爆冷的地產法拍

文/樂居財經 呂秀倫

2022年，本該是光耀集團成立20周年的年份，但其掌舵人郭耀名卻早已遠走香港，留下一地雞毛；公司破產資產被擺上拍賣臺，也無人問津。

2月26日，惠州破產房企光耀集團旗下16項打包資產被法院集中拍賣，起始價4.4億元，但最終僅有一宗土地成功拍出650.54萬元，其余資產全部流拍。

這個數字，在光耀集團的負債規模面前，簡直就是杯水車薪。根據光耀第三次債權人會議資料，僅優先債權組和普通債權組的債券總額就已經達到了169.86億元。

此次成交的“惠府國用（2012）第13020700021號土地使用權”最受追捧，23人報名，經過168輪報價、105次延時后，最終成交價650.54萬元，較起拍價134.54萬元整整高出了516萬元。

據樂居財經了解到，該地塊是一宗位于惠州市東平半島三丈崗的工業用地，面積為1930.3平方米，評估單價697元/平方米，成交單價翻了僅5倍，達3370.15元/平方米。

其余15項法拍資產中，除“惠府國用（2010）第13021920079號土地及建筑物”獲1人報名外，其它商場、商鋪、車庫等14宗財產皆無人報名，遭遇爆冷。

發家于惠州的光耀集團，以“先生的湖”項目聲名遠揚。不過，郭耀名并不滿足于偏安一隅，此后光耀高歌猛進，最終致使其資金鏈承壓，深陷債務泥潭。

過去的一年，不僅有光耀破產變賣資產，諸如“園林皇后”何巧女、原浙江女首富周曉光、百億富豪陳建銘等耳熟能詳的地產人物，也被迫將名下資產放置法拍臺上。伴隨著旗下資產被拍賣抵債，已是窮途末路的一代地產大佬也就此落幕。

光耀“失色”

光耀集團自資產拍賣通報發出伊始，進展就頗為坎坷。

1月20日，光耀管理人對其首批破產資產拍賣情況進行通報。這是一張長長的拍賣清單，涵蓋光耀集團17項破產財產，200多項拍賣標的。主要是商場、商鋪、車庫、辦公等類目，起拍總價約5.5億元。

很難想象，當年叱咤廣東的百強房企，如今盤出的拍賣資產只值5億多。

通報發出幾天后，因有第三人稱對擬拍賣的車位提出諸多異議，光耀管理人不得不對拍賣的資產進行調整。

其中，光耀名下荷蘭水鄉項目原計劃上拍334個車位，因存在較多異議，最終本次暫不上拍，待管理人進行審核后另行處置。此次調整后也由最初的17項資產拍賣變為16項。

雖然微調了資產包，但此次法拍仍遭遇爆冷，原因在于標的存在過多瑕疵。

例如，位于馬安新樂村泥城地段的惠府國用（2010）第13021920079號土地僅有土地證，且土地使用權已超過土地轉讓合同約定的開發期限，涉及土地閑置、土地年限及補交地價問題。而其地上建筑物于2005年建成，為臨時建筑物，已超過批準的使用年限，無產權證，目前還處于占用狀態。

商場、商鋪等項目則均欠物業費、水電費等，荷蘭水鄉一期項目商場、辦公用房還存在占用情況，荷蘭水鄉一期、三期、五期項目的商場、商鋪等存在抵押和查封。

撿漏者也不傻，知道倘若輕易拍下還得處理產權、補交地價、補繳水電費等歷史遺留問題，還不如不去碰這些“燙手山芋”。

另一方面，光耀集團母公司此前的資產處置溢價也不高。2017年11月，深圳光耀地產集團所持有的惠州市裕景實業49%股權被申請強制拍賣，用以清償債務。

資產評估報告顯示，裕景實業評估后的資產總額約3.2億元，負債總額約4.3億元，起拍價僅為18.77萬元，經過266次延時，最終成交價為418.55萬元。

眼下，光耀的破產資產還在源源不斷被擺上法拍臺。2月9日，光耀管理人公告稱，將對“翡儷港”項目進行公開拍賣。

翡儷港是光耀在惠州打造的豪宅項目之一，建設期間因資金鏈斷裂等問題出現停工；2014年，惠州源東集團接手了該項目，但此后又再次出現停工。自此，翡儷港成為了惠州本地著名的爛尾樓。

