多城下調房貸首付比例和利率，房企人士：或難改悲觀預期，銷售回款難度可能加大

紅周刊 記者 | 熊穎

最近一周，菏澤、北海、重慶、佛山等多個城市降低了房貸（包括公積金貸款和商業貸款）首付比例，從之前的30%降至20%，下調幅度很高。政策正在托底樓市，但房企人士卻悲觀地認為，今年仍會是房企生存非常艱難的一年，特別是銷售回款難度可能進一步增大。

作為政策敏感性行業，房地產市場的冷熱狀態極易受政策左右。不過，這一行業定律疑似被打破。近期，多個城市推出降首付、降房貸利率等一系列利好政策，但多位房地產人士對房地產市場今年的表現仍持悲觀態度，認為上述政策的實際提振作用并不大。

多城房貸首付和利率“雙降”

政策托市意圖明顯

今年以來，以濱江集團(002244)、中國海外發展等為首的港股內地地產股以及A股地產股股價持續走高。Wind數據顯示，截至2月24日，濱江集團股價累計上漲33.48%，中國海外發展漲幅29.74%，旭輝控股集團漲幅20.45%。此外，富力地產、龍湖集團、越秀地產、中國金茂、華潤置地等規模房企漲幅均在15%以上。

地產股的普漲，與近期房地產利好政策不斷有直接關系。據報道，2月17日，山東省菏澤市工、農、中、建四大國有銀行已經下調個人住房按揭貸款首付比例，對名下無房無貸的首套房購房者，首付比例可以降至20%。

《紅周刊》記者梳理發現，截至目前，全國已有11個城市首付比例有所下調。其中，菏澤、重慶、贛州、佛山、駐馬店、南通、蚌埠等7城首付比例降至兩成。

東亞前海證券研究報告指出，從房地產貸款首付比例政策看，由之前三成首付下降到此次二成首付是刺激市場需求，鼓勵居民貸款買房行為。且此次調整釋放積極信號較為明顯，各地積極響應。個股方面，首套房貸首付比例下調政策執行城市的龍頭房企將受益。

以“降首付”惠及城市重慶舉例，據克而瑞數據顯示，2021年，金科集團、融創中國、龍湖集團依次在重慶實現全口徑銷售金額344.74億元、304.12億元、227.51億元，包攬當地銷售排行榜前三甲。此外，萬科A、碧桂園、華宇集團等房企在渝的2021年全口徑銷售金額同樣過百億。

某TOP10房企人士向《紅周刊》記者表示，雖然降首付政策大概率還會覆蓋越來越多的城市，但主要還是在二線城市以下，目前來看一線城市并不會放松。

在部分城市下調房貸首付比例的同時，部分城市的房貸利率也開始呈現下調趨勢。2月21日，廣州房貸利率迎來松動，自當日起，四大國有銀行同步下調廣州地區房貸利率。其中，首套房利率從此前的“LPR（貸款市場報價利率）+100BP（5.6%）”下調至“LPR+80BP（5.4%）”，二套房利率則從“LPR+120BP（5.8%）”下調至“LPR+100BP（5.6%）”。

值得一提的是，某房企內部人士根據其過往經驗向《紅周刊》記者表示，“信貸政策是全國性的，沒有地方性?！币簿褪钦f，廣州的房貸利率下調將不會是個例事件。

中信證券研究表示，按揭貸款額度和利率是關鍵性變量，地方層面的需求側托底政策也有望持續出臺。中信預計，3月之后房地產景氣有望見底回升，而結構演變趨勢則會繼續。

業績預告四成房企出現虧損

計提減值準備成“主因”

而在一系列利好政策出臺之前，房地產行業被悲觀情緒所籠罩。一方面，房企爆雷不斷；另一方面，根據目前各房企已經披露的業績快報和業績預告來看，房企的業績表現也不容樂觀。

其中，6家房企發布業績快報，除華發股份(600325)2021年實現歸母凈利潤31.95億元，同比增長10%外；2021年，招商蛇口(001979)、金地集團(600383)、綠地控股(600606)、廣宇發展(000537)、保利發展均呈現不同程度的業績下滑。

