鄭州樓市大尺度放松：限購限貸同時松綁 再次啟動棚改貨幣化安置

經濟觀察網 記者 陳月芹 3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發布了《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》（以下簡稱《通知》），提出“穩地價、穩房價、穩預期”19條措施。

其中，最重要的舉措包括變相放松限購，取消“認房又認貸”，同時重新啟動去庫存利器——棚改貨幣化安置。

此外，經濟觀察網獲悉，鄭州已落地二手房交易新政：個人轉讓非滿五唯一的二手房時，業主可選擇按核稅價的1%，或按照20%差額稅征收個人所得稅。

去庫存

首先，圍繞支持合理住房需求，《通知》提出4項措施：

一是保障大學生在鄭安居，對博士生、碩士生、本科生(技工院校預備技師、技師)、專科畢業生(技工院校高級工)在鄭州就業創業，可根據條件購買共有產權住房，購買商品房則給予購房補貼，租住保障性租賃住房給予一定面積補貼，優惠期限為3年。

二是鼓勵外來務工人員置業，外來務工人員在鄭州繳納住房公積金并買房時，與鄭州市繳存職工同存同取同用。

三是親屬來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。

四是鼓勵賣小買大、賣舊買新，在家庭限購套數內可提供個人按揭、網簽備案和不動產登記手續辦理等便利。

一位鄭州地產從業人士認為，新規保障大學生在鄭安居涉及范圍再次拓寬，不僅包括專科、本科、碩士、博士，還涵蓋技工院校高級工、技工院校預備技師、技師，還允許親屬投靠家庭新購一套住房，這意味著鄭州家庭購房套數將實現從2套到3套的突破，變相放松了限購，充分挖掘年輕人、外來務工人員乃至老年人的購房需求。

半個月前，鄭州市代市長何雄便釋放將出臺措施引人引才、去庫存的信號。在鄭州市委十二屆二次全體會議暨市委經濟工作會上，何雄表示，鄭州房地產市場現在遇到一些小困難，將來不會有大問題，并表示鄭州今年計劃出臺政策每年吸引大學生20萬留在鄭州，這些留鄭大學生如果3年內買房，需求總量預計超過1000萬平方米；鄭州還計劃出臺支持政策鼓勵外來務工人員在鄭州買房，未來兩年這一需求總量也在2000萬平方米左右?！皟H此兩項，差不多就能把鄭州商品房存量消化掉”。

在供給端，《通知》提出將調節宅地供應節奏，去化周期小于18個月時適度增加宅地供應，反之則相應減少；同時，土地保證金最低比例下調至掛牌價的20%，可在成交后1年內分期繳納，降低開發商資金負擔。

一位Top3房企鄭州市場客研人士指出，2021年下半年，鄭州市場熱度驟降，存量去化承壓，主城區存量商品房約1389萬平方米，去化周期23個月，郊區存量高達1495萬平方米，去化周期長達43個月。2022年并未回暖，前兩月市場持續低迷，春節10天假期整個鄭州市僅銷售20余套新房。

《通知》還規定，取消因新冠肺炎疫情期間允許房企“正負零”預售的相關政策。一位鄭州本土房企投資人士解釋，從2020年3月以來，鄭州取消了新建項目工程需建4層后才能開始預售的規定，此輪取消允許“正負零”即預售，將導致項目至少延后1個月開盤。但前述鄭州市場客研人士則認為，此舉將一定程度減緩供應節奏，目前在售項目需加大營銷力度，把握窗口期。

此外，《通知》明確再次啟動棚改貨幣化安置，促進安置房轉化。實施安置房建設工作三年行動，堅持以貨幣化安置為主。對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。政府還將以回購、回租等方式，盤活轉化為保障性租賃住房、共有產權住房。

克而瑞數據顯示，2017年-2020年鄭州土地成交中，城改用地供應占比在87%以上，2021年因實施集中供地政策，公開出讓的凈地成交宗數有所上升，城改用地供應占比則下調至70%。

