樓盤美的世茂·云筑、融創·龍宸映達到了8-10套。

信貸“松口”難挽成交頹勢

購房信心崩塌下“剛需買不起，改善不想買”

目前來看，常州樓市調控政策也相對寬松，不限購、認貸不認房，首付來看，首套3成、二套6成。伴隨著中央“雙降”，首套房和二套房貸款利率分別降至5.2%和5.4%，較2020年末下降20個BP以上，此外因年初銀行額度相對寬松，放款周期也有穩步縮短趨勢，基本1-2周就可放款，資質較優客戶最快3天便可放款。

不過實際調研來看，降息對于購房者的刺激作用實則非常有限，“剛需買不起，改善不想買”是市場真實寫照，目前剛需購房者只能被擠壓至城市邊緣板塊或是市中心小面積二手房市場，而對改善購房者而言，觀望情緒濃厚，特別是2021年市場急轉直下，諸如恒大、陽光城(000671)等品牌房企相繼爆雷，也使得當前購房信心略顯不足。

以我們春節期間調研的新北區新市府板塊的華宇新城·天境項目為例，購房者主要以地緣性客戶為主，新北區本地小企業主居多，占比達7成以上，外地投資占比不足10%，而客戶購房主要用途在于改善自住，因而面積168平，總價400-500萬元/套左右的房源持續熱銷，而總價超600萬元/套，面積195平戶型去化相對較慢，對比于科技住宅等新興概念，高端客戶更看重房企品牌知名度，因而本土房企新城的項目備受購房者青睞。

全面步入改善時代，銷冠半數售價2.5+萬元/平

天寧地王地價破2萬元/平

無論是在售項目均價，還是出讓地價來看，常州都已全面步入改善時代：結合2021年1-12月常州市區商品住宅銷售金額top10項目便可看出，多數項目位于核心板塊，以改善客群為主，10盤中有7盤套均面積在140平方米以上，其均價多在2.5萬元/平方米以上。

而這背后離不開高價地的“推波助瀾”，常州自2014年伊始便開始實施"三年不供地"政策,嚴格控制經營性開發地塊上市，在經歷了三年多的供地“空窗期”后，2017年常州涉宅用地成交量價便開始“高歌猛進”、節節攀升，自2019年達到階段性高點1185萬平方米，2020-2021年雖有小幅回落，但年成交量也保持在850-1000萬平方米高位。而地價更是波動上行，2021年涉宅用地平均樓面價已達7398元/平方米，創歷史新高。

聚焦到單個地塊，我們可以看出高價地頻出區域主要集中在天寧和新北等核心片區，其中天寧區掛[2021]001號夏雷路南側、采菱港西側地塊憑借獨特的臨河景觀，豐富的商業教育配套，成交樓面價突破2萬元/平方米，溢價率高達70%，是目前常州成交樓面價最高的地塊。從拿地企業來看，主要集中在資質較好的央企保利和“財大氣粗”的本土開發商黑牡丹(600510)、嘉宏等。

值得關注的是，常州于2021年4月加碼土地調控，頒布了限地價、限房價、觸頂后采取搖號政策等多項新規，以新市府板塊成交的JZX[2021]15號三井街道，晉陵北路以東、太湖東路以南、天目山路以西地塊和JZX[2021]09號三井街道，嵩山路東側、黃河中路以南、衡山路以西、黎河路以北地塊為例，毛坯限價分別達到了31500元/平方米和28100元/平方米。

2022年“橫盤”概率較大，

量價或高位微跌，改善盤集中入市去化承壓

綜上，可以看出目前常州樓市處于前期需求透支后的階段性回調期，2022年“橫盤”概率較大，房價、成交量均有望小幅回調，一方面對于房企而言，降價意愿不大：剛需盤早在2021年下半年便開始降價跑量，邊際效果遞減，時至今日已然降無可降；改善盤因地價成本較高，降價空間本就不算太大，為了鞏固購房者信心，目前更多房企選擇“躺平”，諸如我們調研的華宇新城·天境、榮盛嘉宏·風華瓴著降價幅度均不是很大，更多考量是以時間換空間。

另一方面對于購房者而言，購買力分化加?。撼Ｖ莸姆績r“翻番”也已達到剛需購買力極限，加之實體經濟低迷對低收入群體影響更大，短期內成交仍然缺乏有效支撐；而對于改善購房群體而言，一部分置換需求因二手房交易冷淡受阻，另一部分“不差錢”的私營業主政策敏感性更高，3-5套房源在手，需求趨于飽和，短期內仍持觀望態度，也會導致潛在購房熱情不高。

此外，值得關注的是，高價地頻出造成的直接后果是改善盤扎堆，后期去化壓力加大。以新北區新市府板塊為例，短短5公里之內便有4-5個項目集中入市，且整體戶型面積段區間集中在120平以上，以2.8萬元/平房價預估，單套總價基本也在300萬以上，在改善客戶量相對有限的市場下行期，則更加考驗房企的產品差異化能力。

