解剖“藍海引擎” 城市更新的龍湖樣本

路過北京北五環紅軍營東路的人，很難不注意街邊一棟新建筑。近200米的超長西立面裝置了23種漸變色的遮陽格柵，明快的玻璃幕墻，熙熙攘攘的年輕人在這里進進出出。高品質、高顏值和充滿科技感的氣質，令人眼前一亮，幾乎很難想象這里原本是一家老舊雜亂的汽配城。

（北京龍湖藍海引擎產業園）

建筑頂端“龍湖藍海引擎產業園”標識牌赫然醒目：外立面設計巧妙，漸變色格柵，不僅美觀、防西曬，且不同視角所見是不同風景；北向斜坡的玻璃屋頂，專門測算過角度，能讓天光均勻地灑進中庭，還能避免夏季高溫曝曬，低碳節能；平層展開的大空間，被分割成會議區、集中辦公區、公共協作區、茶歇休閑區等，互相之間既有分隔，又能連通；原木色與白色為主色調的軟裝設計，不僅舒適環保，也讓整個空間淡雅明亮。

如今，龍湖藍海引擎產業園已經是紅軍營東路、甚至整個來廣營區域的“新地標”。這不僅僅因為它是一棟節能環保且美觀智慧的建筑，更在于它能通過企業自身的能量，聚集相關產業，輻射和影響外部更多人，帶動周邊區域發展，為“城市洼地”賦予新的價值。

實際上，這里還是已經躋身《財富》世界500強的龍湖集團新的智慧總部。城市更新浪潮之下，包括騰訊、百度、網易、小米在內的企業先后主動搬離城市核心區。龍湖藍海引擎產業園正是這樣一個縮影。它背后，是一個企業在新的時代背景下，發揮自身優勢，以創新模式，推動產業升級、賦能城市發展的新故事。

故事里有包容、有創新、有融合、也有預見未來。

“點石成金”的勇氣與能力

從低端產業盤踞的價值洼地，變成炙手可熱的新型產業園區，需要多長時間？龍湖藍海引擎給出的答案是11個月。

2020年5月份之前，這里還是北京上世紀90年代建成的北五環汽配城，陳舊、擁擠、雜亂。響應北京市政府提出的“疏解非首都功能”政策，低端產業聚集的汽配城被騰退，龍湖集團接手進行整體空間改造與后續運營。

然而，在舊有建筑基礎上重新改造，既不能大拆大建，簡單的修補也無濟于事，若對建筑改造本身還有非常大的期待，對于任何一個運營者來說，都是巨大的挑戰。

（改造前后對比）

與地產開發不同，城市更新不是平地起高樓，而是在充分保留和尊重原有建筑基底的條件下進行功能重塑。同時，還要面對很多未知和不確定性，比如，圖紙等原始資料缺失，老舊設備設施的重估、消防系統的重構、結構加固的測試、建筑結構形式與新業態的適配等。因此，舊改項目執行起來更難、更復雜，也更考驗運營者的綜合改造能力。

北五環汽配城改造，是龍湖第一個“商改辦”的綜合性城市更新項目，非標準化產品，項目目標明確——打造一個面向未來的辦公場所；改造工期只有11個月，又恰逢北京疫情反復，整個工程必須做到防疫“零感染”、施工安全“零事故”。這即便是對于地產界公認的優等生龍湖，也是一項難度巨大的系統性工程。

如何完成既定目標？龍湖生態體系內強大的聯動機制發揮了關鍵作用。從提出需求、到反饋方案、再到施工改造，這得益于其聯動機制順利運轉，背后支撐的，是龍湖過硬的產品打造能力、管理能力以及不同航道之間強大的業務協作能力。

（改造前后對比）

對城市和客戶的解讀是改造的第一步?！俺鞘懈率且豁棌碗s工程，不能套用傳統地產項目的管理思維。城市片區的淵源，產業人文的基底，以及未來可能的產業變化都要考慮。在藍海引擎的實施過程中，我們一直如履薄冰地看待每一個細節，但促進城市發展、帶動區域產業升級的初衷從未改變?！饼埡a城更新業務總經理劉理如是說。

