幣臨城下！4萬億&雙降，北京環京迎樓市窗口期

今年以來，我們最強烈的感受就是四個字：幣臨城下！

1月份國內人民幣貸款增加3.98萬億元，是單月統計高點，同比多增3944億元。這也就意味著，創紀錄的近4萬億元信貸投放很快將進入市場流通。對物價、房價，可以說意義深遠。

果然，市場面亦出現一個重要變化，即1月份70城房價指數環比首次止跌。

接著，住建部開會了，定調今年樓市要穩！

樓市資本論獲悉，2月24日住房和城鄉建設部部長王蒙徽介紹推動住房和城鄉建設高質量發展。其中，有兩句定調今年政策走向的話很重要:

第一句，努力為穩定宏觀經濟大盤發揮積極作用。比之前表述房地產的內容更為積極，今后有望出臺更多穩定利好政策。第二句，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求。事實上，近段時間，多地相繼釋放樓市政策暖風，降息降首付，托底舉措接踵而至。

樓市資本論認為，現在的樓市大風向，和去年相比，真的已經變了。雖然房住不炒還在提，但是對于樓市調控政策的態度，已經告別了原本的“嚴管”，如今明顯趨于溫和。

所謂，買漲不買跌。貨幣寬松與降息降首付的疊加效應兇猛。

從4萬億到雙降（降息降首付），我們從全國到北京乃至環京，逐一探尋樓市回暖的蹤跡，也幫大家分析是否出手樓市抄底的窗口期已經到來。

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01

全面松綁

全國樓市呈現三大回暖跡象

種種跡象都表明，全國樓市已經觸底，從政策導向、調控現寬松跡象，到針對房企、購房者出現信貸寬松跡象，房企的開發貸松綁政策等看，樓市的至暗時刻已經過去。

全國樓市的回暖潮從下面三點看是有堅實基礎的。

1、降首付潮席卷全國

降首付歷來都是判斷樓市政策轉向的試金石。

2月18日，山東菏澤松綁樓市的消息傳得沸沸揚揚，無房無貸的購房者首付比例從原先的30%降低到20%，驚起全國關注。而從某種意義上來說，菏澤就是一大堆三四線城市的典型代表。

事實上，“降首付潮”早已蔓延開來——越來越多的城市開始主動加入到買房降首付的行列中，重慶、贛州等地早已在春節后就下調了首付比例，佛山悄悄下調了非限購區域的首付比例，東莞、惠州等地的樓盤也主動下調了首付。

降首付，意味著你能用更少的錢，撬動更高的杠桿。比如原來是3成首付，你手里有100萬最多能買總價333萬的房子；現在降到2成，100萬就能買到價值500萬的房子。

2、降利率30年少還22萬元

不僅讓你買得起，還要讓你還的起貸。這次樓市回暖政策配套很全面、很人性。

自今年1月份央行下調LPR后，最新1年期LPR（貸款市場報價利率）為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。至此，一線城市的房貸利率相比去年年底均有所下調。以廣州為例，首套房貸款利率從此前的5.6%下調至5.4%，二套房貸款利率從此前的5.8%下調至5.6%。這樣的話，貸款500萬元、30年期，無論是首套房還是二套房，購房者每個月可以少交月供627.41元，30年可累計節省利息22.58萬元。

廣州之外，從一線城市北京、上海、深圳到二三線城市，房貸利率均有所下調。據貝殼研究院發布的重點城市主流房貸利率數據，2022年2月，貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸款利率為5.47%，二套房貸款利率為5.75%，均較1月的房貸利率回落9個基點。特別是，各城市的房貸審批速度也在加快。2月平均放款周期為38天，較1月縮短12天。

3、房價企穩掉頭向上

又降首付又降息，樓市的暖自然在房價上也反應出來了。

統計局數據顯示：1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.1%轉為上漲0.6%，其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、0.5%和0.5%；二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為上漲0.1%；三線城市新建商品住宅銷售價格下降0.2%，降幅比上月均收窄0.1個百分點。

值得注意的是，統計局數據還特別強調了下1月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有39個和55個，比上月分別減少11個和8個。這無疑就是告訴大家，市場底部已經形成，特別是一線城市已經企穩向上了。

