諸葛找房：2022年2月土地市場供需兩端發力不足 溢價率再度上揚

一、2月份土地市場供需規模未見漲勢，一線城市成交發力較足

1、 土地供應量“二連降”，三四線城市推出樓面價止跌轉漲

據諸葛找房數據中心監測，全國主要地級市2022年2月共供應土地322宗，同比下跌53.4%，環比下跌53.6%；供應規劃建筑面積為2190.34萬㎡，同比下跌60.79%，環比下跌58.97%；推出樓面均價為2538.89元/㎡，同比下跌29.4%，環比下跌28.1%。2022年土地市場供應端以收緊態勢開場，供地量呈現“二連降”，本月供應規模再度下降主要是由于市場處于恢復期，屬正常的周期性回落，而且“兩集中”政策的出臺在一定程度上調整了城市供地節奏，因此，供地規模有所下降也是多城出于錯峰分批以保障土地出讓率考慮。預計接下來，隨著市場活躍度逐步回升，土地掛牌活動不斷涌現，供應規模大概率呈現回升態勢。

圖：全國主要地級市土地供應情況

從地塊性質來看，2月推出住宅用地181宗，同比下跌59.33%，環比下跌55.96%；商辦用地推出141宗，同比下跌42.68%，環比下跌50.18%。從推出樓面價上看，住宅用地推出樓面價為2644.49元/㎡，同比下跌32.49%，環比下跌32.05%；商辦用地推出樓面價為2213.35元/㎡，同比上漲1.4%，環比下跌6.52%。

表：全國主要地級市2月土地供應及環同比情況

分各能級城市來看，2022年2月，各等級城市供地量呈現全線下跌態勢，且一線城市位居跌幅首位。其中，一線城市供應規劃建筑面積11.05萬㎡，同比下跌91.59%，環比下跌95.58%；二線城市供應規劃建筑面積416.55萬㎡，同比下跌82.37%，環比下跌68.47%；三四線城市供應規劃建筑面積1762.73萬㎡，同比下跌42.99%，環比下跌53.2%。進入2月份，城市供地活動較少，導致各等級城市供應規模均有所下降，其中，一線城市降幅較為顯著，主要是由于北京、上海已在上月推出了供地計劃，深圳、廣州當前又未有供應動向，環比基數較大導致本月下降幅度擴大。從推出樓面價來看，一二線城市推出樓面價呈現下滑態勢，三四線城市推出樓面價止跌轉漲，主要是由于三四線城市在本月的供應地塊中不乏多宗優質地塊，起始價較高帶動推出樓面價有所上漲。

表：各等級城市2月土地供應及同環比情況

2、 2月土地市場成交規模再度下滑，一線城市量價呈現明顯漲勢

據諸葛找房數據中心監測，2022年2月全國主要地級市土地成交252宗，成交規劃建筑面積為1613.77萬㎡，同比下跌69.38%，環比下跌58.71%；成交樓面價為5763.97元/平方米，同比上漲15.76%，環比上漲101.72%；土地出讓金為930.44億元，同比下跌64.56%，環比下跌16.73%。2022年2月，土地成交規模未見升勢，主要受春節假期周期相對較長的影響，成交動力不足，當然與供應規模下滑也有一定的關系，另外，房企自身資金狀況及布局策略也將在一定程度上影響其拿地表現，主要體現在房企當前的資金流動性壓力仍然不小，進而對土地市場的投資依舊多持謹慎態度。

圖：全國主要地級市土地成交情況

從地塊性質來看，2月住宅用地成交規劃建筑面積為1086.5萬㎡，同比下跌75.18%，環比下跌61.73%；商辦用地成交規劃建筑面積為527.28萬㎡，同比下跌41.02%，環比下跌50.68%。住宅用地成交樓面價為6974.34元/㎡，同比上漲27.36%，環比上漲116.66%；商業辦公用地成交樓面價為3269.91元/㎡，同比上漲28.33%，環比上漲72.36%。從土地出讓金來看，住宅及商辦用地土地出讓金均較上月下降，降幅分別為17.09%、15.11%。