上述鄭州本土房企投資人士介紹，“鄭州從2015年前后啟動大規模城改，當時四環以內的城中村基本都和房企簽訂一二級聯動拆遷協議，彼時被拆遷居民也可選擇換安置房或貨幣補償兩種方式，但絕大多數開發商的算賬邏輯是：換房是2-3年后建成安置房才給，而貨幣化安置則需要一次性打款。因此，不想增加資金壓力的開發商一般選擇給拆遷戶換房”。

鄭州規定，安置房需滿5年才能上市銷售，導致許多拆遷戶手中囤積大量安置房，部分以小產權方式私下售賣或出租。該鄭州本土房企投資人士認為，再次啟動棚改貨幣化安置將促使一批拆遷戶手上不再囤積過多安置房，變現成現金，從而提高市場購買力，去購買商品房，還能去庫存、減少安置房供應。

對未開工建設的安置房，《通知》鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置?！暗仨毧紤]的現實問題是，2015年以后，鄭州四環以內的城改用地基本都名花有主，此時讓已簽約的一級開發公司改為支付現金給拆遷戶，會讓城改項目壓力更大”，該人士認為。

取消“認房又認貸”

《通知》第三方面是加大信貸融資支持，分別針對房企、購房者和銀行。

一是鼓勵金融機構對受困企業貸款展期、續貸，加大房企并購貸款支持；二是對支持開發貸、降低個人按揭貸款利率的金融機構，在政府新增財政存款、基金賬戶等存放方面予以優先支持。

前述鄭州市場客研人士透露，此前其所在公司與銀行溝通放貸面臨許多阻力，許多分行不愿意主動與總行申請按揭額度、降低房貸利率，但此次《通知》中，則由政府明令要求金融機構加大信貸融資支持，甚至對支持開發貸、降低放貸利率的銀行，政府將自己新增財政存款存入這些金融機構，給予實際利好。

信貸融資支持的第三條是加大按揭房貸投放，下調住房貸款利率，明確“對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款買房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策”。至此，鄭州成為第一個取消“認房又認貸”的城市，松綁限貸。

前述鄭州本土房企投資人士透露，實際上，2020年下半年以來，鄭州各樓盤都在偷偷松綁限購，外地人在鄭州無戶籍無社保均可無門檻買房，此次取消“認房又認貸”才是《通知》中力度最大的一條，它牽涉面廣，需要住建和銀保監部門打通，將極大刺激剛改、改善性住房需求。

此外，經濟觀察網獲悉，鄭州已落地二手房交易新政：個人轉讓非滿五唯一的二手房時，業主可選擇按核稅價的1%，或按照20%差額稅征收個人所得稅。舉例來說，100萬元購入的房子以150萬元賣出，此前需要繳納10萬元差額稅款，現在則可按照1.5萬元繳納。3月1日，鄭州市經開區、鄭東新區、航空港區已開始執行。

前述鄭州市場客研人士補充，讓業主自行選擇核算標準，有利于降低二手房交易成本，比如差額不大的房子，選擇差額稅更好；而對差額較大的二手房，按照核稅價的1%計算的成本更低。

貝殼研究院鄭州分院院長丁贊也認為，鄭州是全國除北京外唯一執行差額稅的城市。新規讓業主自己選擇稅率再辦理手續，標志著鄭州執行了7年的20%差額稅有所放松。取消差額稅，將提高業主售賣意愿，增強賣小買大、以舊換新，促進二手房市場活躍度，同時還能帶動改善型新房回暖。

“鄭州此次在限購名存實亡的基礎上，取消認房又認貸，差額稅執行范圍有所放寬，還吸引大學生和外來務工人員置業，包括開發商土地款比例降低且分期支付，大中城市（提振樓市）的措施能給到這樣的力度非常罕見，基本是把能用的政策都用上了。”一位鄭州房企人士對經濟觀察網表示。