“同時，我們也觀察到，越來越多的新興產業，比如新零售、互聯網等，他們是經濟重要的新增力量，但他們對傳統辦公模式已經有些厭倦，希望辦公空間能夠契合自身的價值主張，更加平等、高效、開放和人性化。而這正是藍海引擎追求的空間形式?！?/p>

有了準確解讀，接下來就是產品呈現。在空間研發過程中，龍湖團隊下足功夫，用大量時間調研和解讀新興科技類企業的辦公需求，將一個巨型“盒子”的建筑，打造成一個內外交互，辦公、商務、休閑于一體的產業園區。

實際上，這是一個解構和再創造的過程。龍湖最終的方案是，通過打造采光中庭和制造交通節點的方式，對原有單一的空間形態進行多層次創造：構建“廣場（中庭）+集會空間（集中會議區）+城市街道（公區通道）”的空間骨架；由五大中庭為節點的全新場域，串聯整個公共空間，通過“一個大中庭+四個小中庭+一個環形坡道”的步行交通，結合4組垂直電梯構架快速通達體系，使豎向聯系效率最大化，實現空間與人的高效鏈接，以及功能性與體驗性的完美結合；更讓人驚喜的是，龍湖還在建筑樓頂上打造了一個樓頂花園，有標準籃球場、健康跑道、多功能人工草坪（龍小湖聚場）、草坪看臺、運動休閑區、辦公休閑區等，其中運動休閑區布置乒乓球臺、戶外健身器械等裝置。

這么復雜的業態又要短時間內完成，龍湖藍海引擎產業園工程師告訴我們，項目改造采用了三維掃描技術復建改造前建筑本體信息，構筑起一個“數字孿生”虛擬空間，搭建建筑+機電+結構+幕墻+景觀全量BIM模型；BIM成果線上審核，指導算量采購、施工安裝；IBMS系統搭載幾千臺設備設施、1萬多點位，IOT系統設置200余個監測點，集成樓宇設備設施管理，包括暖通、照明、電梯、消防、安防等。自主研發的互聯網智能化設備系統，在通行平臺（含訪客）、智慧食堂、員工服務中心、智能衛生間、智能大屏（屏聯網）等方面均有探索性應用，支持后期運營智慧樓宇管理。

（龍湖藍海引擎數字化辦公體驗）

在城市洼地打造“新地標”

以上還只是改造所應用的一部分核心能力。這背后其實還涉及到強大的工程建設、裝配式裝修、低碳環保、服務運營等能力。例如，改造采用了裝配式整裝化建造工藝，裝配率近75%，即裝即住，有效保證了工期及質量；項目改造還尤其重視環保節能，在熱工系統模擬及優化、高效機電設備選型、環保材料等方面都做了系統性應用，保證了整個樓宇高舒適度下高效、環保運行。

“城市更新是系統性工作，對綜合能力要求非常高，就像一個木桶，每一塊板都不能短。而龍湖的優勢在于均衡、沒有偏頗，供應鏈的整合效率很高、很靈活，多航道協同能力讓我們能在短時間內提供一個集成的解決方案。整個過程其實更像乘法，每一個環節都不出錯，才能做出來一個成本可控、完整的、高品質的作品。”劉理說。

（龍湖藍海引擎室內辦公環境）

發揮團隊的創造力與想象力，精準洞察市場需求，精確提出改造策略，精細實施改造動作，以有限的成本，最大化實現空間效率和品質提升，讓不符合時代需求的存量建筑重生，成為前沿的、被市場認可和接受的產品，在城市洼地打造出“新地標”，形成新的產業集群。這就是龍湖的城市更新路徑，清晰而務實。

他們希望為區域打造的地標不僅僅是物理形態的，更能成為新經濟下前沿高潛企業的能量引擎，是生態集聚的高能產業內容地標。龍湖集團作為世界500強，協同旗下生態企業入駐，形成一流企業集群效應，不僅為朝陽區持續貢獻稅收，還能帶動片區經濟增長。

