首個一線城市房貸利率大幅下調

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一、2022年2月21日，國有六大行同步下調廣州地區房貸利率，將首套房利率從LPR+100BP（即5.60%）下調至LPR+80BP（即5.40%），將二套房利率從LPR+120BP（即5.80%）下調至LPR+100BP（即5.60%），這是繼山東菏澤、江西贛州以及重慶等地將最低首付比例下調至20%之后的又一重磅舉措（詳情參見首付比例迎來下調潮？），具有非常鮮明的調控指示意義。整體上看，我們認為有以下三點值得關注：

（一）下調的主體是國有六大行，這六大行不僅代表性強，且也是個人住房按揭貸款的最主要發放主體，預計后續其它銀行的房貸利率也會跟進下調。以數據來看，截至2021年6月底，工行、建行、農行、中行、郵儲銀行與交行的個人住房貸款余額分別為6.03萬億、6.11萬億、4.93萬億、4.61萬億、2.04萬億和1.39萬億，占其全部個人貸款的比例分別為79.68%、81.10%、73.05%、77.81%、57.36%和65.53%。可以看出，國有六大行的個人住房貸款余額合計達到25.11萬億元，占同期全國個人住房貸款余額（36.60萬億）的68.61%。

（二）下調的地區為廣州，屬于一線城市，其下調房貸利率，表明當前地產行業的銷售端困境比預期要大，地產行業的銷售情況可能并不理想，這意味著其它城市，特別是非一線城市未來大概率也將跟隨廣州的步伐，下調房貸利率。

據悉，蘇州地區的首套房貸利率最低已降至4.80%。

（三）下調幅度罕見達到20BP，即首套房利率由5.60%降至5.40%，二套房利率由5.80%降至5.60%。要知道2021年12月以來，5年期以上LPR僅下調1次且幅度只有5BP（即2022年1月20日5年期以上LPR由4.65%調降至4.60%）。這意味著央行雖然控制著LPR的下調幅度，但各地卻可以通過調整加點幅度來實現所謂因城施策的政策目標。

雖然央行2月20日沒有下調5年期以上LPR（我們一直認為從地產行業的銷售端情況來看，現階段及后續一段時期5年期以上LPR應沒有保持不變的資本），但各地卻主動做出了符合實際情況的選擇，這個方向無疑是正確的。

二、如果將廣州地區下調房貸利率和今年國家統計局發布的一組數據結合在一起理解則會更有意思。2022年2月21日，國家統計局發布2022年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，具體數據如下：

（一）今年1月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.1%轉為上漲0.6%，其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、0.5%和0.5%；一線城市二手住宅環比上漲0.1%，漲幅與上月相同，其中北京、上海分別上漲0.5%和0.6%，廣州、深圳分別下降0.2%和0.5%。

（二）今年1月，二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為上漲0.1%；二手住宅環比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個百分點。

（三）今年1月，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1個百分點。

可以看出，相較于新建商品房來說，二手商品房市場顯得異常冷清，廣州與深圳二手住宅銷售價格環比均延續下跌態勢。而就新建商品房來說，實際情況也不理想，70個城市中只有28個環比出現上升，僅3個城市環比漲幅超過1%（分別為銀川、北京與成都），僅11個城市環比漲幅超過0.50%。

三、我們預計后續房貸利率還有進一步下調空間，這不僅符合房地產市場的實際情況，亦符合政策導向。實際上，早在2019年8月25日，央行便發布16號公告，明確自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月的LPR為基準加減點形成。其中，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（即4.60%），二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR率加60個基點（即5.20%），商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點（即5.20%）。

因此，即便按照廣州的做法，5.40%的首套房利率與5.60%的二套房利率也符合央行16號公告的要求（即首套房與二套房的最低利率分別應為4.60%與5.20%），且廣州目前較最低值仍有80BP與40BP的最大下調空間，其它地區亦如此。

四、無論是最低首付比例的下調，抑或是房貸利率的下調，雖然均符合現有政策導向，但均表明地產行業的政策放松空間在持續放大。要知道，從資產質量來和性價比（如收益可觀且能夠積累粘性優質客戶和進行資金沉淀等）看，個人住房貸款應屬于商業銀行的最優質資產，當這類資產的投放利率出現下調以及條件放松等情況時，應能夠說明當前的困境有多突出。

五、雖然5年期以上LPR本月沒有下調，但在搶個人按揭貸款這一優質資產方面，商業銀行應會有自己的考量，這從各地主動下調房貸利率、降低最低首付比例以及大幅縮短放款周期等方面便可見一斑。

這里可以看下中國銀行(601988)保險報（銀保監會旗下）官微的兩篇推文，標題就很有意思，也能說明政策部門的一些想法與導向。

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