房貸變局：小城首付最低1成，房貸利率步入新一輪下調，指導價正在失效

越來越多的中小城市加入到首套房貸首付20%的隊伍中。而廣州已經先行一步，21日下午，四大行同步下調廣州地區房貸利率。

上周，重慶以及江西、山東等省份的部分城市率先“松綁”房貸政策，將首套房貸的首付比例從30%降至20%，但事實上，遠不止這些城市。

第一財經從多個非“限購”的中小城市了解到，雖然沒有做到全面普降，但在實際操作中，兩成首付并不少見，甚至部分地區已通過開發商優惠等形式做到了事實上的一成首付。

在一線城市，政府指導價正在失去效力，買賣雙方按照市場價成交，銀行按照實際成交價放款，指導價日漸虛設。

不僅如此，第一財經記者也從多位地產中介、貸款中介以及銀行人士處了解到，目前房貸利率正在醞釀新一輪下降，以支撐銀行住房按揭業務的增長。

廣州已經先行一步，從2月21日起，四大行同步下調廣州地區房貸利率。其中，首套房利率從此前的5.6%（LPR+100BP）下調至5.4%（LPR+80BP），二套房利率從5.8%（LPR+120BP）下調至5.6%（LPR+100BP）。

“按照目前的趨勢，未來肯定再一次下調。”廣州某銀行人士對第一財經記者說。

降低首付、下調利率

在重慶，2成首付如今已成為房地產中介話術中的重要內容。

一地產中介向記者推銷房源時表示，首套2成首付下，最近咨詢的人數也有所增多，如果是二套房，在還清貸款的前提下，最低可以做到3成首付；首套房貸利率最低為5.46%（LPR+80BP），而去年一度達到5.8%（LPR+120BP）。

“已經是很低的了。”該中介說。

在廣東惠州，房產促銷大戰如火如荼，有抖音號甚至打出爆降一半的口號，但記者聯系當地銷售，對方卻表示，降價一半是不可能的，但9折基本沒問題。

在惠州大亞灣，部分海景樓盤通過“送兩成首付”的方式吸引看房客，某中介對記者解釋稱，雖然銀行依舊是3成首付，但開發商會通過“送兩成首付”的形式優惠返還，已達到1成首付的效果，降低買房者的首付壓力。

大亞灣是廣東樓盤價格波動的“先鋒”，漲得快，降的也快，根據貝殼找房數據，該板塊目前價格在12000元/㎡-18000元/㎡之間。

在廣東潮州的部分樓盤，利用春節返鄉契機，打出了“返鄉置業8.5折”的口號，目前該地依舊是堅持首套3成首付，但二套最低可以做到4成首付。

在內蒙古，一位銀行業人士對第一財經記者表示，該地區雖然普遍是3成首付，但在實際操作過程中，可以根據買房人的征信報告、銀行流水，做到部分優質客戶2成首付。

當然，各地自行下調房貸首付比例，也是有章可依的。

根據央行2016年“銀發【2016】26號”文，在不實施“限購”措施的城市，居民首套住房原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，最低首付款比例調整為不低于30%。而對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規定執行。

在此基礎上，人民銀行、銀監會各派出機構按照“分類指導，因地施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制結合當地不同城市實際情況自主確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。

中小城市，不僅首付比例有所松動，貸款利率也有望進一步下調。

比如，上述內蒙古地區銀行人士明確表示，后續房貸將會下調。潮州一樓盤銷售人士也表示，合作銀行正在醞釀下調房貸利率，很快就會有新的利率出來。

指導價日漸虛設？

在廣東，目前全省基本執行此前首套5.65%（LPR+100BP），二套5.85%（LPR+120BP）的房貸利率水平，但隨著廣州四大行集體下調，其他城市也將同步執行新的貸款利率標準。

“按照目前的趨勢，未來肯定會再一次下調。”廣州某銀行人士對記者說。

個人住房按揭一向是銀行的優質資產，相比其他資產，不良率極低，而去年一波嚴厲的房產調控政策，已經累及銀行的住房按揭業務量。

對于已經實施“限購”措施的城市來說，盡管3成首付“鐵打不動”，但卻在其他方面出現了各種松綁的跡象。

在廣州，去年8月31日，廣州市住房和城鄉建設局發布《關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》。通知指出，成交活躍的熱點區域，以住宅小區為單位，由廣州市住房政策研究中心在過去一年二手住房網簽成交價格基礎上，綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素，形成二手住房交易參考價格。

同日，廣州市住房政策研究中心發布《首批熱點區域住宅小區二手住房交易參考價格表》，共涉及96個小區，覆蓋天河、越秀、海珠、番禺、黃埔五個區域。

指導價也確實深入影響了廣州新房以及二手房成交市場。

根據廣州中原研究發展部數據，2021年，廣州市二手市場成交宗數為117103宗（自助網簽+中介促成網簽），同比上年同期（131009宗）明顯回落10.6%。其中，下半年二手房成交表現低迷，僅成交41891宗，同比上年下降49.6%，為近幾年的最低位水平。

指導價發布伊始，各大銀行迅速跟進，均按照樓盤的相關指導價放款，而無法接受指導價的二手盤，也批量下架。

不過，到了去年4季度，就有媒體陸續報道，不同的銀行開始出現了政策差異，部分銀行的實際放款不再參考指導價，而是按照實際成交價。

“最近，銀行放款已基本按照實際成交價了?！睆V州一位鏈家中介對記者說，今年成交有了明顯的放量，尤其是年后，業主已基本不接受指導價了，所以，APP上僅展示指導價，而實際的放盤價遠不止如此，不過最終的成交價格都是可以談的。

“相當一部分銀行是按照實際價放款的，我們最近的成交，都是按照實際價放款的?！睆V州另一家小型中介人士也對第一財經記者表示。

另外，此前據媒體報道，廣州一手房限價政策傳聞有所松動，今年相關部門擬對剛需及豪宅項目采取“分級備案”政策，針對豪宅的限價政策將放松。

對此，廣州市住建局相關負責人表示，廣州一直以來都實施嚴格的住房價格指導，但各個樓盤備案價是根據周邊樓盤情況進行通盤考慮的，并實施動態價格指導，沒有按價格專門去設置一個紅線。每個樓盤每個時期備案價會有所波動，目前限價政策并沒有放松。