典型項目一：華宇新城·天境

▲區位/沙盤/售樓處實景圖

地理位置：常州市新北區新市府板塊漢江中路和衡山路交匯處

物業類型：小高層，高層，花園洋房

建筑面積：152750平方米

總戶數：896戶

裝修：毛坯

開盤時間：2020年11月27日

主力戶型：4室2廳2衛143平方米；4室2廳3衛168-170平方米；4+1室2廳3衛195平方米

售價：高層29500元/平方米，洋房32000元/平

項目點評：首開在2020年11月，目前基本處于尾盤階段，余下100多套房源尚未推出，整體均價基本與周邊在售樓盤持平，不過無140平以下小面積戶型，產品定位高端改善。項目去化來看，本項目為常州2021年銷冠項目，全年去化559套，3月和7月單月銷量均超80套，雖然下半年來常州整體行情轉淡，但基本月可保持月均去化30套以上。從客群結構來看，以地緣性客戶為主，新北區本地小企業主居多，占比達7成以上，外地投資占比不足10%，而客戶購房主要用途在于改善自住，因而面積168平，總價400-500萬元/套左右的房源持續熱銷，而總價超600萬元/套，面積195平戶型去化相對較慢，項目折扣力度基本在4-5個點，過年期間也沒有特別大的折扣力度。春節期間售樓處僅有1-3人值班，自然到訪量每天1-2組。

典型項目二：榮盛嘉宏·風華瓴著

▲區位/沙盤/售樓處實景圖

地理位置：常州市新北區新市府板塊漢江路與泰山路交匯處

物業類型：小高層，高層

建筑面積：164160平方米

總戶數：1112戶

裝修：全裝修，六恒系統，精裝標準3500元/平

開盤時間：2020年12月26日

主力戶型：3室2廳2衛110-125平方米；3+1室2廳2衛140-143平方米；4室2廳2衛168平方米；4室2廳3衛188平方米

售價：26000-28000元/平方米

項目點評：首開2020年12月，與華宇新城·天境項目僅一街之隔，屬于直接競品，差異化在于本項目有110-125平面積段，滿足了剛需剛改客戶的置業需求，且項目與朗詩合作配置了恒溫、恒濕、恒氧、恒靜、恒潔、恒智的“六恒系統”，滿足客戶日益提升的居住需求。項目下半年來折扣力度加大，有10個點左右的優惠，不過春節期間并沒有特別大的優惠力度，案場設3人值班，每天自然到訪量在1-2組，基本無成交。項目去化來看，銷售表現不及華宇·新城天境，目前貨量余下一半左右，120-140平左右戶型持續熱銷，客戶主要為新北區地緣性客戶，占比在9成左右。

值得關注的是，項目周邊除了尾盤階段的華宇·新城天境之外，還有2021年10月新開的中建朗詩龍宸壹號（986戶），還有即將在2022年5月開盤的保利天匯（擬建16棟住宅，其中4棟24-26F的高層，12棟16-17F的小高層），未來還有龍控的光星地塊入市，這些項目處于棋盤分布，基本都只有一街之隔，競爭壓力巨大。

典型項目三：月星·環球港灣

▲區位/沙盤/售樓處實景圖

地理位置：常州市新北區通江路與黃河路交匯處，緊鄰江南環球港

建筑面積：高層，超高層

建筑面積：164481平方米

總戶數：818戶

裝修：全裝修，精裝標準3000元/平

開盤時間：2021年8月28日

主力戶型：3室2廳2衛128/139/141/143平方米；4室2廳4衛276平方米

售價：30000-31000/平方米

項目點評：項目2021年8月首開，亮點特色為依托江南環球港優質商業配套，售樓處為商場店，平時游客較多，尤其是過年過節，春節來訪量一天可在20組以上，但有效轉化率不算太高。項目去化層面，8月首開3號樓共312套，目前去化80%左右，1月底加推1號樓共64套，目前去化10-20套，項目均價較為堅挺，首開3.1-3.2萬元/平，當前也在3-3.1萬元/平，折扣力度5-7個點，依據付款方式不同，高首付比例會有多1個點的優惠。目前來看小面積戶型128、141平去化較好，因項目暫無160平面積段加推，大面積為276平，因而損失了部分該面積段的改善客戶；目前剩余戶型主要是低樓層有明顯采光問題的房源。項目營銷層面，此前有和渠道分銷合作，目前已經取消?？腿航Y構層面，以新北區地緣性客群為主，企業主和政府公務員居多，項目首開還有7%-8%的上海客戶來投資，目前外地客戶占比已明顯下降。客戶高首付比例居多，因非首套住宅，比例基本都在六成以上甚至全款，客戶更青睞于經營貸而非房貸，降息降準對客戶刺激作用不大，觀望情緒濃厚。

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