廣州樓市現狀：與愛情一樣微妙丨2022樓市行走④

昨日是情人節。許多人也許尚在僥幸躲過了春節的“催婚”攻勢、吐槽相親對象究竟是何方神圣竟能精準踩中自己的每一條底線……

但轉而在這個愛意放肆的日子里，飲食男女又陷入了缺失愛情的孤獨沉溺。

對于世人而言，愛情誠可貴，但房子價更高。

在廣州，愛情可能遺落在春天的火車站和白云機場(600004)。但至少廣州樓市的春天，可能值得你期待一下。

01

難掩的頹勢

2022年的春節，廣州天氣異常濕冷，讓不少網友調侃，廣州終于如愿過上了冬天。

但更像寒冬的，莫過于廣州依然備受“冷落”的樓市行情。受疫情、臨近假期等因素影響，春節期間，廣州樓市無亮眼表現，新房成交量更是遭遇近10年新低。

中指研究院數據顯示，整個假期期間，廣州新房共成交僅17套，成交量同比去年春節期間下降近7成。在成交面積上，與去年春節相比更是下跌達85%。

虎年第一月，廣州樓市仍未脫離“冰河世紀”。

（圖片源于：億翰智庫，2022年1月城市商品住宅成交情況）

數據顯示，1月的廣州，新建住宅價格平均價24408元，環比微漲0.33%。全市一手住房成交9252套，環比下降20%。

而在二手房價格上，平均價28703元，環比微漲0.46%。根據廣州市房地產中介協會最新數據顯示，1月二手住宅網簽量近五個月以來首破7000套，環比微幅增長0.94%。

其實，回顧牛年，廣州樓市就已經進入“冰凍期”。尤其是去年9月二手房指導價發布以來，廣州樓市進入了量價齊跌的狀態。

2021年全年，廣州賣出11萬套新房，二手房成交量為11.7萬套。二手房成交量在放眼過去的五年里，排名五年內倒數第二……

業內人士分析認為，這與貫穿去年全周期調控息息相關。信貸監管加強、人才購房政策收緊、二手房指導價的出臺……一系列政策使得廣州樓市自2021年年中就進入持續調整階段，市場迅速降溫，成交低迷。

02

蓄勢待發的開發商

“就像愛情一樣，再等等吧?！?/p>

90度地產與許多業內人士聊天發現，這是廣州許多開發商與購房者的共同心態。大多數人對即將到來的廣州3月“小陽春”，滿懷期待。

比如，透過開發商在一季度營銷層面上的安排，也能看到些許蛛絲馬跡。

根據克而瑞不完全統計，2022年春節期間，廣州共有近100個樓盤售樓處正常營業。其中越秀、保利、萬科等企業利用線上線下多措并舉，吸引客戶眼球。

但在實質優惠折扣上，卻是雷聲大，雨點小。

不少開發商也表示，春節期間，本就不報太大希望。既然沒有客戶，不如讓中介回家過年，只安排了一些工作人員假期值班。

（廣州某房企品牌營銷人員透露）

對此，克而瑞廣佛首席分析師肖文曉表示，“不打烊的樓盤進行暖場蓄客，促銷折扣力度有限，實際認購數據不多，主要是為了即將到來的節后營銷旺季做準備?！?/p>

中原地產廣州總經理黃韜也向90度地產表示：“經過持續一年的調控，最困難的時間已經過去，更多的開發商要面對的是要如何在2022年重新恢復銷售，所以開發商在年后這個階段正在蓄力待發，就是說已經在準備了?！?/p>

“由于年前很多項目還未拿預售證，所以新供應較少，過年期間成交也較少?！睂＜亦嚭浦疽蚕?0度分析指出：“節后市場有兩個特征，一是一季度市場觀望的情緒依然較重，價格可能會繼續調整；二是經歷1月的冷淡成交，開發商資金將再次緊張，預計開發商節后推貨將更加積極?！?/p>