據了解，此次擺上拍賣臺上的資產為，“翡儷港”在建工程114套房產和2500平方米土地使用權、“東平C-04號地”土地使用權及合同權益、“東平C-04號地”單體樓11套房產。上述資產評估總價為3.99億元，將采取整體打包處置，并設置復工復建附隨義務。

據悉，翡儷港項目將于2月28日掛網，3月28日10時至2022年3月29日10時開拍。

此外，光耀集團名下未處置的住宅、車庫、車輛、交易性金融資產等也將在3月28日拍賣，起拍價總價1.2億元，包括光耀集團名下中信銀行(601998)無限售流通股、海豚灣花園項目無證住宅、荷蘭水鄉五期二組團無證住宅等。

沒等來“白衣騎士”

每逢上億資產登上法拍市場，背后總能牽出一段耐人尋味的故事。

樂居財經查詢獲悉，光耀集團成立于2002年，注冊資本1.21億元，以地產開發為主，并涉足教育、建筑、金融、環保行業等。公司由唯一股東深圳市光耀地產集團（下稱“光耀地產”）持股100%。股權穿透可知，光耀地產由郭耀名、楊鎮古各持股85%、15%。

早在2007年，光耀集團就已成為惠州的銷冠，并且連續8年霸占龍頭位置。資料顯示，2008年至2011年間，光耀更是連續四年業績翻番。

尤其在2010年，地產還并未瘋狂的年代，光耀集團銷售額就已高達40億元，也是惠州本土房企首家進入中國百強的房企。

期間，2009年，光耀集團由惠州總部搬遷至深圳，開始了全國擴張的步伐，迅速布局北京、天津、上海、杭州、寧波、東莞等地。甚至，還開拓了海外市場，諸如在韓國、馬來西亞等國做養老、旅游地產項目。

眾所周知，地產屬于資金密集型產業，資金沉淀量大。高歌猛進的攻城略地，只有源源不斷的資金補充才能滿足需求。

彼時，曾經風光無限的的光耀集團也因無序擴張，致使資金鏈承壓。自2011年起，伴隨宏觀環境的調控，光耀開始陷入信用危機、資金鏈斷裂的泥潭。

期間，郭耀名也曾想要通過抓住上市這根“救命稻草”來自救，不過最后都無果而終。2013年5月，郭耀名表示，光耀集團曾兩次嘗試通過重組上市，但都以失敗告終，并讓光耀損耗巨大。

其中，首次沖擊上市是在2011年，光耀通過收購新都酒店想達到借殼上市的目的，3年投入高達10億元。不過，翻身的機會并未站到光耀這一邊，收購完成后，因有房地產背景，政策不支持重組而失敗。

不過，第二次沖擊資本市場，光耀仍未逃脫重組失敗的宿命。彼時，郭耀名想要通過礦業來重組上市，并花費2億元在湖南買下兩個礦井。但好景不長，不久后礦業開始走下坡路，致使光耀再次重組失敗。

想要上市，自然需要更多的資金支持。當年，伴隨著銀行信貸的收緊，郭耀名另辟蹊徑，走向了民間借貸之路。郭耀名曾表示，“從2011年起，光耀通過民間借貸籌資15億元，光利息就高達十多億元，這讓光耀喘不過氣來?！?/STRONG>

2014年，光耀旗下多個項目未能如期交房，處于停工狀態，隨之而來的便是資金鏈危機。

三年后的2017年，光耀便走向了破產重整的道路。同年底，法院依法裁定受理光耀破產重整一案。次年2月，法院指定深圳市金大安清算事務及廣東卓凡律師事務所聯合擔任光耀集團管理人，負責重整工作。

彼時，郭耀名曾表示，“只要3億到5億元，光耀就能緩過來，并愿意接受一切企業的收購?！钡晕刺用撍廾?/P>

遺憾的是，4年過去了，光耀集團終究沒有等來屬于它的白衣騎士。2020年，東莞市第三人民法院還發出“懸賞令”，尋找郭耀名合法財產線索，最高懸賞金高達160萬元。

去年3月，光耀集團管理人依法向惠州中院提請裁定終止光耀重整程序；6個月后，法院裁定終止重整程序并宣告光耀集團破產。至此，曾經名噪一時的地產百強企業的命運就此打住。

如今，光耀集團傷痕累累，早已積重難返。其被列為被執行人4起，被執行總金額達8.66億元，歷史被執行人達473起，歷史被執行總金額達72.85億元；同時，光耀集團失信信息達18條，限制高消費多達267條。