而根據中指院研究數據顯示，截至2月23日，A股69家房企發布業績預告或業績快報，虧損28家，占比40.6%，四成房企出現虧損，虧損額超過10億元的就有11家。

《紅周刊》記者梳理發現，從目前的業績快報、業績預告可以看出，除個別房企能夠實現業績的逆周期增長外，絕大多數房企都難逃業績虧損和業績下滑的“主旋律”。

而計提減值準備又是“蠶食”房企利潤的重要原因。值得一提的是，這一現象同樣遭到了監管部門的關注，多家房企收到問詢函，被要求解釋說明計提減值準備的具體情況。有房企在回復函中表示，計提存貨跌價準備是其業績降幅較大的原因之一，自己旗下7個地產項目存貨跌價準備合計24億元，其中，內地A項目采取了銷售折讓的方式加速去化及資金回籠，銷售均價由1.83萬/平方米降至1.64萬/平方米，售價無法覆蓋項目成本，測算預計跌價金額約兩億元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《紅周刊》記者表示，從房地產行情來看，2021年屬于前熱后冷階段，從具體月份看，5～11月份很多城市都出現了持續性環比下跌現象，即指住宅銷售市場類似銷售數據下滑，使得房企營銷成本增大，同時降價讓利動作增加，所以從財務數據上看，三季度明顯虧損，四季度虧損壓力更大。由此，類似虧損是符合預期的。

“雙降”難改悲觀預期

全年回款難度或進一步擴大

2022年開年，房地產市場延續了其在2021年的悲觀情緒，今年，多家房企銷售額呈現斷崖式下跌，根據克而瑞數據，今年1月，百強房企的全口徑銷售總額約5849億元，同比下跌40.7%。此外，根據中指研究院數據，今年1月份銷售額超過百億元的房企為15家，較去年同期減少14家；超50億元的房企22家，較去年同期減少31家。

不少機構觀點認為，降首付、降房貸利率等一系列利好政策的落地，將能有效緩解當前房企的銷售困境。那么，降首付、降房貸利率等政策的落地究竟能對房地產行業帶來多大的提振作用呢？

《紅周刊》記者采訪發現，多位房企內部人士對上述政策落地效果持悲觀態度。一位TOP10房企內部人士向《紅周刊》記者表示，作用不大，因為（房地產的）市場運作有自己的一套規律，不是“喊口號”、降首付就能刺激的。除非市場信心能夠重新建立，否則現在大家都不敢買，銷售額自然也難以攀升。

而某頭部房企高管也向《紅周刊》記者表示，降首付、降房貸利率等政策的提振作用不大，因為此輪市場下滑是基于經濟基本面的問題，疊加疫情等因素所致。在其看來，往后雖然會有小幅反彈，但整體上仍舊無法改變房地產行業的下行趨勢。

上述房企高管預計，今年的房地產企業會在要么生存要么死亡的“生死線”上掙扎，“縮表”現象會更加普遍。此外，停工緩建、大規模促銷、房爆雷裁員以及土地市場遇冷等現象將成為常態。與此同時，還會帶來供應商爆雷、客戶和開發商矛盾激化、政府和國企參與混改等一系列連鎖反應。

某房企人士李明（化名）還告訴《紅周刊》記者，今年很多房企開工都比往年要來得晚，原因在于，大家其實都不太看好今年的房地產市場。在其看來，對房企來說，今年房地產市場的關鍵期在6月前，6月后的房地產市場預計和去年的冰點期保持同樣的停滯狀態，所以預計今年房企歇業的情況會更加嚴重，且可能造成大批房企人員的轉型。

在李明看來，不光今年上半年的“銷售黃金期”對房企來說至關重要，銷售回款也將是房企在今年全年的一大難題。其表示，雖然目前銀行的貸款政策已經放寬，但從實際情況上來看，很多購房者仍然存在貸不到款，或銀行放不了錢的一個狀態。

李明以深圳某地產項目進行舉例，目前該項目的最后一期一共賣出300多套房，其中，200多套房處于銀行沒錢放的狀態，另外100多套房，銀行則以資料不齊全等原因也不給放款，因此造成了銷售300多套房但一套房也沒收到貸款的尷尬局面。李明認為，今年房企難回款的趨勢會越來越嚴重，且今年房企的回款也會出現明顯下滑。

（本文已刊發于2月26日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）