樓市資本論認為，在政策底部出現后，配合金融利好，從降首付降利率來看，樓市底部特征明顯，后期回暖向上發展可謂是板上釘釘。

PART

02

二手房連漲兩個月

北京樓市反彈動能大

全國樓市回暖，具體到各城市，樓市資本論最有信心的還是首都北京。從統計局的數據看，不止新房，北京的二手房價格也已經連續兩個月都在上漲。北京是全國二手房領漲的城市。

1、北京新房二手接連上漲

從今年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況看，北京、上海這兩個一線城市的二手房價分別環比上月上漲0.5%和0.6%。在經過3個月和2個月連續下降后，從去年12月起出現連續兩個月的環比上漲。新房方面，1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.1%轉為上漲0.6%，其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、0.5%和0.5%。

2、房企參與土拍意愿明顯回升

另外，剛剛結束的北京土拍也是觀察北京樓市前景的重要窗口。

2月17日，北京2022年首批集中供地共計出讓18宗地塊，其中17宗成交，1宗流拍，總出讓金額480.225億元。其中，現場競拍8宗地塊，另有9宗地塊于2月16日在線上成交，最搶手的昌平中關村(000931)生命科學園地塊，溢價率高達15%。

此次土拍雖不能與北京去年第一次集中供地拍出1109.7億元的盛況相比，但相較于去年第二輪和第三輪土拍情況，房企參與意愿明顯回升，也再次驗證北京樓市已呈現逐漸回暖趨勢，也預示著后續其他城市土地市場也存在復蘇的可能性。

3、北京居民資金杠桿率低，樓市潛力大

從此前媒體公布的2020年關于部分城市居民資金杠桿率的數據看，北京居民的杠桿率很低只有49.2%，遠低于深圳的137.2%、廣州的103.9%和上海的75.9%。在主要城市中北京最低，這也說明北京居民的自有資金充足，金融風險小。

這樣來看，北京貸款金額不足存款的一半，相比于很多城市的“負重前行”，北京居民的存款充裕，購買潛力相當強大，一旦樓市回暖大趨勢形成，穩步向上力量將十分強大。

樓市資本論認為，經過去年年底的調整，北京新房、二手房成交量開始恢復，樓市整體復蘇跡象明顯，考慮到北京居民的強大資金潛力，今年北京樓市表現十分值得期待。

PART

03

水漲船高

環京樓市迎剛需置業良機

一直以來，北京樓市都是環京樓市的方向標。北京樓市全面回暖的跡象，自然也讓環京樓市充滿期待。

繼燕郊地鐵、廠通橋及北三縣高鐵工程的全面啟動后，2月23日，北京市發改委等部門聯合召開京津冀協同發展8年成效新聞發布會。北京市交通委協同發展處處長趙陽介紹，今年北京將試點試行國貿到北三縣定制快巴，并逐步在環京地區推廣。是的，2022年的京津冀交通一體化一刻也沒有停步。北三縣、環京距離北京仍在越來越近。

說回今年環京樓市表現值得看好，除了越來越便利的交通、配套等基礎條件，其最底層邏輯仍是人口。據第七次全國人口普查結果顯示：截至2020年底，廊坊市常住人口為5464087人，居河北省第七位。與2010年相比增加1105248人，增長25.36%，遠高于全國5.38%的增長水平，還呈現出人口流入速度持續加快、性別結構明顯改善、人口素質不斷提高、城鄉結構發生歷史性變革、新型城鎮化進程穩步推進等變化。

特別是隨著京津冀協同發展及北京對外疏解政策的持續落地，作為環京重鎮的廊坊，尤其是環繞北京城市副中心的北三縣地區。人口數量大增意味著剛性需求量的大增，尤其是通過人才引進的新增人口，大多數都是在京工作人員。相比北京已經6.5萬元/平米高的樓市均價讓人望而卻步，未來環京置業的需求量自然會穩定增加。

中國房價網數據顯示，畢竟目前廊坊市房子均價才11362元/平米，其中主要幾個通勤地區：三河18516元/平米；大廠14393元/平米；香河9335元/平米；固安10666元/平米。整體價格與北京相比差距還是很明顯的，就算是對比北京與其相鄰的郊區，價格差也在三到四倍。考慮到北京相對穩定的房價，環京樓市今年的上升空間還是很有想象力的。

總而言之，相信隨著越來越多的樓市消息利好，從全國到北京乃至環京，整個市場的溫度一定會越來越高。

樓市資本論想說，現在回頭看，2015年正是上一輪周期的底部，當時全國打擊樓市之聲不絕于耳，還敢買房的人寥寥無幾。7年過去，歷經最艱難的2021年樓市，最好的買入時機或就是現在。

剛需和剛改們注意了，趕緊看房吧。如果還在質疑樓市處于下跌通道的，只會錯失良機。

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