房貸利率下調后 寧波樓市還有“小陽春”嗎？

就在3月1日鄭州出臺樓市18條后不久，寧波也傳來樓市政策松動的消息。

先是3月1日寧波多家大型房產中介機構接到“工農中建”四大行最新的房貸利率下調通知。緊接著市場又傳出“認貸不認房”的消息。

為此，《每日經濟新聞》記者致電寧波市房產市場管理中心，其工作人員表示“具體要咨詢銀行”。寧波當地的工商銀行(601398)工作人員回復記者稱“名下有兩套房結清貸款后還可貸款”，交通銀工作人員表示“如果名下房子超過兩套，第三套是做不了貸款的”，建設銀行(601939)和招商銀行(600036)的客服人員則表示“不清楚該政策”。

實際上，去年以來，寧波先后出臺擴大限購圈、制定二手房成交參考價、將法拍房納入限購范圍等政策，使得樓市成交連續下滑。房貸利率下調后，寧波樓市成交是否有所好轉？本次傳出的“認貸不認房”政策，對寧波樓市有何影響？寧波購房者當下真實購房意愿如何？成交量連續下跌的寧波樓市能否迎來“小陽春”行情？對此，《每日經濟新聞》記者進行了調查采訪。

四大行下調房貸利率

鄭州發布樓市新政18條的當天，據寧波晚報，3月1日，寧波多家大型房產中介機構已經接到“工農中建”四大行最新的房貸利率調整通知，四大行確定于2月28日起統一下調房貸利率“加點”水平，首套房、二套房“加點”均下調5BP，最新年利率分別降至5.35%和5.6%。

與此同時，有市場消息稱，寧波多家銀行開始執行“認貸不認房”政策。據中國房地產報3月8日報道，寧波多家銀行均表示“房貸政策有所放松，在寧波限購區域外購買第三套房也可以貸款”。

具體來看這份網傳“認貸不認房”政策的內容。在寧波市六區無住房購房者，無房貸余額、有房貸記錄和無房貸余額、無房貸記錄，按首套首付比例30%和首套房貸利率執行；有房貸余額的按二套首付比例40%和二套房貸利率執行。

在寧波市六區有1套住房的購房者，無房貸余額、無房貸記錄的購房者，按首套房首付比例30%和首套房貸利率執行；無房貸余額、有房貸記錄的購房者，按二套首付比例40%和首套房貸利率執行；有房貸余額的購房者，最低首付比例為60%，按二套房貸利率執行。

在寧波市六區有2套及以上住房的購房者，無房貸余額、無房貸記錄的購房者，按首套首付比例和首套房貸利率執行；無房貸余額、有房貸記錄的購房者，按首付比例40%和首套房貸利率執行；有1筆未結清的購房者，按首付比例60%和二套房貸利率執行。

不過對于這一網傳的“認貸不認房”消息，市場說法并不一致?！睹咳战洕侣劇酚浾邚膶幉ó數胤慨a中介處獲得的消息是，貸款政策有所放松，且額度比較充裕?！按认⒂嘁?、杭州灣、奉化部分區域、象山、寧海等這些是‘認貸不認房’，其他區域是‘認房又認貸’的?！?/p>

隨后，記者分別咨詢了寧波的工商銀行、建設銀行、交通銀行(601328)、招商銀行、民生銀行(600016)和甬城農商銀行等多家銀行。

民生銀行客戶經理向記者表示，目前針對寧波全域內第三套房貸款是停貸的，一般寧波市內有銀行開始能貸，其他銀行也會跟進的，但他們銀行也沒有接到最新通知。甬城農商銀行的客戶經理則表示，現在他們沒有按揭額度，不辦理房貸按揭。

工商銀行工作人員回復稱，名下有兩套房結清貸款后還可貸；如未結清，則無論在限購區內外均不可再貸款。交通銀行工作人員表示，如果名下房子超過兩套，第三套是做不了貸款的，無論貸款記錄結清與否，在寧波市限購區內或區外均不能再辦理貸款。建設銀行和招商銀行的客服人員則表示不清楚該政策。

