多地二套房貸政策趨松 發力激活改善型需求

3月已至，全國樓市整體“回暖”的信號卻并不明顯。為進一步激活合理購房需求，更多城市將政策調整、信貸支持的著眼點從“剛需”移至“首改”。

1日晚間，一則官方發布松綁“限貸”“限購”政策的消息，在住建部重點監測地區、中原城市群核心城市之一的鄭州掀起波瀾。鄭州也是今年省會城市中率先取消“認房又認貸”的地區。

一二線城市的房地產市場以存量房源為主，二手房市場的景氣度更能反映樓市的整體溫度。中指研究院最新數據顯示，2月份，全國百城商品住宅成交面積降幅仍在四成左右，樓市整體延續低溫狀態。

“滿足合理的改善型需求”，住建部部長王蒙徽在近日國新辦召開的專題會議上如是稱。王蒙徽表示，伴隨城鎮化推進，2000年以前建成的大量老舊小區，存在住房面積小、配套差、質量不高等問題，群眾改善居住環境和居住條件的要求都比較迫切。同時，新冠肺炎疫情也對居民改善居住條件和居住環境方面提出了更加迫切的要求。

隨著中央多次重申將改善型需求納入合理購房需求的范疇，多名業界分析人士稱，地方層面，除中低能級城市外，可能將有更多像鄭州這樣中高能級的非熱點城市為“改善族”打開政策支持的工具箱。與此同時，在熱點一二線城市，針對二套房的信貸寬松力度已悄然加大。

改善族的“春天”來了嗎？

多地推出改善型支撐政策

截至2021年1月，克而瑞數據顯示，鄭州商品房去化周期增加至21個月，遠超出12~18個月的合理區間，二手房價也繼續下探。

不過，從人口規模上來看，鄭州的潛在換房需求不容小覷。第七次全國人口普查數據顯示，鄭州常住人口數量為1260.1萬人，為中部地區人口第一大城。

但棚改退潮，限購限貸地區二手房貸款利率、差額稅等居高不下，疊加疫情、自然災害等因素，讓這個中部地區人口大城的房地產市場面臨嚴重的供需失衡。

為激活當地換房需求，并帶動整體樓市活躍度提升，今年3月1日晚間，鄭州市政府辦公廳發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，其中明確“對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行執行首套房貸款政策”。

2日，第一財經從當地市民、多名房地產中介處獲悉，目前，鄭州多個區域房管局對于二手房個稅征收政策也有意向進行調整?！斑^去鄭州按照差額20%的方式進行征稅，按照最新調整，符合相應條件的人群可按1%核定比例征收個人所得稅，但具體如何實施尚未細化?！币幻薪槿耸糠Q。

貝殼研究院鄭州分院院長丁贊稱，2013年2月，根據“國五條”精神，鄭州出臺文件要求二手房個稅應按差額的20%征收。由此至今，鄭州是全國除北京外，另一嚴格執行如此之高差額稅的城市，這也導致鄭州二手房市場活躍度一直不高，部分業主為了避免差額稅，變相地將這部分稅費轉移至購房客戶，增加了客戶的購房成本，使得二手房市場整體成交冷淡。

“該項調整有利于激發當前業主賣小買大、賣舊買新的動力，促進房地產業良性循環?！倍≠澐Q。

“首改”貸款條件和二手房個稅征收標準的放寬，意味著鄭州成為今年率先明確對合理改善型需求下發支持文件的城市。除鄭州外，2月以來，已有宜昌、南寧、菏澤等多個樓市庫存積壓、二手房價持續下跌的非熱點城市，從下調二套房公積金貸款和商業銀行貸款首付比、降低二套房貸款利率等方面出招，推動當地二手房市場回暖。

比如，根據宜昌住房公積金管理委員會2月底出臺的公積金新政，當地繳存職工購買二套住房不再提取和貸款“二選一”，即可同時提取公積金并申請公積金貸款。與此同時，新政將二套房公積金貸款的首付比由房價的50%降為30%。

