敏銳險資“逃離”房地產，民營房企“撿漏”？

懸崖邊上的陽光城(000671)，又傳壞消息。

昨日，據陽光城公告稱，其控股股東福建陽光集團有限公司，以及一致行動人福建康田實業集團有限公司，再次被動減持陽光城0.14%股份。5天前，其坦白稱，公司可動用現金流已經枯竭，存在金融機構要求提前償還的可能性。

過去兩個多月時間里，陽光城險情頻生，當中便包括第二大股東泰康人壽的“清倉式”減持。作為機構投資者，泰康與陽光城的聯姻，還不到兩年，此番離場，堪稱“割肉”式。對比入股價6.09元，當下陽光城的股價已跌破3元。

也不僅是泰康人壽，地產行業哀聲一片中，不少資本也隨之抽身。比如，此前擅長投資內房股的華人置業，也先后退出多家房企投資，印象最深的大概是巨虧百億拋售恒大股票，黯然離場。

資本“逃離”房地產的邏輯是什么？仍處震蕩期的房地產行業，還有投資價值嗎？

險資大撤退

行情不明朗，資本沒有樂觀的理由，收縮的信號愈發明顯。

敏銳的險資尤甚，虧本減持，割肉離場，這些應激反應，顯露出對地產投資的緊急避險情緒。

最近的一次，是泰康人壽清倉減持陽光城。

2月9日，陽光城公告稱，泰康人壽計劃6個月內通過集中競價交易、大宗交易等方式，減持持有的3.99%股份。加上去年底的大規模減持，泰康系基本清倉陽光城股份。

泰康此番稱得上割肉式離場，這距離其泰康陽光城不足兩年。去年年末3.05元/股的轉讓價，較2020年9月6.09元/股的入股價，幾近腰斬，而今陽光城股價已跌破3元，2月23日收盤報2.63元/股。

不僅是泰康，2021年，中國人壽(601628)、大家人壽、君康人壽、華夏人壽、陽光人壽等險資，據不同程度地撤離房地產板塊，拋售對象不乏頭部或知名房企。

比如，去年，中國人壽接連減持萬科A、招商蛇口(001979)兩家公司股票，對萬科已接近清倉；大家人壽則連續6次減持金地集團(600383)，這是其入局9年來，第一次，且是大幅、密集減持金地。

“作為長期投資者，要深入研究國家政策變化及導向，在權益配置上進行前瞻性布局?！比ツ昴袊藟厶峒肮敬箢愘Y產配置問題時這樣表示。其減持龍頭房企萬科，大概是對整個地產行業走向的判斷。

過往地產行情好時，被稱為“聰明的長線資金”的險資可以說是嘗盡甜頭。而今這般做派，可稱為防御性收縮，背后是當下政策導向、行業風險暴露

等因素交織。

有避險情緒的不止是險資，私募機構、投資公司、金融機構等投資端，也都謹慎了起來，甚至撤出房地產投資。

恒大曾經的忠實擁護者華人置業，巨虧百億拋售恒大股票，就是一個令人唏噓的案例。

隨著房企暴雷，不少地產投資機構的錢都被套住了，最直接的就是投的項目回款難，無法實現產品退出，房企能否自救成功還無法判斷，謹慎也是必須的。

中指研究院的一組調研數據顯示，今年全年，48%的金融機構縮減房地產投資規模，當中有22%的機構投資額同比收縮15%以上；33%的機構基本維持上年水平；19%的機構的投資額會有較為明顯的上升。

不可否認，當下的行情，錢拿在手里確實更安全，資本的觀望情緒也濃重，但這也只是“退”的那一面。

“進”的一面是，手里還有錢的主，仍能尋到合適的“獵物”，畢竟房地產的盤子還這么大，況且，指不定熬過這一陣，部分金主爸爸們又會卷土重來。

不敢再“粗暴”投錢

一個基本常識是，盡管房地產行業進入下行期，但房地產作為支柱產業的地位不會變。此前國家統計局局長寧吉喆就再次稱房地產仍然是支柱產業。

“盡管房地產和過去真的不一樣了，但房地產的市場沒有結束，因為中國的城鎮化還沒有完成，好品質的房子在任何城市仍然短缺?！苯洕鷮W家馬光遠分析稱。

因此，房地產投資的腳步不會停，更不會消失。且對于投資機構而言，房地產相比其他行業仍是一個不錯的投向。

據分析，大部分投資機構經過充分的體驗和論證后，基本都會覺得沒有其他行業可替代地產行業所提供的收益,以及“磚頭在手”（資產）的風控安全感。

比如，不少謀求轉型的地產投資機構，轉向創投和二級市場（比如私募證券），卻發現挑戰更大，前者基本被頭部機構搶占，而后者的風險比房地產行業還大。

當然，也正如馬光遠所說，房地產和過去不一樣了。想在房地產領域分一杯羹的地產投資機構，同樣也要做出改變。

“很多投資機構借錢給房地產項目，圖的就是房企返還的高額利息，全然不管項目運營。”曾就職于某已暴雷大型房企的內部人士表示，其給到的一份項目融資列表顯示，幾乎所有項目的融資利息都超10%，“但這些項目實際上基本都賺不到錢?！?/p>