與之相關的裁判文書，甚至超過了1200條。其中，不乏商品房預售合同糾紛、借款合同糾紛案件執行、金融借款合同糾紛、民間借貸糾紛等。

黯然謝幕

在地產圈，郭耀名和他的光耀集團被法拍并不是個案。還有諸如陳建銘、何巧女、周曉光等地產大佬的資產也被擺上了拍賣臺。

去年9月，青島市中級人民法院發布最高1000萬元的懸賞通告，劍指原地產百強企業三盛宏業以及實控人陳建銘。終于，在去年平安夜那天，陳建銘主動前往上海市公安局，配合上海市公安局調查操縱證券市場案。

雖然陳建銘主動投案，但也擺脫不掉其上億頂豪被拍賣的命運。

目前，陳建銘名下位于上海市銀城中路600弄一套592.8平方米的復式頂豪正在掛牌，并將于3月8日至11日期間進行拍賣，起拍價為1.092億元，較評估價1.5599億元打7折，折合建面約18.4萬元/平。

該拍賣房產為“中糧海景壹號”豪宅，此次拍賣原因為上海三盛房地產、上海三盛宏業投資及公司實控人陳建銘未履行調解書確定的義務，而被債權人申請法院強制執行，案由為借款合同糾紛，執行標的金額為3555.7萬元。

除此之外，昔日浙江女首富何巧女旗下資產也曾被拍賣抵債。除了浙江女首富身份外，她還打造“園林第一股”，幾度登上胡潤百富榜，曾坐擁300億身家。

去年10月，何巧女與丈夫唐凱名下位于北京東城區兩套房產被法院拍賣,分別以1832萬元、2574萬元成交。這兩場法拍可以用“搶房”來形容，原本于上午10:00結束，其中一套229.85平的延遲了39分鐘，另一套173平的更是延遲了1小時46分鐘。

在此之前，何巧女名下同小區的4個車位以397萬元的總價被拍賣成交，且成交價均高于評估價。此外，她在北京昌平的兩套房產在今年8月也被法院擺上貨架，分別以3014.87萬元和2857.84萬元成交。

命運總是愛捉弄人的。究其資產被拍賣的原因，市場認為癡迷于PPP項目的何巧女，彼時瘋狂在全國各地“跑馬圈地”，最終自食惡果，致使東方園林(002310)負債累累，最終逃不掉靠賣房還債的地步。

無獨有偶，去年10月，周曉光和丈夫虞云新所有的東陽市白云街道東義路希寶廣場1幢101室及1幢地下室房地產也被以4799萬拍賣，最終流拍。

而此前，他們位于東陽市江北街道江濱北街金色港灣6幢的四套豪宅，均以底價或接近底價的價格拍賣成交。

周曉光的經歷也頗為傳奇，她是電視劇《雞毛飛上天》的女主角原型，從20元擺攤，經營小飾品發家，創立新光飾品，后涉足房地產等行業，最終將新光集團發展成一家集地產、金融、商貿等業務為一體的企業。

2016年，新光集團“借殼”方圓支承登陸A股資本市場，隨之而來便是周、虞夫婦身家的水漲船高。同年，胡潤百富榜上她們以300億元的財富排名第53位。

在2018年胡潤全球白手起家女富豪榜上，周曉光又以185億元身家問鼎浙江女首富。但好景不長，同年9月，新光控股旗下兩只發行總額為30億元的債券發生違約，隨后資產受限、股權質押和凍結等問題接連出現，新光控股及其三家子公司申請破產重整。

除此之外，泛海掌控人盧志強名下也有多處資產被法拍。2月22日，中國泛海及盧志強所持泛?？毓?000046)7.69%股份被拍賣并完成過戶，成交價合計1.8億元。同時，其武漢公司名下位于武漢市江漢區王家墩地區原空軍漢口機場內的土地使用權也將進行評估、拍賣。

對地產行業來說，過去的2021是近二十年來最寒冷的年份。從恒大暴雷后的多米諾骨牌效應，到股債雙殺的寒風凜冽，一些巨頭只能躺平，更不用提無數的中小房企，它們難逃破產的命運。

根據人民法院的數據，2021年，全國宣布破產的房企達到396家，平均每天都有1家房企宣告破產。2022年才過三個月，已有數十家房企在走破產程序。

隨著破產房企數量增多，法拍臺上將擺放著更多地產資產，任由接盤俠挑選。

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