最低首付20%，菏澤、重慶、贛州降低首套房首付比例背后

菏澤當地在建樓盤。

昨天，市場剛剛傳來多家銀行將菏澤市“無房無貸”購房者的首付比例從之前的最低30%降至最低20%的消息，2月18日，又有媒體報道：春節前后重慶、江西贛州的不少銀行已經將首套房貸首付比例降至20%。

貝殼財經記者從建行菏澤某貸款咨詢處核實了上述消息，當地的兩位房地產從業人員也對記者表示，若是首套房且無貸款，征信、銀行流水都沒有問題的話，可以做到20%首付買新房。同時，貝殼財經記者還從中介處了解到，去年年底重慶已將符合“首房首貸”條件的首付比例降至2成，贛州的首套房的首付比例也降至2成。

對于不少人而言，買房的首要任務是攢首付，若比例下降讓更多人付得起首付，勢必利好當地樓市，但這類政策近年來并不常見。

諸葛找房數據研究中心負責人王小嬙對貝殼財經記者表示，自2021年10月起，信貸利好信息頻頻，中央也釋放信貸政策積極跡象，近期已有城市銀行下調利率，但并未降低首付比例，這類政策更大的意義在于加強行業信心，提升市場預期。

除了上述多地下調首付比例，還有一些非熱門城市也放松了公積金貸款政策，比如北海就將繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例從60%下調至40%。貝殼財經記者還注意到，南寧首付比例也是20%，仍保持之前的比例。

這到底釋放了哪些信號？是否符合國家樓市調控的主基調？

多地下調首套房首付比例 有利于釋放剛需購房

目前來看，已有重慶、贛州、菏澤等三個城市被曝下調首付比例至20%。其中，菏澤房價降幅較大，房天下數據顯示，菏澤2月二手房參考均價為5514元/平米，環比下跌9.11%，同比下跌8.99%，1月新房成交均價則為6411元/平米，環比上月下跌0.87%。

中原地產首席分析師張大偉表示，菏澤位于兩省交界處，地理位置優越，但是經濟發展一般，且樓市庫存量大，在售二手房房源較多，從房價走勢來看，當地樓市從2021年8月份開始，成交價格一路下滑，從最高點的7098元/平米降至當年12月份的6467元/平米。

根據諸葛找房數據研究中心監測的數據，菏澤市新房成交量自2021年4月開始呈現持續回落態勢，到9月份降至2021年單月新低，成交套數為987套，同比下降62.7%，環比下降49.3%。10月份成交量有所回升，11月到12月持續回落。

有銀行業人士表示，菏澤棚戶區改造力度很大，大拆大建后，樓市總體供大于求，2017年后房價基本不動了，也就6000多，成交萎靡。降低首付后，剛需可以買，但投資價值不大。

重慶、贛州的房價則相對穩定，統計局數據顯示，2021年7~9月，重慶新房環比上漲0.7%、0.8%、0.1%，10月持平，11月環比下降0.2%，12月環比上漲0.3%；贛州2021年7、8月份新房價格環比下降0.1%、0.1%，9月持平，10~11月份價格環比下降0.3%、0.1%，12月價格環比上漲0.4%。

不過很多地方交易并不活躍，以重慶為例，諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，自2021年6月起持續回落，到11月份降至年內新低，成交套數為7105套，同比下降59.3%，環比下降12.3%，到2022年1月份，降溫行情仍未見好轉。

整體而言，降低首付比例有利于改變當地樓市交易長期低迷的情況，合理釋放剛需，對于改善市場情緒、提振當地房地產市場信心具有積極意義。

多城調整體現因城施策 與調控主基調不相悖

近年來，樓市調控持續深入，2021年年底的中央經濟工作會議就指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

那么，此次多地降低首付比例之措，是否符合相關的調控精神？張大偉稱，根據政策，地方政府可以在中央政策基礎上微調，非限購城市首套房最低首付成數可以是20%。

中信證券研報觀點也表示，按政策，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。此次菏澤市調整個人住房貸款首付比例，符合政府規定的首付比例各地浮動范圍，屬于因城施策下的局部合理調整，判斷為銷售下行背景下的“穩房價、穩預期”應對措施。

重慶、贛州也是類似情況，也就是說，多地對首付比例的調整與國家對樓市的調控基調并不相悖，而是結合地方樓市實際情況落地的“因城施策”，有利于穩定當地樓市。

其他三四線城市會否跟進？支持剛需購置首套房成為主方向

據貝殼財經記者觀察，今年以來，除了重慶、贛州、菏澤等地降低首付比例外，還有的城市也放寬了公積金貸款政策，比如北海就將繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例從60%下調至40%；自貢市則放寬了住房套數認定政策，實行“只認貸不認房”的認定標準。

張大偉表示，支持剛需購置首套房會成為未來政策變化的主要方向。王小嬙也表示，預計后續三、四線城市會跟進相關政策。

中信證券研報觀點稱，當前各地房地產政策工具箱儲備仍較豐富，后續各地需求端政策有望依據銷售情況而“因城施策”推進，此外地產融資政策亦有調整優化空間。

新京報貝殼財經記者 潘亦純編輯 岳彩周 校對 郭利