適度放松限購限貸，鄭州房地產能否擺脫低谷？

經過多日的傳言后，鄭州房地產新政的“靴子”終于落地。

3月1日，河南省鄭州市發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》（簡稱《通知》）?！锻ㄖ飞婕拔宕箜?、19條舉措，其中包括支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化、優化房地產市場環境。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示：“鄭州市去年遭受了疫情和水災的雙重影響，房地產市場和企業也遭遇了較大的壓力。此次‘鄭十九條’的出臺有助于全面穩定市場、促進合理需求入市以及保障企業現金流穩定，其中對于合理購房需求的界定和支持方式都做出了明確的闡述，具有較強的可操作性?！?/p>

適度放松限購，部分情況取消“認房又認貸”

《通知》中除了延續此前的人才購房、鼓勵外來務工人員購房等舉措外，最為明顯的兩個新舉措為“滿足居家養老需求”和“支持居民改善性住房需求”。

在滿足居家養老需求方面，《通知》明確，子女、近親屬在鄭州工作、生活的，鼓勵老年人來鄭州投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進點評稱：“該規定實際上就是鄭州率先放松了限購政策，即老年人投靠家庭可以新購一套住房，這是無條件的，增加了此類家庭的可購房套數?！?/p>

針對改善性住房需求，鄭州進行適度的限貸放松。《通知》規定，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

在此之前，鄭州規定，在限購區域內，居民的首次購房貸款比例仍為30%保持不變。居民家庭有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房，或者已擁有1套住房、無論有無購房貸款記錄，再次購買普通住房，均按照60%的首付比例執行。

“此次鄭州成為今年全國第一個在限購限貸方面適度放松的城市，具有行業風向標意義。對于改善性住房需求，鄭州放松了限貸的標準，使得此類群體后續可以按首套比例購房，實際上也是降低了購房的首付比例?！眹儡S進如是說。

此外，《通知》還在改善住房市場供給、加大信貸融資支持等方面提出舉措。其中在改善住房市場供給方面，去化周期小于18個月時，適度增加住宅用地供應量；去化周期大于18個月時，適度減少住宅用地供應量。土地競拍保證金最低比例下調至掛牌價的20%，土地出讓金可在成交后1年內實行分期繳納。 在加大信貸融資支持方面，降低個人住房消費負擔，引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調住房貸款利率。

事實上，自從去年年底以來，鄭州房貸利率已經下調。中指研究院數據顯示，2月份，鄭州首套房主流房貸利率為5.39%，二套房為5.64%。

受水災、疫情影響，鄭州樓市陷入低谷

作為河南省省會城市，鄭州此次適度放松限購、限貸具有特殊的背景。

2021年下半年，鄭州遭遇了特大暴雨災害和三輪疫情的襲擊，給各行各業帶來了不利影響。具體到房地產行業，一方面，行業處于下行狀態，部分房企“爆雷”，多數房企裁員；另一方面，受到鄭州疫情及防汛影響，市內部分項目已經出現了延期交付、停工的情況，兩種原因疊加讓鄭州房地產行業陷入低谷。

從市場供需兩端來看，鄭州2021年新房銷售量相比2018年高峰時期跌幅超過50%。同時，易居研究院百城庫存報告提供的數據顯示，截至今年2月份，鄭州新建商品住宅庫存去化周期為21個月。

從房價來看，易居研究院智庫中心百城房價報告相關數據顯示，鄭州新建商品房均價也有所下降，今年1月的均價為14153元/平方米，為近一年來價格的最低。

與此同時，降薪、休假、裁員……鄭州房企的日子也越發艱難。以龍頭房企建業地產為例，今年春節后，建業地產率先調整組織架構，提出規模要做小，超過一半人員要重返一線。除了龍頭地產外，鄭州本土小房企更加艱難，其中，名門地產旗下多項目陷入延遲交房、停工，而該公司也發文“全體員工強制休假3個月”。

今年春節過后，鄭州房地產行業迎來新形勢。2月15日，鄭州市代市長何雄在“鄭州市委十二屆二次全體會議暨市委經濟工作會”上提及房地產行業時候表示，“鄭州房地產市場現在遇到一些小困難，將來不會有大問題，市場需求平穩可期，供給側也在優化調整?！?/p>

而上述發言也被業內解讀為鄭州房地產政策將迎來寬松的信號，而這次鄭州出臺的19項新舉措正是這次發言的實質落地。

“鄭州作為中原城市群核心城市，此次‘鄭十九條’對其他城市也具有借鑒意義。” 潘浩表示，從年初開始的各城市樓市政策密集發布，正在從中低能級城市向中高能級城市過渡，全國房地產市場整體也處于筑底的過程中。預計樓市“小陽春”將有條件在多地出現。

新京報記者 徐倩 張建

編輯 武新 校對 付春愔