此外，記者還致電了寧波市房產市場管理中心，其工作人員回復稱，具體要咨詢銀行，以銀行方面消息為準，因為銀行在實際操作。

對于目前具體的限購限貸政策以及未來是否會發文調整等細節問題，上述寧波市房產市場管理中心的工作人員表示，建議購房者如要購買某區縣的房子，可去咨詢相關的區縣，或先去打印限購證明最保險，該證明有效期為一個月。

購房預期或回升

實際上，從去年上半年開始，寧波樓市緊隨全國熱點城市收緊調控。2021年4月16日晚間，寧波發布《關于進一步加強房地產市場調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》，包括擴大限購區域、嚴審購房首付資金來源等要求。

2021年5月11日，寧波市住建局發布消息，建立熱點學區二手住房交易參考價格發布機制，促進二手住房市場信息透明、理性化交易，先行發布9個熱點學區范圍內、112個小區的二手住房交易參考價格，明確商業銀行等金融機構將熱點學區二手住房交易參考價格作為授信的依據之一。

今年1月起，法拍房正式進入限購圈，競拍者必須具備購房資格，虛構購房資格要承擔責任；必須持續具備購房資格；流拍后，沒有資格的人不能以房抵債。

縱觀近一年多來，寧波與全國樓市政策一樣，經歷了由收緊到局部寬松的變化，市場成交也緊隨政策波動變化。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析稱，寧波此次政策放松也是符合預期的。過去兩年寧波房地產市場降溫。而當前的矛盾是，房地產市場的下行壓力增大，從穩樓市的角度看，也確實需要調整。

趙悅是從上?；氐綄幉üぷ鞯哪贻p人，回到寧波一段時間后，了解到身邊的同事無論是結婚還是單身，都有自己的房子，于是他也有了強烈的買房打算。

“之前在上海都是租房，對房產交易了解少，最近天天都在研究買房，啥心思也沒有。”趙悅告訴記者，他打算買新房。由于剛工作幾年，并沒有太多預算，加上自己有車，限購區外的較遠地區的房子也可以考慮。

而近期全國不少城市發布放松調控寬松政策，寧波金融政策也出現寬松，房產中介近期經常督促趙悅盡快做出決定，并表示一些房企已經把中介分傭降低甚至取消收回。

一位熟悉寧波房地產市場的房企人士告訴記者，雖然此前在政策層層加碼下寧波新房成交量有所回落，但從成交均價來看，相對堅挺甚至微升。目前一些樓盤也有優惠活動，預計在需求端預期放松的情況下，成交價量可能會有所上升。

“近幾年，我身邊還有些溫嶺的朋友也看好寧波未來發展，兩三萬的房價與其他城市相比有不錯的性價比，所以選擇在寧波來購房置業定居?！睂幉ㄊ忻裢醪ㄏ蛴浾弑硎?，在他看來，作為離臺州最近的新一線城市，也有很多臺州人來寧波工作生活買房定居。反倒是去年下半年寧波房價和成交都有所下滑時，身邊原本有置換大房子的朋友卻擱置了計劃，不過春節后他們又開始看房子了。

2月后成交有所回暖

從去年4月寧波擴大限購區域、發布二手房成交參考價等大范圍的收緊調控政策后，寧波新房二手房就開啟了下行之路，持續多月在低位震蕩。

《每日經濟新聞》記者查詢相關資料獲悉，寧波新房成交量與高峰時相比，月成交套數相差達1萬套以上；二手房成交量連續多月與成交高峰時相比，月下滑量也高達近6000套。

據安居客數據統計，從2021年寧波新房網簽總套數為115346套，同比回落14%。其中市六區網簽總套數為64435套，占比55.86%。

進入今年2月份后，成交有所回暖。從寧波市房產市場管理中心公布的六區商品住宅來看，2月份共成交2452套，較1月上升約33%。

二手房方面，從去年3月之后成交量就一直在走低，10月份達到全年最低值1187套。此后雖有回緩，但月均成交量仍未超過2000套。今年1月寧波二手房住宅成交量在1852套，2月又降至1588套，環比下降約14%。

嚴躍進分析認為，從寧波近一年多新房和二手房成交趨勢這個角度看，包括利率的下調、放松認房又認貸政策等，客觀上都是希望對購房政策進行放松。類似放松下，后續房地產市場的交易行情也確實有回暖的可能。