項目賺不到錢還投？上述業內人士指出，“一方面，機構在投資之初往往以為這些項目是能賺錢的，但房企在實際運營過程中，成本控制、銷售端等方面不如預期，導致虧損，還有極端情況，是一開始就被‘忽悠’。另一方面，對市場和房企預期樂觀，還的利息錢是否是從項目來不要緊，只要最終能還上就行?！?/p>

可以看到，過往正向預期之下，投資機構依賴的是市場行情的上升，賺的實則是周期紅利，投資屬性重，粗放且暴利。

而一旦市場下行，底層資產壓根無法支撐投資人的收益要求，暴雷也是意料之中?！肮颈├缀螅顿Y機構的錢都還不上了，保交樓背景下，項目回款也是優先償還工程款?！痹摌I內人士表示，有的機構急了，為了拿回投資款，強行從項目監管賬戶中劃扣。

比如，佳兆業暴雷后，其合作銀行，華夏銀行(600015)佛山分行未經當地政府同意，從佳兆業的悅峰項目商品房預售款賬戶上劃扣資金，被政府開“罰單”。

其實，這同時也暴露出，一些投資機構在風控方面的大意，比如在投前管理，包括項目本體分析、投資測算、盡職調查等方面的不足，而今被套，恰也是一種教訓。

所以接下來，錢不能像此前一般“任性”給了，具體到投資準入、合作對象、項目選擇上，都會發生變化。

從這個角度看，不是房地產不值得投資了，而是過往的暴利式投資沒有了，地產投資逐漸回歸較為理性的階段，好公司、好項目、好產品仍然具備投資價值，對投資機構的投資能力，也提出的更高的要求。

撿漏抄底時機到了

民營房企普遍錢緊的情況下，去年的二、三輪集中供地，基本是國央企和優質民營房企的主場，正因市場趨冷，他們得到了抄底性的拿地機會，熱點城市地塊低價或低溢價成交的情況屢見不鮮，項目利潤可觀。

這也為地產投資機構帶來機會。

特別是，這期間，出現了一波城投平臺的“托底”拿地，尤其在上海、廣州、南京、蘇州、無錫等城市第三輪集中供地中，表現明顯。

實質上，城投公司拿地也會增加周轉壓力和債務壓力，資方的參與，對他們而言也有積極意義，這也會成為地產投資機構的切入點。

“核心城市，像深圳、上海等，以往土拍競爭激烈，像小的城投公司的都不一定能拿到地。但去年二、三輪集中供地中，基本都沒錢的民營房企，反而成為城投的拿地窗口，有的甚至底價就能拿到好地。”同策研究院研究總監宋紅衛表示，很多城投也是走市場化路線，后續也會在一些產權平臺上進行資產轉讓或合作開發。

除此之外，部分手中有優質項目、現金流健康的地方性房企開始冒頭，他們同樣是值得期待的合作對象。

西政資本分析指出，土儲豐厚的地方龍頭房企以及其它實力較好的地方中小民營房企，仍舊握著利潤空間優秀的地產項目，盡管當中不少有意放緩項目的推進速度（主要在等市場復蘇），但他們手上的項目以及在當前市場低位的出手能力，還是讓市場充滿了期待。

中指研究院數據顯示，從交易對手的選擇偏好來看，2022年，近80%的機構優先偏好于央企和國企，其次55%的機構偏好于區域龍頭企業。前者債務規模及結構相對可控，后者則往往與本地金融機構有較為密切地合作，信息不對稱程度較低，同樣也受到機構偏好。

還有一個情況是，目前市場上仍掛著一批出險房企的待售資產，質量雖參差不齊，但體量超千億，當中不乏一些優質項目，可供挑挑揀揀。且現下是買方市場，談價空間大。這對于有資金優勢的投資機構來說，確實是一次難得的抄底機會。

據分析，當下出險房企待售的資產超千億，從去年末至今賣出的資產，均相對優質，且多是折價出售，賣方的議價能力并不高。就比如世茂，已售的上海外灘項目，10.6億元的交易價格，較13.8億的報價，打了77折。

更長遠的角度看，這一波行業出清過后，能存活下來的房企，估計多是資產優質、負債結構合理、經營能力強的穩健型房企。對于地產投資機構而言，接下來的投資安全邊際，也會更高。來源：無冕財經