集中供地這一年：個別城市底價賣地仍流拍，房企為何虧損拿地？

【編者按】

2021年2月23日，集中供地政策落地，房地產行業邁入新土拍時代。自此，土地供應從以往的“零售”變成集中放量“批發”，供應規則發生巨變。

土地供貨邏輯的改變，推動房企、城市和市場轉向。時值集中供地落地一周年之際，時代周報推出《集中供地這一年》專題，記錄集中供地下的地產行業變革。

全國22城集中供地政策落地即將滿一年，回顧過去三輪集中供地，在市場變化與行業變革的背景下，土拍市場冰火兩重天，城市分化不斷加劇。

據安信證券統計，2021年集中供地廣義流拍率為19.7%。其中，三個批次廣義流拍率分別為6.2%、32.8%、18.9%，平均溢價率分別為14.8%、3.6%、1.8%。

整體溢價率持續走低的同時，城市冷熱不均現象凸顯。以第三輪集中為例，杭州熱度最高，無地塊流拍、平均溢價率為7%，35宗地中有24宗觸頂搖號，而長春、沈陽、鄭州廣義流拍率較二輪進一步上升，部分城市出現地塊多次流拍現象。

溢價率走低，難掩盈利困局。此前，濱江集團(002244)董事長戚金興回答投資者提問時表示，公司在杭州集中供地獲取的5塊地，將努力做到1%—2%的凈利潤水平。

一位資管公司高層告訴時代周報記者，從項目經營角度看，一二線城市項目盈利薄甚至虧損，但這些城市普遍市場去化非常好，可作為現金流型項目，IRR（內部收益率）較高。

部分城市底價賣地仍流拍

反映土拍熱度最直觀的兩個指標，分別是溢價率和流拍率。

從首輪土拍為例，熱點城市平均溢價率超過30%，個別核心地塊競拍超過百次，溢價率超過100%。

具體而言，廣州為例首輪集中供地共超過60家房企報名，個別熱門地塊吸引了二三十家的房企報名。參與出讓的48宗地塊中，共有4宗達到封頂價進入搖號環節，黃埔黃陂A-6地塊更在報價30秒后即達封頂價。

此外，重慶、廈門等一二線城市溢價率相對較高，分別為43.8%、33.4%；天津、沈陽、長沙、濟南、長春等城市首次試水就有地塊流拍，平均溢價率普遍不高。

縱觀22城三輪集中供地出讓結果，可以發現，房地產市場表現良好的熱點城市成為開發商的必爭之地，而房地產市場相對平淡的城市流拍率較高，多宗地塊無人競價。

據安信證券統計，沈陽、長春等較低能級的城市全年廣義流拍率較高，分別為50%、33.6%，蘇州、深圳、無錫全年廣義流拍率較低，分別為5%、2.6%、1.7%。

從第二輪集中供地開始，各地便陸續出現流拍地塊。第二輪集中供地累計共有216宗地撤銷出讓、71宗地流拍，這些地塊之中，共有近37宗出現二次流拍。截至2021年12月31日，37宗重新出讓的地塊中有62%已成交，合肥、成都、長沙、沈陽等城市仍有部分地塊再度流拍或撤銷出讓。

樓市溫度決定土拍熱度

城市表現深度分化，則與房企投資布局策略相關。一位地產分析師告訴時代周報記者，房企更加關注城市層級高且地價相對便宜的城市，比如廣州、重慶、無錫等。

各梯隊城市新房價格的表現，是房企投拓的重要風向標。中指研究院數據顯示，一二線城市新房市場表現優于三四線城市。2021年，一線城市新建住宅價格累計上漲2.43%，二線城市價格累計上漲2.52%，三四線代表城市價格累計上漲2.31%。

因此，北京、廈門、杭州等熱門城市成為主流房企主要布局之地，Top100拿地金額占當地總出讓金的比重均在60%以上，長春、青島、武漢等地布局力度則相對較弱，全年拿地金額占比不足30%。

據中指研究院數據，前50企業拿地金額TOP10城市中，3城均為長三角城市群核心城市，其中，杭州位列首位，北京、廣州等2個一線城市也位列前5。

中指院預期，2022年22城集中供地中房企仍將保持審慎態度，部分財務穩健的企業把握好拿地窗口期，重點關注一線和人口資源強的二線城市。

房企虧損拿地背后

1月19日，寧波完成第三輪集中供地，22城集中供地落幕。土地盛宴之后，地塊盈利問題被擺上臺面。

綠城中國管理層人士在交流會上指出，沒參與杭州土拍是因為算不過來帳，杭州周轉快，基本開盤去化率超80%，但是利潤率不到3%。多家房企針對地塊盈利空間的估算，再次引發業內關于“薄利拿地”甚至“虧損拿地”的廣泛討論。

以杭州為例，據晨曦觀點研究院估算，杭州首批集中供地成功出讓57宗地塊，成交總金額高達1178.2億元，平均溢價率為26.05%。但由于杭州市場限價因素，本次土拍多數地塊的利潤前景并不樂觀。其中，虧損及零利潤地塊占比為64.86%，中低利潤項目占比約27.03%，中高利潤項目占比約8.11%，高利潤項目占比為0。

“不止杭州，土拍市場越熱的城市，房企一般都要面臨高溢價，或更為嚴苛的競拍規則。例如重慶，由于未限地價，第一批集中供地整體溢價率約43%，最高溢價率達到130%。另有一些城市如北京，即使設置了地價上限，但由于轉競公租房、自持等環節，可售面積減少，拿地成本也隱形抬高?！笨硕鹬赋?，高溢價、高自持項目的盈利顯然并不樂觀。

中信建投則以地貨比（土地成交價款與預計銷售總收入的比值）計算，認為熱點城市項目整體地貨比高，利潤率恐難如之前預期般迎來改善。

報告顯示，第一輪集中供地中，7城平均地價/房價比分別為：長春44.3%、廣州51.4%、重慶63.6%、無錫61.5%、沈陽38.8%、杭州62.9%、北京61.5%。由此測算各城項目平均隱含毛利率分別為：長春26.9%、廣州24.0%、重慶6.7%、無錫17.4%、沈陽27.8%、杭州12.8%、北京25.8%。

“長春、沈陽、廣州整體地貨比處于合理區間，項目隱含毛利率尚可?！敝行沤ㄍ吨赋?，但重慶、無錫、杭州地貨比高企、項目毛利率較薄，這些城市新房價格存在上漲壓力，未來銷售端限價難言放開之下，預計這些城市去化速度將有提升，但房企利潤率會繼續壓縮。

上述資管公司高層告訴時代周報記者，“薄利拿地”甚至“虧損拿地”，是大部分區域性深耕型房企表現出的焦慮與無奈。從企業發展角度看，這些房企為維持其規模增長或穩住其深耕城市市場，以及出于補充現金流等訴求，不得不舍利拿地；從項目經營角度看，這些城市普遍市場去化非常好，比如杭州，一二手房倒掛嚴重，基本上開盤即售罄，這也是房企敢于薄利拿地的主要原因。