500萬買大上海︱松江幾大板塊你pick誰？

2022年第一批次總價在500萬元左右的房源，松江是“大戶”，有7個項目。

板塊分布也比較多，有松江新城、泗涇、九亭、佘山，以及車墩。

松江新城，號稱是五大新城里綜合實力最強的新城；

九亭板塊，松江比較早發展的宜居板塊，現在作為大虹橋的輻射區，潛力更被看好；

泗涇板塊，經過多年的發展，配套非常豐富成熟，還有泗涇古鎮，非常吸引人；

佘山板塊，擁有稀缺的山資源，以別墅項目居多，是追求生態居住的優選地；

車墩板塊，以影視城為核心，居住配套相對弱一點，價格較低。

500萬左右總價如果買松江，到底選哪里更合適？我們今天一起來看一下。

從松江整體來看，有兩大利好：

1、G60產業鏈——G60的排布幾乎就是以松江為源點規劃的產業群。隨著G60的鋪設，幾乎串聯起了松江全部的產業群，這也是源源不斷的動力。

2、大虹橋——依賴大虹橋做到的高鐵、航空以及高速的能級，是全國級別的。

有了這兩大利好，那么，交通發展更加快速：9號線，和5號、12號線延伸段，滬蘇湖高鐵形成立體交通，將來，不僅僅是高鐵站、城際站，市域鐵路的線路，松江南站也將成為中國高鐵與上海市內軌道交通的匯聚地，跟虹橋高鐵站有得一拼。

產業和交通發展了，人口自然也是源源不斷涌入：從2017年至今的數據顯示，松江是上海購房人群最熱衷的板塊，目前來看也是整個上海外來人口最聚集的區域，持續的人口導入讓松江保持活力。

因此，人口+產業+交通=松江穩步前進的源頭。

再來看看松江內部，這些有500萬房源的板塊：松江新城、九亭、泗涇、佘山、車墩（目前先看第一批次有房源的板塊）。

九亭、泗涇：性價比之選

一條9號線，讓松江的出行變得便利。

9號線進入松江的第一站，就在九亭，也因此，九亭算是松江距離市區最近的板塊，接下來就是泗涇。

九亭和泗涇在9號線上只有一站路的距離，搭乘9號線也大約需要10分鐘左右的時間。泗涇西行1站直達佘山國家生態旅游度假區，東向3站達七寶，6站達漕河涇，9站達徐家匯(002561)，來往市區極為方便，但板塊均價可以說是9號線上名副其實的價格洼地。

泗涇和九亭可以說是9號線上的一對雙胞胎兄弟，無論是在居住環境還是現有的規劃上都有很強的相似性，都圍繞著地鐵站而發展。

因為位置優勢，大虹橋輻射區，九亭發展的比較早，現在各項配套都已經非常成熟，九亭中心、九久青年城、九亭U天地、上海虹橋自貿城等商業配套滿足平時的生活休閑；

教育方面，A-STEM幼兒園、九亭小學、九亭中學、上海大學附屬外國語中學等學校也能滿足全齡學習；

醫療資源是九亭比較薄弱的，僅有九亭醫院一家二乙醫院。

泗涇雖然起步晚一點，但是現在發展也已經比較成熟，商業上有三湘四季商業廣場、大潤發、保利悅活薈等；

教育方面，上海師范大學附屬松江實驗學校、泗涇祥澤幼兒園、泗涇橫港幼兒園等等；醫療方面，松江區泗涇醫院、遠大健康城等。

從配套上來看，九亭和泗涇都有著能滿足基本生活的各種配套，品質也差不多。

從規劃上來看，松江2017-2035發展戰略中，九亭是G60滬杭發展廊的重要起點，是長三角重要的發展軸線。在城鎮定位中，九亭可是松江的中心鎮，而泗涇只是一般的城鎮。未來九亭會結合“九科綠洲”發展，加快工業用地轉型、綜合環境提升、重點增補高等級文體醫療設施和綠地，建設松江東北片區的服務中心。

但是，九亭由于板塊價格已經處于高地，指望在此處買房升值，估計升值空間不大，限價措施的影響不斷市場化，因此房價很難再有大漲幅。

而泗涇，近年來也有很多土地供應，像融創和格力那兩個都是地王項目。但是泗涇也有短板，就是片區內沒有產業，所以泗涇目前看勢能，還算不上一等一的板塊。也因此泗涇目前價格比較低，性價比就凸顯。能不能發展起來，就看能不能吸引更多厲害的開發商進去了。

