解決新市民安居需求 住房租賃市場將迎大發展

證券時報兩會報道組

今年兩會政府工作報告中關于房地產的表述，放在了切實保障和改善民生的部分，與中央經濟工作會議中的表述基本一致，再次強調了“堅持房住不炒”、“支持合理住房需求”、“穩地價、穩房價、穩預期”、“因城施策”等調控關鍵詞，同時，“堅持租購并舉”、“加快發展長租房市場”、“推進保障性住房建設”等表述也再次提及，這些內容在近期住建部的重要會議中也均有體現。

值得注意的是，從今年兩會代表、委員在房地產領域的提案、建議內容來看，住房租賃市場受到較多關注。近期中央多部門提出，要支持住房租賃市場健康發展，滿足新市民安居需求，大力增加保障性租賃住房供給，落實金融政策支持。

業內人士認為，推動住房模式由“購”向“租購并舉”轉變，要大力發展住房租賃市場，特別是保障性租賃住房。保障性租賃住房有利于解決新市民的住房問題，在中央和地方的高度重視下，保障性租賃住房的相關配套政策將持續完善，特別是在更多土地、金融等支持政策帶動下，住房租賃市場有望迎來較大發展。

代表委員建言住房租賃市場

近年來，我國住房租賃市場發展取得了一定的成績，但仍存在一些問題。

“當前來看，住房租賃市場仍然存在不少問題，沒有充分發揮其應有作用?！比珖舜蟠?、建設銀行(601939)湖南省分行行長文愛華說，問題包括空置現象嚴重，居住體驗差、租購同權落實情況不一，管理較為混亂，專業化長租機構面臨不少發展難題等。

文愛華建議，加強租賃行業監管，大力推進租賃賦權，支持鼓勵機構化長租房，加大金融支持力度。金融支持方面，打造住房租賃價格指數，合理引導租金價格走勢；加大信貸支持力度；加快住房租賃保險的發展；積極探索“以房養老”新模式；進一步推進REITs（房地產信托投資基金）等金融產品創新。

在中央“租購并舉”的頂層設計和“房住不炒”總基調下，“租購同權”政策已經具備重要的落地推廣前提條件。全國人大代表、58同城CEO姚勁波指出，但從住房市場的租購協同發展來看，由于長期存在“重售輕租”、“租購不同權”的傾向，我國住房市場呈現典型“租購分隔”的“雙重市場結構”特征。主要表現方面，一是實踐中租賃雙方權利義務不平等。出租方會經常出現隨意提價、虛假租賃、克扣押金、暴力恐嚇強令搬離或者以其他理由直接驅趕租客的現象；二是租賃住房的弱勢群體享受基本公共服務還存在諸多政策門檻?？紤]到“新市民”、“夾心層”群體，應當有側重地制定租賃住房差別化分配政策。

為進一步推動“租購同權”政策的落實，姚勁波建議：一是住房租金年度漲幅不超過5%。穩定租房價格，是我國促進房地產市場健康發展的重要抓手。目前大城市的新市民70%以租房為主，房屋租金占到收入的30%～50%，把年度租金漲幅控制在5%以內，讓新市民和年輕人更安心，提升幸福感。二是穩步推動租購同權。確保購房者和租房者享受同等的權利，逐漸推進租賃的基本公共服務均等化，保證租房的弱勢群體在合同范圍內合理使用和占有住房的權利，以及其他相關服務和權益，特別是承租人在享受教育、醫療衛生、就業等方面的權益。三是建立租務法庭，加強司法保障。

“租購同權最大的意義不在于對市場的影響，而在于解決年輕人的剛性居住需求，引導健康的置業觀，讓租房也能成為一種體面的、積極的生活方式，讓租購同權政策真正走進人民群眾的日常生活中。”姚勁波說。

“當前人口流入量大、新市民和新青年人數多的城市供需矛盾突出，住房租賃需求較為旺盛，針對這部分城市應加大租賃住房建設?！比珖f委員莫天全建議，推動住房模式由“購”向“租購并舉”轉變，要大力發展住房租賃市場，特別是保障性租賃住房。保障性租賃住房有利于解決新市民的住房問題，公租房保障低收入群體的住房需求。同時，要推動租房居民享有公共服務的權利，解除租房群體的后顧之憂。

全國政協委員、陜西省住房和城鄉建設廳副廳長任勇還提出，住房租賃市場的發展尚處于試點探索過程中，住房租賃企業和房屋租賃居間稅費還相對較重，為了促進住房租賃市場健康發展，建議加大企業稅費優惠力度，減免住房租賃企業和房屋租賃居間稅費。

政策助力住房租賃發展

今年以來，中央各部門不斷加大對住房租賃市場發展的支持力度。

2月24日，住建部在國新辦新聞發布會上表示，今年要大力增加保障性租賃住房供給，全年能夠建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。為實現這一目標，住建部還表示，關鍵要抓好6個落實：一是落實好土地的支持政策；二是落實審批流程的再造和簡化；三是落實中央補助；四是落實稅費優惠政策；五是落實水電氣價格政策；六是落實金融政策支持。

金融政策支持方面，2月8日，央行、銀保監會發文，明確保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。2月25日，銀保監會、住建部發文，要求銀行和保險機構充分發揮優勢，加大保障性租賃住房金融支持力度；支持銀行業金融機構發行金融債券，拓寬支持保障性租賃住房的資金來源。3月1日，央行召開2022年金融市場工作電視會議，提出加大住房租賃金融支持。3月4日，銀保監會、央行發文加強對新市民的金融服務，其中提出，支持鼓勵銀行保險機構優化住房金融服務，助力增加保障性住房供給，支持住房租賃市場健康發展，滿足新市民安居需求。

中指研究院認為，今年兩會政府工作報告再次提及“加快發展保障性租賃住房”“堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”，充分體現了國家對于保障性租賃住房的重視程度。近年來，中央多次在重要會議或文件中提及保障性租賃住房，發展保障性租賃住房已成為住房制度建設的一項重要內容。隨著中央配套政策的不斷落實，地方政府亦在紛紛跟進，截至3月4日，已有逾50個省市出臺了保障性租賃住房的相關實施意見。在中央和地方的高度重視下，保障性租賃住房的相關配套政策持續完善，特別是金融支持政策的出臺，有利于帶動市場化主體的參與積極性，有利于增加租賃住房供給量。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，今年兩會再次強調“租購并舉”戰略，同時明確“加快發展長租房市場”、“推進保障性住房建設”。一方面，租賃領域將以需求為導向，持續優化租賃房源供給側。繼2018年兩會后，今年兩會再次強調租購并舉的戰略，意味著今年租賃領域將會是“保障+市場”兩條線并行發展，共同解決大城市不同類型人群的租房問題，租賃房源供給側持續得到優化。另一方面，長租房市場將得到快速發展，支持政策加快出臺。去年兩會提出“規范發展長租房市場”，隨著去年中央、地方針對租賃領域監管政策的出臺，租賃市場規范化發展環境基本形成，今年將更多地出臺土地、金融等支持租賃市場化發展的政策，通過發揮市場主體的力量，解決大城市租客多樣化、品質化的租賃需求。

建設銀行董事長田國立也表示，今后房價再怎么降也很難真正解決工薪階層住房問題，特別是滿足普通老百姓(603883)、沒有積蓄的、進城務工、新市民這些階層的住房需求，未來需要靠租賃住房來解決?！胺康禺a不是一個特別理想的資產買賣，中國隨著房地產市場成熟化，住房依靠租賃的時代肯定會很快到來?！彼f。