借道法拍提前套現？成都有樓盤未交房就爆賺500萬

證券時報記者 唐強

盡管“房住不炒”深入人心，但成都樓市仍被當地資金火熱追捧，很多人將“搖號購房”作為改變命運的賺錢捷徑。

2月14日，成都高新區一套高級住宅通過司法拍賣，最終以超過1100萬元的價格成交。這套房源于2020年12月“搖號”銷售，當時同戶型房源最高售價在630萬元左右。2021年6月29日，這套房源才完成備案，目前還屬于在建工程，尚未交房。換句話說，成都這套豪宅業主還未經“過手”，就在短短8個月時間里，輕松賺得近500萬元的溢價。

超過2萬人圍觀拍賣

2020年12月18日，時隔4年時間，成都萬科公園5號終于再度取證，一次性推出了16棟、9-22F住宅，共831套、配置189㎡、215㎡、260㎡三種戶型，帶精裝均價2.42萬/㎡，套均總價約527萬。

彼時，參與該樓盤搖號購房符合條件的入圍人數達到1753人，1748家無房剛需家庭報名，另有5戶棚改居民。按照當時搖號購房規則，以具備項目所屬行政區、當地社保等條件來排序，位列剛需無房第一位的購房者連續繳納社保時間長達320個月（約27年）。當時項目附近二手房市場價就在3萬元左右。在巨大利益預期的驅動之下，豪宅成了爆款產品。

2022年2月14日，阿里司法拍賣平臺完成一筆競拍交易，一座位于“成都市高新區天府一街1366號22棟1單元4層401號”的住宅是此次拍賣標的。根據拍賣資料顯示，住宅位于成都萬科公園五號小區，該房產備案時間為2021年6月29日（備案號：3458962），建筑面積達到258.55㎡。根據安排，該房產市場估價880萬元，起拍價為780萬元，保證金為78萬元，增價幅度為0.5萬元(及其整倍數）。

證券時報·e公司記者了解到，此次參與拍賣的房產目前為在建工程，尚未交房，競拍時間為2022年02月13日10時至2022年02月14日10時止（延時的除外）。這場拍賣活動吸引了超過2萬名“吃瓜群眾”的關注，有544人設置提醒，11人報名參拍。在當日的競拍中，這11名競拍者爭奪異常激烈，共計出價202次，期間發生182次延時，最終以1113萬元的價格成交。

以此價格計算，成都萬科公園五號期房法拍價格已經達到了4.3萬元/㎡的價格；成都購房通數據顯示，2020年12月項目取證時，該樓盤22棟1單元401這套房的精裝總價為630.13萬元，折合精裝單價2.44萬元/㎡。若以備案時間來算，這位購房者房產尚未到手，僅僅過了不到8個月時間，他就從這次“搖號”購房中獲得482.87萬元的溢價收益。

法拍模式提前套現？

近年來，成都多次出現萬人搶購同一小區的“網紅新盤”，購房者競爭異常激烈，無房剛需難以中簽。

早在2021年3月22日，成都出臺《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》），從土地供應、房地價聯動、住房保障、法拍限購、二手房成交參考價格機制、銀行信貸等多個方面，進一步加碼對成都樓市的調控力度。需要指出的是，此前，部分不法中介機構利用成都市“法拍房”未納入限購限售范圍進行惡意炒作，個人當事人虛構債權債務糾紛通過訴訟取得住房等現象時有發生，變相規避限購政策。隨著新政的實施，該漏洞有望被堵上，《通知》規定的主體包括自然人、法人和非法人組織。

針對“網紅新盤”火爆情況，《通知》要求加強住房交易管理。具體規定為，登記購房人數在當期準售房源數3倍及以上的項目，所購商品住房限售期限由3年延長到5年。所謂“人房比”，那就是某個新盤登記購房人數和當期房源數的比例，而本文提到的萬科公園五號就屬于3倍熱盤，5年限售。

鑒于上述，有人士質疑，由于成都對樓市的嚴格管控，一些急于變現的炒房者，就通過法拍的模式，將尚未交付的房產進行提前套現，或許存在鉆政策的空子。對此，一位成都本地律師告訴證券時報·e公司記者，法院執行被執行人的財產，被執行人拒不履行，只有通過拍賣其資產進行處理，不能因為購房政策原因，就不去保護申請執行人的權益。至于能不能過戶、辦理產權，這不是法院所要負責的問題，這些需要具體咨詢房管局。一個愿賣，一個愿買，競買人大不了等5年再辦理產權過戶。

這位律師進一步指出，不排除炒房者鉆漏洞提前套現的可能。實際上，前些年成都不限購的時候，的確有很多公司或個人通過法拍方式進行套現處理。現在，法院會對民間借貸或經濟糾紛案進行嚴查，涉案資金流水、交易合同都會詳細審查，如果是虛假訴訟，包括當事人和律師都會受到嚴重處罰，這類操作風險會很高。