表：全國主要地級市2月土地成交及環同比情況

分等級城市來看，一線城市成交規劃建筑面積較上月上漲，二線、三四線城市成交規劃建筑面積延續下降態勢。本月一線城市成交25宗，成交規劃建筑面積177.52萬㎡，同比下跌50.02%，環比上漲127.59%；成交樓面價為27755.96元/㎡，同比上漲41.53%，環比上漲277.07%；土地出讓金492.72億元，同比下跌29.26%，環比上漲758.18%。本月一線城市成交量價表現較為突出，主要是受北京2022年首輪集中土拍的影響，不少優質地塊涌現，房企拿地意愿較為強烈，其中多宗地塊溢價成交，帶動土地收金漲幅可觀。

二線城市土地成交77宗，成交規劃建筑面積460.95萬㎡，同比下跌75.37%，環比下跌55.92%；成交樓面價為4110.7元/㎡，同比下跌29.78%，環比上漲1.56%；土地出讓金189.75億元，同比下跌82.69%，環比下跌55.23%。不難發現，二線城市成交規模雖然有所下降，但價格方面卻呈現上漲態勢，其主要歸功于杭州本月成交多宗商辦地塊，價格方面不容小覷，帶動整體價格水平有所上漲。

三四線城市土地成交150宗，土地成交規劃建筑面積為975.3萬㎡，同比下跌67.96%，環比下跌64.98%；成交樓面價為2542.51元/㎡，同比下跌7.02%，環比上漲11.3%；土地出讓金247.97億元，同比下跌70.21%，環比下跌61.02%。

表：各等級城市2月土地成交及同環比情況

二、2月溢價率水平再度回升，流拍現象持續增多

2022年2月全國主要地級市溢價率為4.53%，環比上升1.17個百分點，同比下降12.88個百分點。溢價率雖較上月有所提升，但仍處于較低水平。本月溢價上漲主要受北京2022年首輪土拍中多宗地塊溢價成交，為整體溢價率回升貢獻不小。

圖：全國主要地級市土地溢價情況

流拍率方面，本月流拍率為27.79%，較上月上升1.56個百分點。流拍現象持續增多主要是由于房地產市場仍處調整期，房企資金流動性壓力猶存，同時控成本、降杠桿以優化債務結構、提高抗風險能力等方面不容忽視，導致土地市場的投資觀望情緒仍然較重。另外，流拍現象主要集中在菏澤、新鄉等三四線城市。

圖：全國主要地級市土地流拍情況

三、北京土地收金486億元位居榜首，杭州、湖州緊隨其后

2022年2月城市土地出讓金TOP10榜單中，北京表現較為出眾，以486億元土地收金遙遙領先，這主要得益于北京在本月完成了2022年首輪土拍，從土拍成交表現來看，共成功出讓17宗地塊，吸引了超20家房企競拍，熱門區域多發溢價成交情況，如朝陽區、昌平區的部分地塊溢價率甚至達到了15%。其次長三角經濟圈城市也表現較為亮眼，TOP10中占據4個席位，其代表城市杭州、湖州、臺州位列土地出讓金排行榜第二、三、四位，2月分別攬金118億元、39億元、36億元，另外，珠三角經濟圈城市的攬金表現也不俗，共上榜佛山、珠海2個城市，本月土地出讓金分別為33億元、15億元。

圖：2022年2月城市土地出讓金TOP10榜單（億元）

成交總價排行榜中，北京所屬地塊包攬全榜，且均是在首輪土拍中產生的，從溢價情況來看，有6宗地塊溢價率突破5%，甚至有2宗地塊已經達到了北京土拍規則對地塊溢價要求的上限，由此可見，集中土拍對土地市場的貢獻與活躍度的帶動不容小覷。其中，華潤置地開發（北京）有限公司（華潤置地）以57.12億元競得北京市豐臺區玉泉營街道紀家廟村JJM-007地塊；其次，北京興創置地房地產開發有限公司以48.2億元競得大興區黃村鎮DX00-0202-6007、6014、6011、6002地塊，成交樓面價為27027元/㎡，位居成交總價第二；長春創誠房地產開發有限公司（綠城）以43.47億元競得朝陽區崔各莊鄉黑橋村、南皋村棚戶區改造土地開發項目30-L03-01地塊，位居成交總價第三，且本宗地的成交溢價率高達15%。

表：2022年2月全國主要地級市土地成交總價TOP10榜單