今年以來房地產并購融資總額超500億 央國企收購出險房企項目進展緩慢

財聯社（北京，記者 李潔）訊，在監管部門的支持下，房地產并購貸款投放正在提速。

2月15日，有市場消息稱，平安銀行(000001)計劃于近期啟動首期50億元房地產并購主題債券的發行工作，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。此前一天，大悅城(000031)控股宣布與招商銀行(600036)簽署100億元并購融資戰略合作協議，雙方將建立深度地產并購融資戰略合作關系。

據財聯社不完全統計，今年1月以來，房地產并購融資總金額已超520億元，包括此前華潤置地和華潤萬象生活從招商銀行獲得230億元的并購貸款，招商蛇口(001979)、建發房產等央國企發行用于并購的中期票據，以及浦發銀行(600000)、廣發銀行等金融機構已發行或擬發行的房地產并購主題債券等。

值得關注的是，盡管并購貸、并購債逐步落地，但目前真正達成并購協議的項目并不多，更未出現類似此前融創收購萬達文旅資產包、萬科收購廣信資產包這樣的大型收并購案例。

“目前能獲取到并購債/貸的企業，多數的風險偏好往往是風險中立甚至風險回避型的，因此在出手方面相對謹慎。同時并購方對于并購標的選擇、盡調、談判等環節也需要一定的周期?！必悮ぱ芯吭悍治鰩熍撕茖τ浾弑硎?。

并購貸、并購債逐步落地

在大悅城控股獲得100億元并購融資支持后，業內人士預計，大悅城控股會將并購資金主要投向風險房企的商業地產項目。

“出險房企也有一些商業項目，商業項目運營難度大、收益低、資金占用量大，出險房企相對來說更愿意出售商業項目回籠資金，減少資金占用。大悅城控股擁有良好的商業開發和運營能力，通過收并購能夠快速擴大業務規模?！敝兄秆芯吭浩髽I事業部研究負責人劉水表示。

“與招商銀行目前只是簽約，暫時沒有后續動作?！币晃唤咏髳偝强毓傻娜耸扛嬖V記者。

2021年12月20日，央行、銀保監會出臺了《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展并購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。

除上述通知，據央行旗下金融時報報道，去年12月央行、國資委組織房地產領域的優質大型民企以及央企、國企開會，傳達了鼓勵市場主體按照市場化、法治化原則，并購出險和困難的大型房地產企業的優質項目的政策導向。

在政策的引導下，并購貸以及并購債開始逐步放量。

1月25日，招商銀行與華潤置地、華潤萬象生活分別簽署《并購融資戰略合作協議》。據合作協議，招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度，專用于并購業務。

此外，平安銀行、浦發銀行、廣發銀行已啟動或擬啟動50億元房地產并購主題債券的發行，募集資金將用于房地產項目并購貸款投放。

在房企層面，1月20日，招商蛇口發行12.9億元中期票據，將用于收購住宅項目公司股權；1月26日，建發地產完成10億元中票的發行，其中擬安排4.6億元用于并購2個標的項目公司股權；2月10日，綠城集團發行30億中期票據（并購）的注冊報告狀態顯示為“預評中”，募集資金擬全部用于支持產業內協同性較強的企業緩解流動性壓力。

“對于優質房企尤其是央國企，并購融資的新突破有望給其負債端適度松綁。對于出險企業，并購融資帶來流動性改善的機會?！比A泰證券(601688)研究報告指出。

劉水則認為，市場需要更多有經營特色的房企獲得收并購貸款，能幫助出險房企轉讓各類資產，實現市場風險快速出清。

收并購的難點和阻力

業內人士分析，在當前市況下，有資金實力進行收并購的優質民營房企并不多，因此并購出險和困難企業項目的主要任務，落到了央國企身上。

據財聯社記者了解，盡管不少央國企都在與出險企業洽談項目收并購，但由于并購各方在資產價格上存在分歧和博弈，以及央國企對自身資金的考慮，房地產行業的收并購仍面臨一定阻力，目前成功案例仍比較少。

在已經進行并購融資的房企中，只有華潤萬象生活收購禹洲物業、中南服務。而發行了并購債券的招商蛇口、華僑城，均未將所募集的資金投向出險企業的項目并購，而是用于歸還自身內部之前的并購貸款以及一般運營資金。

“招商蛇口從去年底開始就在接觸出險房企，但因為情況較為復雜，還沒有確定收購標的。”接近招商蛇口的知情人士曾向記者透露。

在今年1月遠洋集團投資者會議上，遠洋集團管理層也表示，并購貸在不納入“三道紅線”后，監管機構以及人民銀行旗下的交易商協會鼓勵優質房企來做一些并購的專項貸款。遠洋雖然在發行并購貸的受邀白名單中，公司在嘗試和準備，但要根據總體戰略考慮，不是為了并購而并購，目前還沒有具體標的，也沒有與風險房企合作的項目。

克而瑞在研究報告中指出，當前收購主力轉變為國企，國企雖具備資金優勢，收購意愿大但決策效率偏低，對并購推進較慢。

劉水告訴記者，目前收并購成交進度不快的原因，除了買賣雙方接洽、盡調需要時間，與一些項目不夠優質、部分出險房企不愿大幅打折出售資產等因素也有關?！按送?，當前市場環境下，市場需求不振，去化壓力較大，收購方對收并購項目也會比較謹慎?！?/p>

平安證券分析師楊侃認為，目前房企資金壓力趨緊，投資意愿不強，承債式收并購雖不納入“三條紅線”，但仍會增加收購方債務。而且相比于開發項目，房企收并購更傾向輕資產物業。

“整體來看，房企對于收并購仍有諸多顧慮，預計短期開發項目收并購仍將以點狀式為主，除相關支持政策持續落地外，后續仍需各地政府積極引導撮合?！睏钯┍硎尽?/p>