中國最低調城市，過去幾年房價卻猛漲

前不久七普數據公布，全國各大城市的人均GDP也相應出爐，這次登上冠軍寶座的不再是深圳，而是無錫。

非一線、非直轄、非省會、非計劃單列市，無錫竟然能成為全國人均GDP最高的城市，很多人外地人都說“看不懂”。

去了蘇州和無錫考察，別的先不說，城市印象差異就很明顯了，和蘇州娟秀大氣相比，無錫則更加務實，城市營銷顯然做得不夠。

如果說蘇州是中國最強地級市，沒有之一，那無錫應該是中國最低調的城市。

但低調這事不見得是好事，就和謙虛一樣，適當謙虛博好感，過分謙虛反而是驕傲了。

一個城市有多大的價值，決定樓市的天花板在哪里，所以要搞懂無錫樓市，先搞懂無錫的城市價值。

無錫到底多牛？

用官方的話說就是：用中國萬分之五的土地，生活了千分之五的人口，創造了中國1.2%的GDP。

這座7462135人的城市，有14家中國企業500強，26家中國制造業企業500強，18家中國服務業企業500強，26家中國民營企業500強，四項指標均位居江蘇第一。

看看上市公司數量：

截至2020年底，無錫擁有90家上市公司，總市值達1.2萬億元。千億級別的公司有3家，數量超過了南京、長沙、重慶、成都等熱門二線城市。

無錫產業比較牛逼的要提物聯網和集成電路，物聯網產業的產值全國第一，江蘇產值規模的一半都在無錫，集成電路產業規模全國第二，僅次于上海，江蘇的一半也都是在無錫。

富裕的無錫也是誕生過幾個大家耳熟能詳的企業，比如男人的衣柜——海瀾之家(600398)，就誕生在無錫，還有被廣告頻繁洗腦的腦白金和黃金搭檔，也從無錫走出。

整個江蘇省的第一家LV專賣店、第一家Apple Store，也都選擇優先入駐無錫，而不是省會南京和經濟總量更強的蘇州，這足以說明問題：

無錫人消費力夠強，有錢。

怪不得人家是人均GDP最高的城市！

而且作為長三角幾何中心城市，無錫到蘇州17分鐘，無錫東到上海36分鐘；無錫宜興到南京36分鐘，無錫宜興到杭州32分鐘！一城之內到三地，都是半小時左右，交通優勢絕無僅有！

但交通便利是好事，有時候卻也是限制發展的桎梏。

既然去上海、杭州那么便利，為什么不去上海杭州搞錢？無錫的產業真的能吸引年輕人置業嗎？

所以這幾年，越來越多人對無錫打上宜居的標簽。

宜居本身是好事，但過于宜居對于吸引年輕人而言，不見得是好事。

無錫地理位置優勢明顯，雖然長三角城市實力都很強，但還是有梯隊，上海薪資水平最高，競爭雖大，但提供的就業崗位也更多。

這幾年杭州的互聯網經濟更是強勢崛起，以阿里巴巴為代表，網紅直播生態開始盛行蔓延，多少網紅為求發展都舉家搬遷杭州。

蘇州最強地級市，通過搞活了一個蘇州園區，不僅提供城市新封面，搞出像樣的地標大褲衩，也搞起來一些產業，起碼it在蘇州也找得到工作了。

蘇州園區，隱約看到大褲衩

而無錫前幾年it可真不好找工作，也是這幾年提供的崗位稍微豐富起來，但和蘇州的園區相比仍有差距。

無錫天生是好命，可惜在高手如云的長三角，要出圈也不容易。

現在長三角的各種政策基本也環繞在上海、杭州、蘇州，無錫很難撈到好處，真是不低調都不行，政策關注不到啊。

其次，無錫是個以工業起家的城市，這種產業不需要搞成片聚集的寫字樓，所以哪怕現在有點樣子的經開區其實還缺乏點那味兒。

無錫經開

一個城市還是需要像樣的建筑名片的，但無錫的經開現在就是缺乏一張名片一樣的摩天大樓。

不要小看這個，對于外地人而言，高樓也是城市競爭力的一種體現。

這也是為什么那么多城市喜歡高樓、喜歡建城市地標的原因。

如果說無錫這一刻想要對標蘇州，那就還有一個問題：

無錫城市骨架鋪設太大，讓人模糊了重點。

蘇州發展時舍棄中心，以保護古建筑園林為主，傾全力發展當時的郊區—蘇州園區，從1994年首期開發建設開始到現在已經20多年了，如今園區自然也成為蘇州房價天花板所在，房價7-8萬的都有，大有逼近一線城市態勢。

