夢斷聆訊后 物企資本夢分化浮沉

2月14日晚間，碧桂園服務控股有限公司（簡稱“碧桂園服務”）宣布，擬收購中梁百悅智佳服務有限公司（簡稱“中梁服務”）約93.76%股權。此前，中梁服務二次遞表并成功通過港交所聆訊。

房地產行業發展形勢生變與物業行業發展格局同步調整的大背景下，隨著新上市物業公司的紛紛破發，國企物業公司與非住宅業態為主的物業公司脫穎而出，委身白衣騎士逐漸成為住宅業態為主的物業公司的優先選擇。

形勢生變 白衣騎士紓困

2021年下半年以來，房地產行業發展形勢面臨較大的變化與不確定性，部分房企深陷債務危機，引發了各相關方與資本市場的擔憂，并在二級交易市場與債券市場引起了一定程度的波動，部分房企與物企股價出現劇烈波動與接連下挫。

與之相對，物業公司上市的步伐明顯放緩，二次遞表的物業公司數量快速增加，不少擬在港交所上市的物業公司招股書紛紛過期。

2021年8月至今，僅有京城佳業、德商產投服務、中梁服務、金茂服務等四家物業公司通過港交所聆訊，其中僅有京城佳業、德商產投服務兩家物業公司正式登陸資本市場，但目前股價均已跌破發行價。

2021年11月1日早間，融創服務、第一服務發布聯合公告稱，融創服務擬通過新百利融資有限公司有條件收購3.22億股第一服務股份，占公司已發行股本的32.22%，交易對價為6.92億元（84.3億港元），每股對價2.15元（每股2.6167港元），較最后交易日聯交所所報收市價每股股份1.37港元溢價約91.0%。

此前，2.5億美元債違約成為當代置業困局的導火索，當代置業成為繼恒大、華夏幸福(600340)、藍光發展(600466)、花樣年控股、新力控股之后陷入債務違約的百強房企。

1月3日晚間，融創服務宣布，終止收購第一服務控股約32.22%股權的事項。消息發布前后，第一服務控股股價累計跌幅超60%。

在房企資金鏈持續緊張、物業公司上市后股價破發與市值持續走低、部分物業公司收并購終止的大背景下，中梁控股與中梁服務遇到了自己的白衣騎士——碧桂園服務。

雖然公告并未披露收并購金額，但在嚴峻形勢下仍然出手的碧桂園服務，無疑將極大的緩解中梁控股的資金壓力，并在快速整合中為自身及中梁服務帶來全新的發展機遇。

估值回調 上市誘惑不再

2021年以來，上市物業公司的股價出現較大幅度回調，不少上市物業公司估值與市值震蕩下行，引發了物業行業對于物業公司登陸資本市場的必要性與合理性的擔憂與思考。

截至2月18日收盤，A+H股共有53家上市物業公司。在近250個交易日中，共有21家物業公司跌幅超過20%，其中更有9家物業公司跌幅超過50%。僅有10家物業公司股價實現上漲，漲幅超過50%的僅有3家。

數據來源：Wind

2021年至今新上市的12家物業公司中（不含華發物業服務），截至2022年2月18日收盤，除了朗詩綠色生活和德信服務集團股價保持不變外，其余10家物業公司股價均出現不同程度的下跌，跌幅最高達63.81%，平均市盈率僅為17.97。與之相對，2020年上市物企首日市盈率均值高達46.82。

受過去地產行業持續發展與物業行業普惠式的股價上漲影響太久，不少物業公司尚不愿面對物業公司間股價進一步分化的可能。隨著物業公司逐漸認清并接受現實，上市的誘惑也將不斷下降，物業公司將變得愈發理性。

非住國企 物企分化浮沉

2021年以來，國家對涉及生育、養育、教育等與百姓生存發展密切相關的行業進行規范，其中一個顯著的特點是，對同時具有公共屬性與市場化雙重屬性的行業，公共屬性的權重占比不斷提升，這也將對物業行業特別是住宅物業的長遠發展產生一定的影響。

2021年11月10日，北京京城佳業物業股份有限公司在港交所掛牌上市，早間集合競價階段報8.28港元，與發行價持平，總市值約12.14億港元。公開資料顯示，京城佳業管理北京超30%的胡同，具有較高的業務護城河。但截至2月18日收盤，京城佳業股價收盤報5.11港元，較發行價跌去近40%。

近期物業公司在資本市場的走勢也在一定程度上表明，純住宅或以住宅業態為主的物業公司受歡迎程度正不斷下降。

2021年10月22日，在萬科集團業務交流會上，萬物云CEO朱保全公布了萬物云SPACE板塊三駕馬車增長策略。其中，萬科物業增速控制在30%以內，做居民首選的物業管家；萬物梁行增速保持在30%-60%，做企業首選的物業管家；萬物云城增速大于60% ，做政府首選的物業管家。

此外，朱保全還發布了基于三空間板塊的“百城千街”戰略：深耕街道，聚力蝶變，萬科物業在百余個城市全國88條街道內住宅市占率占25%以上；預計到2021年底，可達300條高濃度街道；未來三年萬科物業、萬物梁行、萬物云城共同完成百城千街計劃。近期萬物云官微及各渠道頻頻發出的相關信息也顯示，萬物云正加速在城市服務領域的布局。

1月7日，龍湖智創生活遞交招股書，計劃在港交所上市。招股書披露，截至2021年9月30日，龍湖智創生活營業收入為77.7億元，其中住宅及其他非商業物業管理服務營業收入為60.12億元，商業及物業管理運營服務為17.59億元，后者占總營收比例達到22.6%。

招股書顯示，2019年到2020年，龍湖智創生活的商管營收從4.82億元增長到17.59億元，商管營收的快速增長得益于管理規模的不斷增長。截至2021年12月28日，龍湖智創生活在管60個已開業購物中心，在管面積達到580萬平方米，服務的租戶和商家多達13000家。

2月6日晚間，中國金茂公告稱，金茂服務已就建議分拆向聯交所遞交聆訊后資料集。資料顯示，截至2021年9月30日，金茂服務的合約建筑面積達4570萬平方米，涵蓋中國22個省、自治區及直轄市的47座城市，其中67.8%位于中國一二線城市。在管總建筑面積為2320萬平方米，包含96個住宅項目及41個非住宅項目。其中，住宅物業及非住宅物業的在管建筑面積分別為約1970萬平方米及350萬平方米，分別占在管總建筑面積的85%及15%。

金茂服務物業管理組合涵蓋住宅物業及各類非住宅物業，包括商業物業（如寫字樓及購物中心）以及公共和其他物業（如學校、政府設施及其他公共空間）。收入方面，金茂服務收入由2018年的5.75億元增至2019年的7.88億元，到2020年進一步增至9.44億元。截至2021年9月30日，金茂服務的總收入達10.48億元。其中，物業管理服務收入約為5.78億元，占比為55.2%；非業主增值服務收入3.71億元，占比為35.4%；社區增值服務收入9882萬元，占比為9.4%。

在大部分物業公司紛紛選擇觀望或暫緩上市步伐的當下，以非住宅業態為主的物業公司和以國企為代表的物業公司，正成為物業行業沖擊資本市場的中流砥柱。

依托中國房地產發展大格局而形成的物業行業發展格局，在房地產行業發展形勢生變的當下，無疑正面臨深刻的調整與變革。當保增長能力成為房企發展的第一優先，出售長周期、成長速度較慢的物業公司，成為不少房企回籠資金的重要選擇。

在供需關系生變、現金為王的當下，這些物業公司又將何去何從？誰又會成為此類物業公司的白衣騎士呢？