因為“龍湖藍海引擎”，來廣營區域這塊“城市洼地”的價值逐步兌現。最先顯現的變化是周邊商業品質的提升，比如，Tim Hortons、The woods等很多原本只開在繁華商務區的品牌，也伴隨一起落地，為周邊居民提供了更豐富優質的消費選擇。

如今，園區里目前已容納了6000多名高素質人才，其中不乏來自斯坦福、卡耐基梅隆、加州伯克利等海內外名校的年輕人?！霸谶@個園區里辦公，有回到了硅谷的感覺”。區域高知、高消費人流的持續涌入，也讓片區的人文氣質煥然一新。

城市發展有一種現象叫做集聚效應。這是指各種產業和經濟活動在空間上集中產生的經濟效果以及吸引經濟活動向一定地區靠近的向心力，是導致城市形成和不斷擴大的基本因素。

龍湖藍海引擎就產生了強大的集聚效應。從龍湖入駐以來，周圍商業新品牌日益豐富。大部分老商家卻對此表示樂觀：“龍湖來了之后，一下子過來幾千人，消費需求和消費能力都很強，生意比起過去有了明顯起色。”

如今，慕名到龍湖藍海引擎產業園參觀的各界人士絡繹不絕。他們大多感受是，改造后令區域變化耳目一新，空間利用合理、注重節能、處處彰顯人性化但又注重高效。這樣的改造也讓龍湖收獲了跨界領域客戶。一家知名互聯網巨頭企業非常喜歡龍湖藍海引擎的產品和氛圍，他們主動提出合作意向。此外，周邊大概40萬方的存量商業空間也會陸續交給龍湖藍海引擎進行城市更新改造。

以可持續的模式，推動城市有機更新

從更宏觀的視角看，城市更新已經成為時代共識。2020年底，中國常住人口城鎮化率超過60%，大拆大建成為過去時，城鎮化建設從增量時代轉向存量時代，進入更精細的高質量發展階段?！笆奈濉币巹澗V要更是明確提出，加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。

實際上，城市更新等相關國家政策出臺之前，龍湖已經洞察到行業的趨勢變化。早在2017年，龍湖已經開始嘗試對存量地產進行升級改造。對于龍湖而言，城市更新一方面是政策風口，另一方面也遵從了企業發展的內在邏輯。“回歸到龍湖‘善待你一生’的企業使命以及‘空間即服務’的發展戰略，城市更新是龍湖與城市共生長、持續根植空間加服務、多航道協同發展能力的最佳呈現，長期主義是龍湖發展城市更新事業的底層思考?！眲⒗碚f。

龍湖藍海引擎模式在于以產業帶動城市更新，實現產業與城市更新的有機結合，這一模式在各個城市已經得到了陸續的驗證。除了北京的龍湖藍海引擎產業園，龍湖在上海、杭州等城市也做了不同的探索和實踐。與上海交大毗鄰的龍湖藍海引擎淡水河畔科創園，將原來的黃二村老舊廠房改造升級成集辦公、研發、智能制造為一體的創新產業園，吸引了一大批產學研結合的硬科技企業入駐；在杭州濱江，藍海引擎則把舊工業園區升級改造成科創孵化器，成為濱江移動互聯網的產業創新橋頭。“城市更新不能批量復制，不能簡單的以現代的、裝飾性的空間模板去套用。千人千面，深度洞察和精雕細琢，喚醒產業和片區內在的生命力，這樣一個項目才能具備持久的活力?！皠⒗碚f。

（上海藍海引擎淡水河畔科創園）

顯然，這些都是龍湖集團“空間即服務”戰略之下長期價值的呈現。

通過對城市低效存量空間改造升級，改變空間功能、引入優質產業、植入豐富內容場景，提升整個區域的城市氛圍和產業氛圍，用更可持續的方式，推動城市有機更新，這是龍湖的目標。關于城市更新，龍湖藍海引擎的故事還在繼續。