樓市暖意初顯 一二線城市房價企穩改善

隨著一系列利好政策的陸續落地，房地產市場逐漸感受到一絲暖意。

2月21日，國家統計局發布今年1月70個大中城市房價數據。按照國家統計局城市司首席統計師繩國慶的解讀，“70個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比降勢減弱，同比漲幅總體回落?！?/p>

具體來看，與去年12月相比，今年1月房價下降的城市數量有所減少，上漲城市的數量明顯增加。價格信號的改善，也與近期市場升溫的表現相匹配。

其中，從城市能級來看，一線城市和二線城市的新房價格環比均由跌轉漲，三線城市房價繼續負增長，但降幅有所收窄。這也意味著，一二線城市的樓市回暖步伐快于三線城市。

政策層面的利好逐漸落地，市場企穩回暖，是促使房價改善的主要因素。但受訪者普遍認為，當前市場升溫的基礎仍然薄弱，隨著傳統“小陽春”的到來，市場能否進一步升溫，仍需繼續觀察。

需求釋放刺激房價改善

由于信貸政策收緊，房地產市場自去年下半年以來出現快速降溫。去年7月至12月，全國商品房月度交易規模連續6個月下滑。到去年四季度，70個大中城市的房價走勢轉為以下降為主。

與此同時，監管部門開始出手糾偏。去年四季度，信貸政策在執行中出現一定的松動，部分城市也出臺政策，對調控進行松綁。2022年以來，類似的松綁行為更加頻繁。中原地產研究院的統計顯示，今年以來，有超過45個城市發布了穩定樓市的政策。

受此影響，多個熱點城市市場的交易量出現升溫，1月的房價表現也隨之改善。

統計局發布的數據顯示，70個大中城市中，1月有28個城市的新房價格出現環比上漲，數量創下近5個月以來的新高，房價下降的城市則下降到39個。二手房方面，價格上漲的城市升至10個，而在去年第四季度，該數量還僅為個位數。

近期出臺的各項政策措施中，以對需求端的刺激為主。易居研究院指出，2022年落地的房地產紓困政策，主要涉及三方面內容：放松公積金貸款、部分非限購城市重啟最低首付20%、通過財稅刺激托底樓市，均著力于對需求端進行支持。

但該機構同時表示，這些政策都是在現有房地產信貸政策框架范圍內的適度調整，并不代表房地產信貸政策的根本性轉向。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，去年下半年樓市持續降溫，很大程度上是由于一些潛在的交易需求被抑制。隨著部分政策的合理化調整，這些需求也開始陸續釋放。

北京某大型上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，從去年末開始，其所在公司旗下項目的來訪量就明顯增多，到今年1月，項目成交情況開始改善。二手房方面，據貝殼研究院等機構數據，近期熱點城市二手房交易的房貸放款周期有所縮短，看房熱度也明顯升高。

房價表現的改善，正是這輪政策糾偏和市場升溫的結果。多數受訪者認為，雖然房價下降仍是當前熱點城市的主流，但如果市場能持續改善，未來房價上漲的城市數量將進一步增加。

熱點城市率先回暖

對于未來的市場變化和房價走勢，多數受訪者持樂觀態度。

嚴躍進認為，按照現有的態勢，對政策進行松綁的城市數量還將增加。這也將繼續刺激需求的釋放，并帶動市場進一步回暖。因此，未來的房價還將繼續升溫。

我國房地產市場一直有輪動效應。近年來，一線城市和熱點二線城市的交易量和房價表現，往往具有一定的領先性，被視為整體市場變化的風向標。

根據國家統計局的數據，今年1月，一線城市新房價格環比由去年12月下降0.1%，轉為上漲0.6%；二線城市新房價格環比由下降0.3%，轉為上漲0.1%；三線城市新房價格環比下降0.2%，降幅收窄0.1個百分點。二手房價格也有著同樣的變化趨勢。

在這輪市場調整中，熱點一二線城市領漲的局面仍然存在。分析人士認為，從去年年末以來，一線城市房價的表現就優于70大中城市平均水平，體現出更加強勁的反彈動力。今年春節后，上海、南京、蘇州等長三角城市率先回暖，對市場的帶動也不可忽視。

因此，嚴躍進指出，按照這種輪動效應，市場的全面復蘇有望逐漸實現。

中原地產首席分析師張大偉也認為，隨著影響房地產市場的最大因素房貸逐漸緩和，市場在今年3-4月有望逐漸企穩，一二線城市將會率先走出低迷。

政策糾偏的效果也在不斷釋放。貝殼研究院發布的最新房貸利率數據顯示，2月房貸利率下降空間加大，放款周期加快，預計后期信貸環境保持寬松；貸款支持性政策可能由公積金向商業貸款傳導，政策調整由低能級城市向高能級城市過渡，利于實質性降低購房成本、釋放購房需求。

該機構的統計還顯示，春節過后貝殼50城二手房日均成交量較1月日均水平明顯增長，市場景氣指數保持平穩回升。預計后期成交活躍度進一步改善，房價恢復平穩。

值得注意的是，此輪市場的升溫，更多被視為市場觸底后的自發性調整。由于政策層面未發生根本性轉向，未來的回暖幅度如何，仍需進一步觀察。

但從中長期來看，房價企穩仍將是主流。今年1月，一二三線城市新房價格同比漲幅分別為4.4%、2.5%、0.5%，二手房價格同比漲幅分別為4.1%、1.0%、-0.7%，呈持平和回落態勢。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，各線城市同比漲幅總體回落，漲幅均在5%以內，這代表從較長周期看城市房價整體平穩。