再加之春節前，房貸利率下調、放貸審批加速，節后兩會召開在即等因素，開發商也寄望于春天，蓄力準備“小陽春”。

03

購房者的“新”機

目前，廣州樓市中，購房者對于房地產市場目前來看主要是剛需和改善型的買家為主，投資客對房地產的投資已經退出市場。

“心態上來說，改善性購房者則會觀望樓價會不會再跌一點，但對于許多剛需來說，合適自己還是會買?！秉S韜表示。

不少業內人士向90度表示，一季度的廣州樓市蘊藏新機。

據廣州中原研究發展部預測，今年廣州新房供應與去年相當，可能會達到11萬套，供應充足，而且中心區供應增多，加上去年集中拍地項目集中入市、還有不少比較特殊的限價項目可能也會入市，在一手市場競爭較大的情況下，廣州購房者的選擇面也會更大。

數據也顯示，2022年廣州預計將有126個新項目亮相，相比去年同期統計的數據（79個），項目數量猛增54%。

在專家鄧浩志看來，各種促銷將在春節過后大大推進，開發商或許也會采取以價換量緩解資金壓力。

于是，在新房供應量猛增，成交量下滑的情況下，廣州房價2022年上半年態勢走低，價格下跌。這似乎是合乎邏輯的分析。

但黃韜分析表示，廣州房地產市場供應一直很平穩，甚至說一直供應很充足，只不過它有區域上的不平衡。

比如南沙、花都這種供應量也大，但成交量也大，但是像天河越秀這些供應就很少。

“一些優質樓盤一些地段比較稀缺，配套比較完善，交通比較便利的這種房子價格仍然有上升的空間。相反一些供應量比較大，還有一些發展中的新區，房價方面目前看來還是穩中有降的，有可能出現價格回調?！?/p>

04

“春天”的信號

近期，有市場消息稱，廣州個別豪宅備案價突破14萬。

隨即人們紛紛揣測，廣州一手房限價政策有所松動，今年相關部門擬對剛需及豪宅項目采取“分級備案”政策，針對豪宅的限價政策將放松。

但廣州市住建局相關人士迅速回應表示，廣州一直以來都實施嚴格的住房價格指導，但各個樓盤備案價是根據周邊樓盤情況進行通盤考慮的，并實施動態價格指導，沒有按價格專門去設置一個紅線。

“之前廣州嚴格實施限價令，房價控制比較嚴格，超過10萬元的項目就不再受理審批了?，F在市場下滑，考慮到需要給市場穩定信心，近期一些高價項目會適當獲批，市場也就會傳播這一信息，這是最關鍵的?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

所以，又是一年春來到，這是廣州樓市“春天的信號”嗎？

對此，90度地產與多位專家進行咨詢溝通。他們認為，農歷年之后會有一波行情，但不能認為是會火爆的大行情。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出：“預計元宵節后，新一輪的促銷工作會加快，客觀上使得2月份交易呈現緩慢復蘇的狀態。而到了3月兩會后，預計各類利好政策會明顯增多。”

嚴躍進也進一步表示，從1月份信貸數據看，明顯好于預期，后續要關注銀行信貸政策變化所帶來的影響。后續房企和銀行之間的親密程度會增加，客觀上會進一步刺激市場交易的活躍。

李宇嘉表示，今年一季度可能仍是一個觸底的階段，但也不能指望上半年就會很快出現反彈。

“市場可能會回升一點，但我認為可能還是比較弱勢的，整個上半年應該處于一個弱勢的走勢。一方面整個市場的信心還需要修復，另一方面在利率上還沒有出現明顯的下降。雖然我們看到當前LPR有所下降，但幅度還相對較小?！?/p>

李宇嘉表示，市場高估了政策糾偏的力度和此次糾偏的基調（保交樓而不是救市），后續政策走勢還有待信貸政策、地方調控政策的變動，一季度的兩會和政治局會議是一個窗口期。

房地產市場研究專家鄧浩志表示，至于兩會政策層面的影響，還需要觀望。

“我認為綜合衡量之下，會適當給予更強的支持，因為畢竟房地產對中國經濟的影響太大了，產業鏈太長。但是至于利好政策何時能兌現，需要進一步觀察。我相信，至少比之前要支持的更多?！?/p>

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