而無錫則還是以中心為主，然后到處發展新城，2015年10月撤銷崇安區、南長區、北塘區設立無錫市梁溪區，這是無錫的中心城區。

經開區也是2018年無錫市委市政府調整太湖新城管理體制、組建江蘇無錫經濟開發區。

和蘇州園區相比，不管是梁溪區也好，經開區太“年輕”了，連無錫太湖新城也是2007年才開始啟動全面建設的。

惠山新城和錫東新城雖然發展了不少年，但近幾年“城二代”也出來了，錫西新城、天一新城、洛社新城也都來湊熱鬧。

給人感覺無錫就是攤大餅式的發展，一個區域沒搞好，就想搞其他區域，結果可能哪都沒發展起來。

去售樓處聽銷售講解項目介紹，都還是圍繞距離梁溪區的商業配套有多近來介紹，距離恒隆廣場多遠來介紹，顯然經開區還沒成為城市新中心。

但無錫要對標蘇州，房價天花板肯定在經開，經開普遍的價格也就3.5萬左右，而梁溪區也能找到逼近經開區房價的區域，經開區還沒挑戰傳統老中心的地位，也還沒拉開價差。

但價差還在，就說明空間和潛力還在。

就好比現在幾乎沒有任何一個蘇州人，還不認可園區的價值一樣，園區價值肯定是第一的，但園區房價也漲上去了，和其他片區也拉開價差了，這是一個比較成熟和正常的發展模式。

核心CBD和其他區域有2-3倍價差，這是一個城市發展成熟的標志。

按照這個標準，無錫經開顯然還沒發展成熟，無錫的城市價值還等待時間塑造。

大家都在等，無錫什么時候能突破4萬的天花板？

4月份集中土拍，招商和仁恒在經開區拿下的地塊已經達到樓面限價19500元/㎡，加上配建租賃面積，入市就是4萬起，算是打破經開現有的房價天花板，但僅限經開。

由點帶面，核心區開始上漲，同樣會帶動其他片區的上漲。

現在其他“城一代”房價普遍在2萬+，貴一點的就是錫東新城，因為天一高中的拉高，房價去到2.8-2.9萬，價格稍微適中的惠山新城房價也在2.5萬左右。

“城二代”因為離核心區遠一點，現在價位普遍2萬以下，就天一新城因為地鐵+配套完善+距離梁溪區較近，房價去到2.2萬左右。

現在求無錫暴擊，還是梭哈經開區最好。

也別相信所謂的經開區外溢，現在無錫經開區還產生不了外溢能力。

發展成熟一點的惠山新城、錫東新城以及有地鐵通勤的天一新城，剛需可以按需考慮。

一旦經開房價上漲，等經開全面去到5萬的時候，這里房價突破3-3.5萬還是可以的。

我去新吳區考察的時候看到很多集聚的園區，還有物聯網產業基地，但太科園周邊包括園區周邊目前沒有看到新房在售，如果太科園周邊有新房，也會是一個非常好的選擇。

回歸城市價值而言，我是看好無錫的。

我覺得未來經開區作為新中心，房價去到5萬還是可以期待的。

但至于這個時間不好說，期間還得結合政策來看。

不僅無錫，包括蘇州也是，從2019年開始調控打壓后，市場開始降溫回調，目前無錫調控比較到位，整體市場比較健康。

無錫現在的錨就是蘇州，蘇州得起來，無錫才有飛躍的機會。

而省內、長三角其他城市的兄弟實力都很強，大家都在參與搶人，人口增量速度又已經放緩，未來搶人是越來越難。

有時候出生在尖子班，想要更進一步，難度系數很高。

另外，無錫還缺乏一個爆點，無法有重磅政策的刺激利好，現在只能靠無錫本地市場以及新無錫人接盤，但存量不缺房，增量人口又乏力，如果沒有政策刺激刺激，想爆發式上漲有點難。

但樂觀心態要有的，畢竟一個無錫干倒了多少省會城市，經濟實力和產業實力就擺在那，在全國想低調也低調不來。

總體而言，無錫不是一個適合短期暴擊清空出場的城市，而是一個值得長持的績優股。

在無錫買房，一定要耐得住寂寞，保持樂觀。

這是無錫考察后的第二篇稿子，第一篇稿子是分析了無錫的基本市場和幾個新城的價值排序的，沒來得及看的點擊回看就好看了：強三線走一樣的路子了？

之前考察就住在南禪寺附近，酒店往外看，直接能看到江南水鄉獨有的水系穿過，別的不說，確實宜居，考察途中還有司機大哥加我微信，說要給我郵寄陽山水蜜桃哩。

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