第一批次中，500萬總價房源的兩個九亭項目，都是區域內的老盤、大盤，復地富頓街區和奧林匹克花園，開發了很多年，生活氛圍相對已經比較濃郁，配套也成熟；

復地富頓街區效果圖

奧林匹克花園實景圖

泗涇板塊的綠中海，則是個新項目。價格自然是綠中海更低，項目品質究竟如何，我們后期會繼續解讀。

綠中海效實景圖

松江新城：區域發展領頭羊

五大新城中的“尖子生”，根據《上海2035總體規劃》，松江將成為五大新城中唯一一個擁有百萬人口的新城，也是目前松江發展最好的地方。

板塊內規劃了南部生活區、東部居住區、北部大學城、中部核心區和西部低密度休閑居住區。

9號線穿越而過，在新城板塊設了兩個站點。

松江新城核心擁有約60萬方集中商業配套，這般體量在五個新城中頗為少見。一條廣富林路囊括了繁華配套，包括松江印象城、松江萬達、五龍商業廣場、中展馬利來、上海富悅財富中心等。

商務CBD的規劃如果落實的話，日后新城發展的前景會更加好。

還有G60產業布局，大學城雙創聚集區、總部研發功能區等，成為板塊發展的強勁驅動力。

房價也是整個松江的高點。新城核心區2幅新地塊房地聯動價58130元/㎡，第一批次兩個有500萬房源的項目，中駿璟薈5.8萬，金地豐盛道5.4萬。

中駿璟薈效果圖

金地豐盛道效果圖

不過，就新城目前的規劃和發展的狀況而言，其實價格已然處于比較高的狀態了，在限價的前提下，未來空間有限。但是居住還是挺不錯的。

佘山：資源占有獨一份

上海傳統富人區之一，生態資源和人文景觀得天獨厚。佘山本身擁有自己獨一無二的綠化環境，植被覆蓋率高，生態資源豐富，這一點非常吸引現在鋼筋水泥里打滾的購房者。

在《上海市城市總體規劃(2017-2035年)》中，原本定位模糊的松江佘山地區，也有了更加清晰的定位。佘山東部不再是一個郊野旅游為主的地區，將整合成一個城市化區域，建立“1+3+N”公共服務中心體系，佘山本質上將作為松江新城的“副城區”。并規劃T5有軌電車，主要服務于佘山北大居，對接地鐵9號線的佘山站，加強區域聯系。

除了旅游資源之外，其實佘山生活配套也是可以的。佘山新天地休閑廣場、佘山商業中心，能滿足居民基本的生活需要；此外，還可以自駕去周邊的佘山灣生活購物廣場、松江萬達廣場、百聯奧特萊斯廣場、開元地中海商業廣場等，吃喝玩樂、購物休閑一應俱全。

教育，板塊內有佘山中心幼兒園、佘山幼兒園、佘山第二幼兒園，及九年一貫制的天馬山學校、松江區佘山學校等。醫療相對薄弱，板塊內只有佘山鎮社區衛生服務中心。

眾所周知，佘山板塊一向以高端別墅產品為主打，但是不乏也有面向剛需的項目。總價的跨度也比較大，從500萬至3000萬不等。

第一批次中的佘山望，500多萬總價預算，能買到疊墅產品，其實對于資源占有來講，還是不錯的。

佘山望效果圖

車墩：可忽略

作為居住來講，存在感比較弱，可能在大家的認知中，這里就是個影視城。

確實，各項配套相對缺失，沒有高品質商業，交通不方便。

如果要在車墩置業，你找不到熟悉的鏈家、太平洋(601099)、我愛我家(000560)，這里只有當地小中介。

也看不到市區常見的京世、永琪、文峰美發沙龍，也沒有天天排隊的海底撈、喜茶。

日常購物也找不到家樂福、樂購、麥德龍，以沿街商業和小型超市為主。

房地產也以動遷房為主。

雖然第一批次有個新項目金地新樂里，3.6萬的單價，但是如果是市區客，500萬總價的預算，可以不用把車墩放在選擇范圍內。如果是當地客，那該買買。

金地新樂里效果圖

總得來說——

500萬左右的總價，在松江還是可以選選的，區域板塊發展成熟，配套豐富，但是和其他距離板塊想比，松江一些板塊的價格已經處于高位，選擇的時候不妨多看看，多比比，來選擇最適合自己的。

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