與省會城市鄭州相比，宜昌、南寧、菏澤等非限購三四線城市的換房需求更加疲軟，二手房市場的供需矛盾也更加突出。以宜昌為例，根據國家統計局數據，當地二手房價格指數已連續10個月環比下跌，近三個月以來，跌幅維持在0.4％~0.5％的高位區間。

但相較于非限購城市對于二手房的信貸支持政策，業界有觀點認為，對如鄭州等非熱點二線城市改善型需求的信貸支持，將是推動市場回暖的最重要動力源(600405)。

“當前，全國二手房市場景氣度仍待修復。在此背景下，房地產市場的信貸支持政策，正逐漸從新房市場走向二手房市場，從中低能級城市向中高能級城市過渡?！币拙友芯吭褐菐熘行目偙O嚴躍進稱。

不過，非熱點城市政策面的利好消息，尚未完全傳至市場端。

國家統計局最新數據顯示，截至今年1月，三線城市二手房價格連續4個月環比下跌，跌幅保持在0.4％的相對高位。中指研究院月度房價數據也顯示，在其所監測100個典型城市中，有45個城市2月份二手房價格環比下跌，其中既包含張家口、宜昌等非限購三四線城市，也包含沈陽、濟南等省會城市。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對于非熱點城市而言，現階段出臺的有關支持合理改善型需求的樓市新政會在接下來逐漸顯效，短期內起到激發二手房市場活力的作用；但從中長期來看，實際購買力不足而供應量維持高位的矛盾依舊存在，如果進一步提振樓市，還需要多方政策協同發力。

熱點城市二手房市場已現回暖

相較于非熱點城市，熱點一二線城市并不缺乏合理的改善型需求，但由于去年下半年的信貸收緊，這些地區的二手房市場一度被“封印”。隨著針對二套房的信貸寬松力度悄然加大，以一線城市為代表的二手房市場已逐漸“解封”。

以廣州為例，第一財經從多方了解到，近期，商業銀行辦理二手房按揭貸款業務時，貸款評估的標準有所松動。

自去年以來，二手房指導價成為當前商業銀行在辦理二手住房按揭貸款業務時房屋價值的重要參考?！艾F階段，銀行放款可依據實際成交價而非指導價，對于首套按揭結清者，二手首付最低五成?！币幻薪槿耸糠Q，該項調整既與市場回歸理性，實際成交價與參考價的差值減少有關，也和二手房市場成交量持續走低有關。

與此同時，二手房貸款的進一步降息和銀行放款的加快，也支撐了廣州二手房市場的回暖。第一財經了解到，目前，廣州各大銀行的二套房貸款利率為5.65％~5.85％左右，放款周期為1~2個月。

“疊加二套房掛牌量大增，首改者可選擇和可支付的空間都有所增多，春節以來，帶看量已明顯回升?！鄙鲜鰪V州中介人士稱。

根據貝殼研究院最新統計，在其所監測的103個重點城市中，2月份主流二套房貸利率為5.75%，較上月回落9個基點，為2019年以來單月最大降幅，其中北京、上海等房貸利率均下降；2月103城平均放款周期為38天，較上月縮短12天，包括北京、深圳在內，近四成城市的放款周期不足一個月。

從房價水平來看，中指研究院對北京、廣州等十大城市的最新調查數據顯示，2月二手住宅平均價格為40209元/平方米，環比上漲0.24%，漲幅較上月擴大0.17個百分點。其中，6個城市環比上漲，廣州漲幅最大，杭州次之，兩地房價漲幅均超過0.7%。而在房價環比下跌的城市中，跌幅最大約0.3％，二手房價已出現企穩跡象。

貝殼研究院認為，相比于供給端的紓困政策，信貸環境寬松和需求端的支持政策更利于降低購房成本，對于提振市場信心、釋放住房需求有積極作用。當前，熱點城市二手房市場已出現回暖跡象，隨著各線城市改善型支持政策和信貸利好消息持續釋放，預計全國二手房市場將在3月份持續修復，成交量環比增長，價格保持平穩，并帶動整體樓市景氣度提升。