行業透視 | 預售資金監管新規對房企利好有多大？

無論從額度還是占比來看，預售資金監管對于企業有效流動性的影響都不容忽視。

◎? 作者 / 朱一鳴、汪慧

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據消息，全國性的商品房預售資金監督管理辦法已制定出臺，新管理辦法將明確預售資金監管的基本標準，實行“重點額度管理”。此消息一出，引發行業熱烈討論。預售資金監管政策的優化，兼顧了商品房預售資金使用的規范化和靈活性，同時進入流動性修復期，“重點額度管理”也被視為緩解房企流動性的重要利好信號。

預售資金監管

在一定程度擠占了企業有效流動性

盡管從2021年上半年末80家樣本企業數據分析來看，現金短債比通過率達到90%，但隨著下半年流動性危機的爆發，表明房企實際流動性與賬面數據仍存在出入。其中預售監管資金的使用受限，就在在一定程度擠占了企業有效流動性。

根據部分企業數據披露，截至2021年上半年末，碧桂園、萬科、恒大、保利等預售監管資金均達到數百億元。恒大于日前舉行2022年保交樓新年開工動員大會，會上許家印透露目前恒大的預售監管資金已有500多億元。

同時，我們以流動性擠占率指標（預售監管資金/貨幣資金）來衡量預售監管資金對企業流動性的擠占情況發現，碧桂園、華夏幸福(600340)、藍光流動性擠占率均超過30%，處于較高位，萬科、恒大、保利、華僑城也超過20%。

因此，無論從額度還是占比來看，預售資金監管對于企業有效流動性的影響都不容忽視。目前，外部融資收緊已經是常態，預售資金監管的影響性也在進一步凸顯。在流動性問題比較突出的背景下，預售資金監管的規范與適度對于房企穩定經營、項目建設順利推進都意義重大。此前廣州、煙臺等部分城市均已放寬商品房預售資金監管，為房企流動性減壓。

新規定實行“重點額度管理”

利好有多大？

全國性的商品房預售資金監督管理辦法的出臺，將明確預售資金監管的基本標準，實行“重點額度管理”。由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶內資金達到監管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。

新規不僅將推動預售資金監管規范化，同時也提高了預售資金使用的靈活性。尤其經歷2021年下半年銷售遇冷、債務違約頻發等困境，為保證項目交付，西安、天津、石家莊等省市相繼加強預售資金監管，在一定程度加劇了房企流動性陣痛。隨著新規的出臺，部分監管趨嚴的城市勢必調整放松，預期將為房企釋放出一定的流動性。

預售資金全國化統一規定，利好到底有多大？“重點額度管理”主要用于工程建設，根據工程造價合同等核定。從城市監管政策梳理來看，現行預售資金監管造價成本在1500-5000元/平方米。

例如北京規定不低于5000元/平方米，北京的新房成交均價在50000元/平方米左右，粗略可計預售款監管比例（預售資金監管的造價成本/房價）為10%。濟南建安造價、小區內配套費用按3300元/平方米監管，新房成交均價在16000元/平方米左右，預售款監管比例約為21%。北京占比顯著偏低的主要原因在于不同能級城市存在顯著的地價差。

經工程造價調整及折算后，假設一線城市預售款監管比例為10%，二線城市以及強三線城市為20%，太原、石家莊、重慶、常州等高比例監管城市都會出現松綁，釋放出較多資金，而在這些城市有更多貨值的房企也會享受到明顯的政策紅利。相應的，預售款監管比例偏低的城市會根據工程價調整，監管力度預期提升。

房企層面，由于城市政策效應存在抵消，預售監管資金的釋放也將有限。但統一規定后，預售監管資金占預收賬款或合同負債比重高的房企或能獲得比較多的流動性，這類房企可能由于城市布局或企業經營原因，受監管整體趨嚴。從部分房企2021年上半年末披露的預售監管資金來看，占到預收賬款或合同負債的4%-20%。

以世茂為例，截至2021年上半年末合同負債1128.9億元，預售監管資金219億元，占比19.4%。世茂近年的銷售均價在1.75-1.77萬元/平方米，假設在預售資金監管造價平均成本3000元/平方米條件下，占銷售單價17%，結合合同負債推算，預售監管資金為192億元，釋放資金27億元，預售監管資金有12%松動空間。

新規仍以保交付為首要目標

經營穩健性房企或成最大受益者

但從政策目標來看，新規意在糾偏，本質上仍以保交付、維護消費者權益為預售資金監管的首要目標。目前銷售市場低迷，保交付是刺激市場活躍、提升購房者信心的關鍵，監管和執行層面都不可能放松。因此，在“交付先行”主基調下，房企對政策松動空間不能抱太大希望，疏通流動性仍要依靠自救。

一方面，新規落地仍要“因城施策”。城市基本面與市場行情各異，因城施策需結合市場情況制定相應措施，特別是爛尾較多、行情低迷的城市監管放松幅度將有限。

另一方面，新規落地“視企而定”可能大。經歷2021年下半年流動性危機信用危機，行業分化加劇，監管也不可一概而論，理應根據企業的經營管理水平、現金流狀況、項目建設能力進行綜合評價，最大程度保證政策目標的實現。

我們認為，該政策下最大的受益者仍將是經營穩健性房企。其一，這些房企受損比較小，在市場有更大的發揮空間，通過策略調整在去化、銷售回款方面搶占先機，項目監管額度達成之后，可以更好地利用超額部分為項目拓展、經營需求提供支持。其二，這些企業憑借自身的穩健經營也將在政策執行上擁有更多的議價利好。而狀況欠佳的房企則面臨更長的修復期和不確定性風險，情況仍難以樂觀。

總結：全國性的商品房預售資金監督管理辦法出臺,主要意圖在于政策糾偏，太原、石家莊、重慶、常州等高比例監管城市會出現松綁，釋放出一定流動性，而在這些城市有更多貨值的房企也會享受到明顯的政策紅利。

但新規本質上仍以保交付、維護消費者權益為首要目標，且在落地中將“因城施策”，“視企而定”的可能性也比較大，因此整體對企業流動性影響有限。對于經營穩健性房企來說存在機會，可以通過高效去化、銷售回款，獲得合規資金的使用權，為穩定可持續經營提供支撐。

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